Ankaufsprüfung: alle Kennzahlen, ein klares Ergebnis
Die Ankaufsprüfung bewertet eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage vor dem Kauf: Cashflow, Steuerwirkung und Risiko-Warnungen, zusammengefasst in einem Score mit offener Begründung. Am Ende steht PRÜFUNG BESTANDEN oder PRÜFUNG NICHT BESTANDEN.
Das Problem
Ein Exposé nennt dir die Zahlen, die der Verkäufer zeigen will: die Miete optimistisch, das Hausgeld knapp, die Rendite brutto. Eine Excel-Vorlage rechnet damit brav weiter. Am Ende hast du einen Haufen Kennzahlen, aber keine Antwort auf die einzige Frage, die zählt: hält die Wohnung der Prüfung stand.
Wie ImmoSis es löst
ImmoSis rechnet die komplette Kalkulation aus dem Exposé-Link oder deinen Eckdaten: Kaufnebenkosten je nach Bundesland des Objekts, Finanzierung, Cashflow, AfA und deine Steuer nach § 32a EStG. Parallel prüft die Risiko-Analyse das Objekt gegen typische Warnsignale und der Stresstest rechnet durch, was ein höherer Anschlusszins oder drei Monate Leerstand bedeuten würden.
Im Demo-Beispiel sieht das so aus: 2-Zimmer-Wohnung, Baujahr 1958, 289.000 € Kaufpreis bei 640 € Kaltmiete. Die Prüfung findet den Kaufpreisfaktor von 38, ein auffällig niedriges Hausgeld und eine monatliche Zuzahlung von 533 € vor Steuer. Ergebnis: PRÜFUNG NICHT BESTANDEN, Score 37 von 100, mit jedem Grund offen daneben.
Im Detail
Was drinsteckt
Exposé-Import
Link von ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen oder ohne-makler.net einfügen, die Eckdaten werden ausgelesen. Ohne Inserat trägst du Kaufpreis, Fläche und Miete von Hand ein.
Red Flags mit Schweregrad
Jede Warnung kommt mit Einordnung (Risiko niedrig, mittel, hoch) und einer konkreten Rückfrage für Makler oder Verkäufer.
Offene Annahmen
Pauschalen wie 3 % Mietausfall oder 50 % nicht umlegbares Hausgeld stehen sichtbar am Ergebnis. Änderst du eine, rechnet die Prüfung sofort neu.
Stresstest
Anschlusszins, Leerstand, Tilgung und Kaufpreis als Stellschrauben, jeweils mit der Wirkung auf deinen monatlichen Cashflow.
Score nach Steuer
Das Urteil basiert auf der Rechnung nach deiner Steuer, nicht auf Bruttowerten. Was die Steuer beisteuert, weist ImmoSis getrennt aus.
Erklär-Chat zum Ergebnis
Ein Chat kennt den Kontext deiner Prüfung und beantwortet Fragen dazu. Er bleibt bei festen Leitplanken und gibt keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung und keine Kaufempfehlung über das Urteil hinaus.
FAQ
Häufige Fragen
Woher kommen die Daten?
Aus dem Inserat: Link einfügen, ImmoSis liest Kaufpreis, Fläche, Miete und weitere Eckdaten aus. Fehlt etwas oder gibt es kein Inserat, ergänzt du die Werte von Hand.
Was bedeutet der Score?
Eine Zusammenfassung der Prüfung auf einer Skala bis 100, gerechnet nach Steuer. Wichtiger als die Zahl ist die Begründung daneben: jeder Punkt, der den Score drückt oder hebt, steht offen dabei.
Was, wenn ich eine Annahme für falsch halte?
Dann änderst du sie. Jede Pauschale steht am Ergebnis und lässt sich direkt dort anpassen, die Prüfung rechnet sofort mit deinen Werten. Einen Black-Box-Score gibt es hier nicht.
Ist PRÜFUNG NICHT BESTANDEN eine Anlageberatung?
Nein. ImmoSis liefert ein Prüfergebnis mit offener Rechnung, keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung. Die Entscheidung bleibt bei dir.
Kann ich Rückfragen zum Ergebnis stellen?
Ja. Der Erklär-Chat kennt den Kontext deiner Prüfung und erklärt dir einzelne Werte, Annahmen und Warnsignale. Er hält sich an feste Leitplanken und ersetzt keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung.