Methodik

So entsteht das Urteil.

Jede Prüfung endet mit BESTANDEN oder NICHT BESTANDEN. Damit du dem Ergebnis trauen kannst, steht hier der komplette Maßstab dahinter: die 8 Kriterien mit ihren Gewichten, die Schwellen, die Datenquellen und die Grenzen der Prüfung. Es ist derselbe Maßstab für jede Wohnung und jeden Nutzer.

Der Grundsatz

Deine Eingaben und Annahmen kannst du anpassen, etwa Kaufpreis, Zins, Miete oder dein Steuerprofil. Die Gewichtung der Kriterien steht dagegen fest und ist für alle Nutzer gleich. Nur so bleiben Urteile über Objekte und über die Zeit vergleichbar. Niemand kann den Maßstab so lange drehen, bis das Wunschergebnis erscheint. Das gilt auch für Berater, die ImmoSis ihren Kunden geben: der kundensichtbare Bericht trägt immer den unveränderten ImmoSis-Score.

Das Urteil ist ein Prüfergebnis auf Basis deiner Eingaben und Annahmen. Es ist keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung. Ob du kaufst, entscheidest du.

Ein Sprachmodell übernimmt bei ImmoSis das Lesen. Es zieht die Angaben aus dem Exposé und liest deine Unterlagen wie WEG-Protokolle, Hausgeldabrechnung und Energieausweis, dazu meldet es Risiken und Widersprüche zwischen den Dokumenten. Gerechnet und bewertet wird danach in echtem Code nach genau diesem Maßstab. So hilft die KI beim Lesen, das Urteil bleibt nachvollziehbar. Wo eine reine ChatGPT-Prüfung an ihre Grenzen kommt, steht im Ratgeber Exposé mit ChatGPT prüfen.

Die 8 Kriterien (100 Punkte)

Acht Kriterien ergeben zusammen bis zu 100 Punkte. Die Punktevergabe ist stufenlos, zwischen den genannten Schwellen wird linear interpoliert. Eine knapp verfehlte Schwelle kostet also nur wenige Punkte und nie eine ganze Stufe. Ein Kriterium hat eine zusätzliche Sicherung: die Eigenkapitalrendite zählt nur voll, solange dein Cashflow nicht ins Minus rutscht. So hebt eine sehr dünne Finanzierung das Urteil nicht künstlich an.

Nettomietrendite

bis 25 Punkte

Zeigt, wie viel Prozent des Kaufpreises nach Abzug aller nicht-umlagefähigen Kosten als Mietertrag übrig bleiben. Die wichtigste Kennzahl für Kapitalanleger.

Formel: (Jahreskaltmiete - nicht-umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) x 100

Bewertung: >=5% = sehr gut (25P) | >=4% = gut (20P) | >=3% = mäßig (12P) | <3% = schwach (5P)

Warum dieses Gewicht: Sie misst das Objekt selbst. Der Mietertrag wird ins Verhältnis zum vollen Kaufpreis samt Nebenkosten gesetzt und bleibt gleich, egal wie du finanzierst. Darum trägt sie das höchste Gewicht.

Monatlicher Cashflow

bis 20 Punkte

Die tatsächliche monatliche Differenz zwischen Mieteinnahmen und allen laufenden Kosten (Kreditrate, Hausgeld, Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis). Positiver Cashflow = die Immobilie trägt sich selbst.

Formel: Kaltmiete - Kreditrate - Hausgeld - Instandhaltung - Verwaltung - Mietausfall

Bewertung: >100 EUR = stark (20P) | >0 EUR = positiv (15P) | >-100 EUR = leicht negativ (8P) | <-100 EUR = negativ (0P)

Warum dieses Gewicht: Er entscheidet, ob dich die Wohnung Monat für Monat Geld kostet. Fehlende Liquidität ist für Privatanleger das häufigste praktische Risiko. Weil der Wert von deiner Finanzierung abhängt, wiegt er etwas weniger als die Nettomietrendite.

Eigenkapitalrendite

bis 15 Punkte

Zeigt die Verzinsung deines eingesetzten Eigenkapitals aus Cashflow, Tilgung im ersten Jahr und der angenommenen Wertsteigerung. Durch den Hebel der Finanzierung kann sie deutlich über der Nettomietrendite liegen.

Formel: (Cashflow + Tilgung + Wertsteigerung) / eingesetztes Eigenkapital x 100, danach mit dem Cashflow-Gate multipliziert

Bewertung: >8% = sehr gut (15P) | >5% = gut (12P) | >2% = akzeptabel (7P) | <2% = schwach (0P). Die Punkte werden mit dem Cashflow-Gate multipliziert.

Warum dieses Gewicht: Sie zeigt, wie effizient dein Kapital arbeitet. Damit eine dünne oder fehlende Eigenkapitaldecke das Urteil nicht über die Hebel-Rendite schönrechnet, greift ein Gate: liegt dein Cashflow bei null oder darüber, zählt die EK-Rendite voll. Fällt er ins Minus, sinkt ihr Beitrag mit jedem Euro, und ab 600 Euro Minus im Monat zählt sie gar nicht mehr. So kann eine Vollfinanzierung mit hohem Verlust den Score nicht über diese Kennzahl heben.

Standortbewertung

bis 15 Punkte

Bewertet den Standort über das amtliche Mietniveau des Kreises: Grundlage sind die BBSR-Angebotsmieten aller rund 400 deutschen Kreise, die Basis des Scores entspricht der Position des Kreises in dieser bundesweiten Rangliste. Dazu kommen begrenzte Zu- oder Abschläge von höchstens 2 Punkten aus fünf amtlichen Strukturdaten des Kreises: Bevölkerungsentwicklung der letzten 5 Jahre, Wohnungsleerstand aus dem Zensus 2022, Arbeitslosenquote, Bevölkerungsprognose des BBSR bis 2045 und verfügbares Einkommen je Einwohner. So unterscheidet die Prüfung ein günstiges Mietniveau in einer schrumpfenden Region von einem günstigen Einstieg in einen wachsenden Markt. Dieselbe Methode gilt für jede PLZ in Deutschland. Der Wohnungsleerstand im direkten Viertel aus dem Zensus-1-km-Gitter kann den Score um höchstens einen weiteren Punkt verschieben, wenn er klar über oder unter dem Kreisschnitt liegt. Straße, Haus und die Nachbarschaft im Detail fließen bewusst nicht ein und gehören in die Besichtigung. Weitere Viertel-Daten (Bestandsmiete und Eigentümerquote im direkten Umfeld) und eine Umgebungskarte mit echten Entfernungen aus OpenStreetMap stehen nur zur Einordnung, ohne Score-Wirkung.

Formel: Bundesweites Perzentil der Kreis-Angebotsmiete (BBSR), übersetzt in Score 1-10, plus Struktur-Zuschlag von -2 bis +2 (je Indikator -1/0/+1: Bevölkerung 5 Jahre ab +2 % bzw. ab -2 %, Leerstand bis 2,5 % bzw. ab 8 %, Arbeitslosenquote bis 4 % bzw. ab 10 %, Bevölkerungsprognose bis 2045 ab +5 % bzw. ab -7 %, verfügbares Einkommen ab 28.000 € bzw. bis 23.500 € je Einwohner und Jahr), dazu höchstens ±1 aus dem Viertel-Leerstand (Zensus-1-km-Gitter) gegenüber dem Kreisschnitt. Score-Fenster 2 bis 10.

Bewertung: >=8 = sehr gute Lage (15P) | >=7 = gut (12P) | >=5 = mittel (8P) | <5 = schwach (3P)

Warum dieses Gewicht: Die Lage bestimmt Leerstandsrisiko und Wiedervermietbarkeit auf Jahre und lässt sich später nie nachbessern. Das Mietniveau allein erkennt aber nicht, ob ein billiger Kreis eine unentdeckte Chance oder eine schrumpfende Region ist, deshalb ergänzen die Strukturdaten das Bild. Die BBSR-Prognose blickt als einziger Wert nach vorn. Sie ist eine Modellrechnung mit Annahmen, deshalb zählt sie wie jeder andere Indikator höchstens einen Punkt. Fehlt ein Strukturwert für einen Kreis, zählt er neutral. Ein Teil der Lage steckt schon in Miete und Kaufpreis, deshalb bleibt das Gewicht bei 15 Punkten.

Datenquelle: BBSR-Angebotsmieten aus der Laufenden Raumbeobachtung (INKAR, Indikator 2113), Datenjahr 2024, moderat auf heute fortgeschrieben. Strukturdaten: Bevölkerungsentwicklung (INKAR 4218, Stand 2023), Arbeitslosenquote (INKAR 1101, Stand 2023), Wohnungsleerstand (Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022, in Ferienregionen nach oben verzerrt), Bevölkerungsprognose 2022 bis 2045 (BBSR-Raumordnungsprognose 2045, INKAR 4222), verfügbares Einkommen je Einwohner und Jahr (VGRdL, INKAR 6011, Stand 2022).

Mietniveau, Lage-Score und Strukturdaten aller Kreise zeigt die Marktkarte.

Kaufpreis pro Quadratmeter

bis 10 Punkte

Vergleicht den Kaufpreis/m² mit einer Ertragswert-Spanne aus einem vereinfachten Ertragswertverfahren: Marktmiete des Objekts abzüglich Bewirtschaftungskosten-Pauschalen (Verwaltung, Instandhaltung nach Gebäudealter, Mietausfallwagnis), kapitalisiert über die Restnutzungsdauer aus dem Baujahr mit einem marktkalibrierten Zins je Lage. Die Energieklasse fließt als Zu- oder Abschlag ein. Es ist eine Einordnung des Preises. Eine Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV mit Besichtigung, örtlichem Liegenschaftszinssatz und Bodenwert ersetzt sie nicht.

Formel: Ertragswert = (Marktmiete x 12 − Bewirtschaftungskosten) x Barwertfaktor(Lage-Zins, Restnutzungsdauer), angepasst um die Energieklasse

Bewertung: Stufenlos 0-10 Punkte: am unteren Rand der Ertragswert-Spanne = 10P, am oberen = 0P. Liegt der Preis weit unter dem Markt (unter 65 % des Durchschnitts oder bei auffällig niedrigem Kaufpreisfaktor), bleiben die Punkte stehen. Das Ergebnis führt ihn dann als Klärungspunkt statt als Pluspunkt.

Warum dieses Gewicht: Der Quadratmeterpreis schützt dich vor Überzahlung. Die Ertragswert-Spanne prüft, ob sich der Preis aus den erzielbaren Mieterträgen begründen lässt, so wie es Gutachter bei vermieteten Wohnungen auch tun, nur mit Pauschalen statt Besichtigung. Wegen dieser Vereinfachung bleibt das Gewicht moderat.

Datenquelle: Bewirtschaftungskosten nach den Erfahrungssätzen der ImmoWertV-Anlagen, Stand August 2026. Der Kapitalisierungszins ist marktkalibriert, kein amtlicher Liegenschaftszinssatz.

Baujahr / Zustand

bis 10 Punkte

Neuere Gebäude haben geringere Sanierungsrisiken und niedrigere Instandhaltungskosten. Ältere Gebäude bieten dafür höhere AfA-Sätze (Abschreibung) und oft günstigere Kaufpreise.

Formel: Baujahr der Immobilie

Bewertung: >=2000 = neuer Bau (10P) | >=1980 = solide (7P) | >=1960 = Sanierung prüfen (4P) | älter = erhöhtes Risiko (2P)

Warum dieses Gewicht: Das Baujahr ist ein grober Frühindikator für Sanierungsrisiko und Instandhaltung. Der tatsächliche Zustand zählt mehr als die Jahreszahl und wird über Objektprüfung und Dokumente erfasst, deshalb bleibt das Gewicht begrenzt.

Nebenkostenlast (Warmmiete)

bis 3 Punkte

Setzt das gesamte Hausgeld ins Verhältnis zur Kaltmiete. Gemessen wird die Vermietbarkeit: ein hohes Hausgeld treibt die Warmmiete und macht die Wohnung bei der Wiedervermietung schwerer.

Formel: volles Hausgeld / Kaltmiete x 100

Bewertung: <=30% = gut (3P) | ~45% = grenzwertig (1,5P) | >=60% = hoch (0P)

Warum dieses Gewicht: Sie ist ein Frühwarnsignal für die Vermietbarkeit, weil ein hohes Hausgeld die Warmmiete treibt. Die Kostenwirkung selbst steckt schon im Cashflow. Das kleine Zusatzgewicht vermeidet eine Doppelzählung.

Hausgeld-Last (nicht umlegbar)

bis 2 Punkte

Zeigt den Teil des Hausgelds, den du als Eigentümer selbst trägst (Verwaltung und Instandhaltungsrücklage), im Verhältnis zur Kaltmiete. Der umlegbare Teil ist für dich ein Durchlaufposten und bleibt außen vor.

Formel: nicht umlegbares Hausgeld / Kaltmiete x 100

Bewertung: <=15% = gut (2P) | ~25% = mittel (1P) | >=35% = hoch (0P)

Warum dieses Gewicht: Sie macht sichtbar, was du als Eigentümer dauerhaft selbst trägst. Weil diese Last deinen Cashflow bereits senkt, dient das kleine Gewicht der Sichtbarkeit und zählt die Kosten kein zweites Mal.

Abzüge aus Prüfbefunden (bis zu 15 Punkte)

Befunde aus Objektprüfung, Dokumenten und Risikoprüfung ziehen Punkte ab, zusammen höchstens 15. Je Quelle gilt ein Deckel: die Objektprüfung kann bis zu 10 Punkte kosten, Dokumente bis zu 8, die Risikoprüfung bis zu 6. Die Deckel sorgen dafür, dass viele kleine Befunde die harten Finanzkriterien nicht übertönen.

Die Dealbreaker-Regel

Kritische offene Befunde übersteuern den Score. Schon ein einzelner setzt das Urteil auf NUR MIT KLÄRUNG, drei oder mehr auf PRÜFUNG NICHT BESTANDEN, unabhängig davon, wie gut die Zahlen sind. Ein guter Preis heilt keinen ungeklärten kritischen Mangel. Als kritisch zählen etwa ein selbst als kritisch bewerteter Mangel aus der Besichtigung, ein Dokument mit gravierenden offenen Beschlüssen oder eine deutlich überhöhte Ist-Miete, weil Rendite und Cashflow dann auf einer Miete beruhen, die sich so nicht halten lässt. Dazu kommt ein auffällig günstiger Preis, solange Miete oder Hausgeld nur geschätzt sind.

Die Urteilsskala

65 bis 100 Punkte: PRÜFUNG BESTANDEN mit hoher Konfidenz
50 bis 64 Punkte: PRÜFUNG BESTANDEN mit mittlerer Konfidenz
unter 50 Punkte: PRÜFUNG NICHT BESTANDEN

Die Konfidenz sagt, wie eindeutig der Score in seiner Stufe liegt. Nahe an der 50-Punkte-Schwelle ist das Urteil knapp, die Konfidenz mittel. Liegt ein Steuerprofil vor, zählt der Score nach Steuer. Kippt dadurch das Urteil, zeigt die App beide Fassungen und sagt den Unterschied offen dazu.

Die Konfidenz hängt auch an der Datenlage. Ist die Miete oder das Hausgeld nur geschätzt, ist sie höchstens mittel. Sind beide geschätzt, ist sie niedrig. Ein Ergebnis ist nie sicherer als die Zahlen, auf denen es steht.

Wirkt der Preis auffällig günstig und beruht die Rechnung auf geschätzter Miete oder geschätztem Hausgeld, lautet das Ergebnis NUR MIT KLÄRUNG. Auffällig günstig heißt ein Kaufpreisfaktor weit unter dem Üblichen der Lage oder ein Quadratmeterpreis unter 65 % des Marktdurchschnitts. Hinter solchen Angeboten steckt oft eine niedrige Bestandsmiete, ein Renovierungsstau oder ein höheres Hausgeld als gedacht. Sobald du die echten Werte einträgst, entscheidet wieder allein der Score.

Warum die Schwellen dort liegen

Die Bestanden-Schwelle liegt bei 50 von 100 Punkten. Dorthin kommt eine Wohnung typisch mit guter Nettomietrendite ab 4 % (20 Punkte), positivem Cashflow (15), mittlerer Lage (8) und solidem Baujahr (7). Verfehlt sie ein Kernkriterium deutlich, muss sie das bei den anderen ausgleichen.

Zur Einordnung der 4-Prozent-Marke: der Zins-Richtwert für Baufinanzierungen liegt bei 4,3 % (Stand Oktober 2026). Eine Nettomietrendite unterhalb des Zinsniveaus arbeitet gegen die Finanzierung. Eine Wohnung mit genau 4 % liegt also knapp darunter und braucht genug Eigenkapital, damit die Rechnung trägt.

Ab 65 Punkten gilt hohe Konfidenz. Der Abstand von 15 Punkten zur Schwelle fängt auf, wenn einzelne Annahmen in der Praxis etwas schlechter ausfallen als eingetragen.

Womit ImmoSis rechnet

Jede fremde Zahl in der Prüfung hat eine Herkunft und einen Stand. Die wichtigsten Quellen:

Mieten und Lage

Angebotsmieten aller rund 400 deutschen Kreise aus der Laufenden Raumbeobachtung des BBSR (INKAR, Indikator 2113), Datenjahr 2024, moderat auf heute fortgeschrieben. Grundlage für den Lage-Score und die Mietschätzung, wenn das Inserat keine Miete nennt. Dazu je Kreis fünf Strukturdaten für den Lage-Zuschlag: Bevölkerungsentwicklung der letzten 5 Jahre (INKAR 4218, Stand 2023), Arbeitslosenquote (INKAR 1101, Stand 2023), Wohnungsleerstand (Zensus 2022), Bevölkerungsprognose 2022 bis 2045 (BBSR-Raumordnungsprognose 2045, INKAR 4222) und verfügbares Einkommen je Einwohner (VGRdL, INKAR 6011, Stand 2022).

Preis-Einordnung

Vereinfachtes Ertragswertverfahren mit Bewirtschaftungskosten-Pauschalen nach den Erfahrungssätzen der ImmoWertV-Anlagen (Verwaltung je Wohnung, Instandhaltung je m² nach Gebäudealter, Mietausfallwagnis), Stand August 2026.

Steuer

Einkommensteuer nach § 32a EStG mit echtem Code, mit Soli, Kirchensteuer und Ehegattensplitting, für die Tarife 2025 und 2026. Dazu die aktuellen Grunderwerbsteuersätze je Bundesland für die Kaufnebenkosten.

Finanzierung

Zins-Vorbelegung 4,3 % für Wohnungsbaukredite mit 10 Jahren Zinsbindung, Stand Oktober 2026. Ein gepflegter Richtwert, dein echtes Bankangebot ersetzt ihn in der Prüfung.

Alle Pauschalen der Rechnung, etwa Mietausfall oder Instandhaltung, stehen offen am Ergebnis und lassen sich ändern. Die Prüfung rechnet dann mit deinen Werten.

Was diese Prüfung nicht leistet

Damit du weißt, worauf du dich verlässt, stehen die Grenzen der Prüfung hier genauso offen wie ihre Kriterien.

Die Mikrolage im Detail. Straße, Haus und die Nachbarschaft sieht nur die Besichtigung. Der Lage-Score bewertet das Mietniveau des Kreises, ergänzt um amtliche Strukturdaten (Bevölkerungsentwicklung samt BBSR-Prognose bis 2045, Wohnungsleerstand, Arbeitslosenquote, verfügbares Einkommen) mit höchstens 2 Punkten Zu- oder Abschlag und um höchstens einen weiteren Punkt aus dem Wohnungsleerstand im direkten Viertel (Zensus-1-km-Gitter).
Eine exakte Marktmiete. Die Schätzung aus der BBSR-Kreismiete streut gut 10 %. Ein echter Mietvertrag oder der örtliche Mietspiegel sind genauer, trag sie ein, wenn du sie hast.
Eine Verkehrswertermittlung. Die Prüfung ordnet den Kaufpreis über einen vereinfachten Ertragswert mit marktkalibriertem Zins ein. Ein Gutachten nach ImmoWertV mit Besichtigung, örtlichem Liegenschaftszinssatz und Bodenwert ersetzt sie nicht.
Eine Rechtsprüfung. Die Dokumentenanalyse weist auf Risiken hin. Kaufvertrag und Teilungserklärung gehören vor der Unterschrift zu Notar oder Anwalt.
Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung. ImmoSis liefert ein Prüfergebnis. Ob du kaufst, entscheidest du.

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Stand: August 2026