Steuerrechnung: deine echte Steuerwirkung statt Faustformel
ImmoSis rechnet deine Einkommensteuer nach § 32a EStG exakt, mit Soli, Kirchensteuer und, wenn du verheiratet bist, Ehegattensplitting, für die Tarife 2025 und 2026. Du siehst in Euro, was die Wohnung an deiner Steuer ändert.
Das Problem
Die meisten Rechner setzen eine Pauschale an, etwa 40 % Grenzsteuersatz. Vermittler rechnen gern gleich mit dem Höchststeuersatz, dann sieht die Steuerersparnis beeindruckend aus. Ob der Satz für dich überhaupt gilt, prüft niemand. Dabei entscheidet genau das oft darüber, ob die Wohnung sich trägt.
Wie ImmoSis es löst
ImmoSis rechnet zweimal: deine Steuer ohne die Wohnung und deine Steuer mit der Wohnung, inklusive AfA, Schuldzinsen und Werbungskosten. Die Differenz ist deine echte Steuerwirkung, keine Schätzung.
Im Demo-Beispiel macht die Steuerersparnis von 159 € im Monat bei 34 % Grenzsteuersatz aus einer Zuzahlung von 533 € eine von 374 €. Und dieselbe Wohnung kann sich für ein Paar mit 130.000 € Haushaltseinkommen rechnen, während sie für einen Alleinstehenden mit 55.000 € ein Verlustgeschäft ist. Genau deshalb rechnet ImmoSis mit deinen Zahlen.
Im Detail
Was drinsteckt
Differenzrechnung nach § 32a EStG
Steuer mit und ohne Objekt, exakt nach Tarif 2025 oder 2026, mit Einzel- oder Zusammenveranlagung.
Steuerbescheid-Import
Steuerbescheid als PDF oder ELSTER-Export hochladen, die relevanten Werte werden automatisch übernommen.
Soli und Kirchensteuer
Beides fließt ein, wenn es für dich gilt. Dein Grenzsteuersatz steht sichtbar im Steuerprofil.
AfA, Zinsen, Werbungskosten
Die steuerliche Seite der Wohnung steckt komplett in der Rechnung, vom Gebäudeanteil bis zu den Schuldzinsen.
Wirkung über die Zeit
Erstes Jahr und Projektion über die Haltedauer, als Betrag in Euro statt als Prozentversprechen.
FAQ
Häufige Fragen
Muss ich meinen Steuerbescheid hochladen?
Nein. Es reicht, dein zu versteuerndes Einkommen einzutragen. Der Import aus PDF oder ELSTER-Export ist nur schneller, und die Werte stimmen sicher.
Warum nicht einfach mit dem Grenzsteuersatz rechnen?
Weil die Wohnung dein zu versteuerndes Einkommen verändert und der Tarif progressiv ist. Die Differenzrechnung erfasst das exakt, die Faustformel nicht. Je größer AfA, Zinsen und Verlustphasen, desto weiter liegen beide auseinander.
Was ist mit dem Ehegattensplitting?
Bei Zusammenveranlagung rechnet ImmoSis mit dem Splittingtarif. Genau an dieser Stelle lag beim Kauf, aus dem ImmoSis entstanden ist, die halbe Wahrheit: Die versprochene Ersparnis war mit einem Steuersatz gerechnet, der real nicht galt.
Ersetzt das meinen Steuerberater?
Nein. ImmoSis zeigt die Steuerwirkung der Investition, damit du vor dem Kauf realistisch rechnest. Für die Steuererklärung und Gestaltungsfragen bleibt der Steuerberater zuständig.