Methodik

So entsteht das Urteil.

Jede Prüfung endet mit BESTANDEN oder NICHT BESTANDEN. Damit du dem Ergebnis trauen kannst, steht hier der komplette Maßstab dahinter: die 8 Kriterien mit ihren Gewichten, die Schwellen, die Datenquellen und die Grenzen der Prüfung. Es ist derselbe Maßstab für jede Wohnung und jeden Nutzer.

Der Grundsatz

Deine Eingaben und Annahmen kannst du anpassen, etwa Kaufpreis, Zins, Miete oder dein Steuerprofil. Die Gewichtung der Kriterien steht dagegen fest und ist für alle Nutzer gleich. Nur so bleiben Urteile über Objekte und über die Zeit vergleichbar. Niemand kann den Maßstab so lange drehen, bis das Wunschergebnis erscheint. Das gilt auch für Berater, die ImmoSis ihren Kunden geben: der kundensichtbare Bericht trägt immer den unveränderten ImmoSis-Score.

Das Urteil ist ein Prüfergebnis auf Basis deiner Eingaben und Annahmen. Es ist keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung. Ob du kaufst, entscheidest du.

Ein Sprachmodell liest bei ImmoSis das Exposé und zieht die Angaben heraus. Gerechnet wird danach in echtem Code nach genau diesem Maßstab, nicht von der KI frei geschätzt. Warum das den Unterschied macht und wo eine reine ChatGPT-Prüfung stolpert, steht im Ratgeber Exposé mit ChatGPT prüfen.

Die 8 Kriterien (100 Punkte)

Acht Kriterien ergeben zusammen bis zu 100 Punkte. Die Punktevergabe ist stufenlos, zwischen den genannten Schwellen wird linear interpoliert. Eine knapp verfehlte Schwelle kostet also nur wenige Punkte und nie eine ganze Stufe. Ein Kriterium hat eine zusätzliche Sicherung: die Eigenkapitalrendite zählt nur voll, solange dein Cashflow nicht ins Minus rutscht. So hebt eine sehr dünne Finanzierung das Urteil nicht künstlich an.

Nettomietrendite

bis 25 Punkte

Zeigt, wie viel Prozent des Kaufpreises nach Abzug aller nicht-umlagefähigen Kosten als Mietertrag übrig bleiben. Die wichtigste Kennzahl für Kapitalanleger.

Formel: (Jahreskaltmiete - nicht-umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) x 100

Bewertung: >=5% = sehr gut (25P) | >=4% = gut (20P) | >=3% = mäßig (12P) | <3% = schwach (5P)

Warum dieses Gewicht: Sie misst das Objekt selbst. Der Mietertrag wird ins Verhältnis zum vollen Kaufpreis samt Nebenkosten gesetzt und bleibt gleich, egal wie du finanzierst. Darum trägt sie das höchste Gewicht.

Monatlicher Cashflow

bis 20 Punkte

Die tatsächliche monatliche Differenz zwischen Mieteinnahmen und allen laufenden Kosten (Kreditrate, Hausgeld, Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis). Positiver Cashflow = die Immobilie trägt sich selbst.

Formel: Kaltmiete - Kreditrate - Hausgeld - Instandhaltung - Verwaltung - Mietausfall

Bewertung: >100 EUR = stark (20P) | >0 EUR = positiv (15P) | >-100 EUR = leicht negativ (8P) | <-100 EUR = negativ (0P)

Warum dieses Gewicht: Er entscheidet, ob dich die Wohnung Monat für Monat Geld kostet. Fehlende Liquidität ist für Privatanleger das häufigste praktische Risiko. Weil der Wert von deiner Finanzierung abhängt, wiegt er etwas weniger als die Nettomietrendite.

Eigenkapitalrendite

bis 15 Punkte

Zeigt die Verzinsung deines eingesetzten Eigenkapitals aus Cashflow, Tilgung im ersten Jahr und der angenommenen Wertsteigerung. Durch den Hebel der Finanzierung kann sie deutlich über der Nettomietrendite liegen.

Formel: (Cashflow + Tilgung + Wertsteigerung) / eingesetztes Eigenkapital x 100, danach mit dem Cashflow-Gate multipliziert

Bewertung: >8% = sehr gut (15P) | >5% = gut (12P) | >2% = akzeptabel (7P) | <2% = schwach (0P). Die Punkte werden mit dem Cashflow-Gate multipliziert.

Warum dieses Gewicht: Sie zeigt, wie effizient dein Kapital arbeitet. Damit eine dünne oder fehlende Eigenkapitaldecke das Urteil nicht über die Hebel-Rendite schönrechnet, greift ein Gate: liegt dein Cashflow bei null oder darüber, zählt die EK-Rendite voll. Fällt er ins Minus, sinkt ihr Beitrag mit jedem Euro, und ab 600 Euro Minus im Monat zählt sie gar nicht mehr. So kann eine Vollfinanzierung mit hohem Verlust den Score nicht über diese Kennzahl heben.

Standortbewertung

bis 15 Punkte

Bewertet den Standort über das amtliche Mietniveau des Kreises: Grundlage sind die BBSR-Angebotsmieten aller rund 400 deutschen Kreise, der Score entspricht der Position des Kreises in dieser bundesweiten Rangliste. Dieselbe Methode gilt für jede PLZ in Deutschland. Die Mikrolage (Straße, Viertel, Haus) fließt bewusst nicht ein und gehört in die Besichtigung.

Formel: Bundesweites Perzentil der Kreis-Angebotsmiete (BBSR), übersetzt in Score 1-10

Bewertung: >=8 = sehr gute Lage (15P) | >=7 = gut (12P) | >=5 = mittel (8P) | <5 = schwach (3P)

Warum dieses Gewicht: Die Lage bestimmt Leerstandsrisiko und Wiedervermietbarkeit auf Jahre und lässt sich später nie nachbessern. Ein Teil davon steckt allerdings schon in Miete und Kaufpreis, deshalb bleibt das Gewicht bei 15 Punkten.

Datenquelle: BBSR-Angebotsmieten aus der Laufenden Raumbeobachtung (INKAR, Indikator 2113), Datenjahr 2024, moderat auf heute fortgeschrieben.

Kaufpreis pro Quadratmeter

bis 10 Punkte

Vergleicht den Kaufpreis/m² mit einer Referenzspanne aus einem vereinfachten Ertragswertverfahren: Marktmiete des Objekts abzüglich Bewirtschaftungskosten-Pauschalen (Verwaltung, Instandhaltung nach Gebäudealter, Mietausfallwagnis), kapitalisiert über die Restnutzungsdauer aus dem Baujahr mit einem marktkalibrierten Zins je Lage. Die Energieklasse fließt als Zu- oder Abschlag ein. Es ist eine Einordnung des Preises. Eine Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV mit Besichtigung, örtlichem Liegenschaftszinssatz und Bodenwert ersetzt sie nicht.

Formel: Ertragswert = (Marktmiete x 12 − Bewirtschaftungskosten) x Barwertfaktor(Lage-Zins, Restnutzungsdauer), angepasst um die Energieklasse

Bewertung: Stufenlos 0-10 Punkte: am unteren Rand der Referenzspanne = 10P, am oberen = 0P

Warum dieses Gewicht: Der Quadratmeterpreis schützt dich vor Überzahlung. Der Ertragswert-Rahmen prüft, ob sich der Preis aus den erzielbaren Mieterträgen begründen lässt, so wie es Gutachter bei vermieteten Wohnungen auch tun, nur mit Pauschalen statt Besichtigung. Wegen dieser Vereinfachung bleibt das Gewicht moderat.

Datenquelle: Bewirtschaftungskosten nach den Erfahrungssätzen der ImmoWertV-Anlagen, Stand August 2026. Der Kapitalisierungszins ist marktkalibriert, kein amtlicher Liegenschaftszinssatz.

Baujahr / Zustand

bis 10 Punkte

Neuere Gebäude haben geringere Sanierungsrisiken und niedrigere Instandhaltungskosten. Ältere Gebäude bieten dafür höhere AfA-Sätze (Abschreibung) und oft günstigere Kaufpreise.

Formel: Baujahr der Immobilie

Bewertung: >=2000 = neuer Bau (10P) | >=1980 = solide (7P) | >=1960 = Sanierung prüfen (4P) | älter = erhöhtes Risiko (2P)

Warum dieses Gewicht: Das Baujahr ist ein grober Frühindikator für Sanierungsrisiko und Instandhaltung. Der tatsächliche Zustand zählt mehr als die Jahreszahl und wird über Objektprüfung und Dokumente erfasst, deshalb bleibt das Gewicht begrenzt.

Nebenkostenlast (Warmmiete)

bis 3 Punkte

Setzt das gesamte Hausgeld ins Verhältnis zur Kaltmiete. Gemessen wird die Vermietbarkeit: ein hohes Hausgeld treibt die Warmmiete und macht die Wohnung bei der Wiedervermietung schwerer.

Formel: volles Hausgeld / Kaltmiete x 100

Bewertung: <=30% = gut (3P) | ~45% = grenzwertig (1,5P) | >=60% = hoch (0P)

Warum dieses Gewicht: Sie ist ein Frühwarnsignal für die Vermietbarkeit, weil ein hohes Hausgeld die Warmmiete treibt. Die Kostenwirkung selbst steckt schon im Cashflow. Das kleine Zusatzgewicht vermeidet eine Doppelzählung.

Hausgeld-Last (nicht umlegbar)

bis 2 Punkte

Zeigt den Teil des Hausgelds, den du als Eigentümer selbst trägst (Verwaltung und Instandhaltungsrücklage), im Verhältnis zur Kaltmiete. Der umlegbare Teil ist für dich ein Durchlaufposten und bleibt außen vor.

Formel: nicht umlegbares Hausgeld / Kaltmiete x 100

Bewertung: <=15% = gut (2P) | ~25% = mittel (1P) | >=35% = hoch (0P)

Warum dieses Gewicht: Sie macht sichtbar, was du als Eigentümer dauerhaft selbst trägst. Weil diese Last deinen Cashflow bereits senkt, dient das kleine Gewicht der Sichtbarkeit und zählt die Kosten kein zweites Mal.

Abzüge aus Prüfbefunden (bis zu 15 Punkte)

Befunde aus Objektprüfung, Dokumenten und Risikoprüfung ziehen Punkte ab, zusammen höchstens 15. Je Quelle gilt ein Deckel: die Objektprüfung kann bis zu 10 Punkte kosten, Dokumente bis zu 8, die Risikoprüfung bis zu 6. Die Deckel sorgen dafür, dass viele kleine Befunde die harten Finanzkriterien nicht übertönen.

Die Dealbreaker-Regel

Kritische offene Befunde übersteuern den Score. Schon ein einzelner setzt das Urteil auf NUR MIT KLÄRUNG, drei oder mehr auf PRÜFUNG NICHT BESTANDEN, unabhängig davon, wie gut die Zahlen sind. Ein guter Preis heilt keinen ungeklärten kritischen Mangel. Als kritisch zählen etwa ein selbst als kritisch bewerteter Mangel aus der Besichtigung, ein Dokument mit gravierenden offenen Beschlüssen oder eine deutlich überhöhte Ist-Miete, weil Rendite und Cashflow dann auf einer Miete beruhen, die sich so nicht halten lässt.

Die Urteilsskala

65 bis 100 Punkte: PRÜFUNG BESTANDEN mit hoher Konfidenz
50 bis 64 Punkte: PRÜFUNG BESTANDEN mit mittlerer Konfidenz
unter 50 Punkte: PRÜFUNG NICHT BESTANDEN

Die Konfidenz sagt, wie eindeutig der Score in seiner Stufe liegt. Nahe an der 50-Punkte-Schwelle ist das Urteil knapp, die Konfidenz mittel. Liegt ein Steuerprofil vor, zählt der Score nach Steuer. Kippt dadurch das Urteil, zeigt die App beide Fassungen und sagt den Unterschied offen dazu.

Warum die Schwellen dort liegen

Die Bestanden-Schwelle liegt bei 50 von 100 Punkten. Dorthin kommt eine Wohnung typisch mit guter Nettomietrendite ab 4 % (20 Punkte), positivem Cashflow (15), mittlerer Lage (8) und solidem Baujahr (7). Verfehlt sie ein Kernkriterium deutlich, muss sie das bei den anderen ausgleichen.

Zur Einordnung der 4-Prozent-Marke: der Zins-Richtwert für Baufinanzierungen liegt bei 3,9 % (Stand August 2026). Eine Nettomietrendite unterhalb des Zinsniveaus arbeitet gegen die Finanzierung, ab 4 % liegt sie darüber.

Ab 65 Punkten gilt hohe Konfidenz. Der Abstand von 15 Punkten zur Schwelle fängt auf, wenn einzelne Annahmen in der Praxis etwas schlechter ausfallen als eingetragen.

Womit ImmoSis rechnet

Jede fremde Zahl in der Prüfung hat eine Herkunft und einen Stand. Die wichtigsten Quellen:

Mieten und Lage

Angebotsmieten aller rund 400 deutschen Kreise aus der Laufenden Raumbeobachtung des BBSR (INKAR, Indikator 2113), Datenjahr 2024, moderat auf heute fortgeschrieben. Grundlage für den Lage-Score und die Mietschätzung, wenn das Inserat keine Miete nennt.

Preis-Einordnung

Vereinfachtes Ertragswertverfahren mit Bewirtschaftungskosten-Pauschalen nach den Erfahrungssätzen der ImmoWertV-Anlagen (Verwaltung je Wohnung, Instandhaltung je m² nach Gebäudealter, Mietausfallwagnis), Stand August 2026.

Steuer

Einkommensteuer nach § 32a EStG mit echtem Code, mit Soli, Kirchensteuer und Ehegattensplitting, für die Tarife 2025 und 2026. Dazu die aktuellen Grunderwerbsteuersätze je Bundesland für die Kaufnebenkosten.

Finanzierung

Zins-Vorbelegung 3,9 % nach der Bundesbank-Zinsstatistik für Wohnungsbaukredite mit 10 Jahren Zinsbindung, Stand August 2026. Ein gepflegter Richtwert, dein echtes Bankangebot ersetzt ihn in der Prüfung.

Alle Pauschalen der Rechnung, etwa Mietausfall oder Instandhaltung, stehen offen am Ergebnis und lassen sich ändern. Die Prüfung rechnet dann mit deinen Werten.

Was diese Prüfung nicht leistet

Damit du weißt, worauf du dich verlässt, stehen die Grenzen der Prüfung hier genauso offen wie ihre Kriterien.

Die Mikrolage. Straße, Haus und Nachbarschaft sieht nur die Besichtigung. Der Lage-Score bewertet das Mietniveau des Kreises.
Eine exakte Marktmiete. Die Schätzung aus der BBSR-Kreismiete streut gut 10 %. Ein echter Mietvertrag oder der örtliche Mietspiegel sind genauer, trag sie ein, wenn du sie hast.
Eine Verkehrswertermittlung. Der Preisrahmen ordnet den Kaufpreis über den Ertragswert ein. Ein Gutachten nach ImmoWertV mit Besichtigung, örtlichem Liegenschaftszinssatz und Bodenwert ersetzt er nicht.
Eine Rechtsprüfung. Die Dokumentenanalyse weist auf Risiken hin. Kaufvertrag und Teilungserklärung gehören vor der Unterschrift zu Notar oder Anwalt.
Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung. ImmoSis liefert ein Prüfergebnis. Ob du kaufst, entscheidest du.

Sieh dir den Maßstab in Aktion an.

Die Demo zeigt drei echte Beispielprüfungen über das ganze Urteilsspektrum, eine davon fällt durch. Ohne Anmeldung, mit Beispieldaten.

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Stand: August 2026