AfA berechnen: Abschreibung für die vermietete Wohnung
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) lässt dich den Gebäudeanteil deiner Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer abschreiben: linear 2 Prozent pro Jahr bei Fertigstellung ab 1925, 2,5 Prozent davor, 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023. Das Grundstück wird nicht abgeschrieben.
| AfA-Bemessungsgrundlage (Gebäudeanteil) | – |
| Jährliche AfA | – |
| Steuerentlastung bei – Grenzsteuersatz | – |
Was in die AfA-Basis gehört
| Position | abschreibbar? |
|---|---|
| Kaufpreis, Gebäudeanteil | ja, über die AfA |
| Kaufnebenkosten, anteilig auf das Gebäude | ja, über die AfA |
| Kaufpreis, Grundstücksanteil | nein |
| Finanzierungskosten (Zinsen) | sofort als Werbungskosten, keine AfA |
Alle Angaben ohne Gewähr und keine Steuerberatung. Die Kaufpreisaufteilung in Gebäude und Grundstück prüft im Zweifel das Finanzamt.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die AfA bei vermieteten Wohnungen?
Linear 2 Prozent pro Jahr für Gebäude mit Fertigstellung ab 1925, 2,5 Prozent für ältere Gebäude und 3 Prozent für Wohnungen mit Fertigstellung ab 2023. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, das Grundstück nicht.
Wie bestimme ich den Gebäudeanteil?
Im Zweifel mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung oder über ein Gutachten. Bei Eigentumswohnungen sind 70 bis 85 Prozent Gebäudeanteil häufig; je teurer das Grundstück (Großstadtlage), desto niedriger der Anteil.
Zählen die Kaufnebenkosten zur AfA-Basis?
Ja, anteilig. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch gehören zu den Anschaffungskosten und werden im Verhältnis des Gebäudeanteils mit abgeschrieben.
Was ist mit der degressiven AfA?
Für neu gebaute Wohnungen mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 ist alternativ eine degressive AfA von 5 Prozent vom jeweiligen Restwert möglich. Für Bestandswohnungen, um die es hier geht, gilt sie nicht.
Zum Weiterlesen
- Kaufpreisaufteilung: warum der Gebäudeanteil über deine AfA entscheidet und wie du ihn begründest.
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten: die 15-Prozent-Falle bei Sanierungen kurz nach dem Kauf.
- Denkmal-AfA: wie die erhöhte Abschreibung wirklich rechnet.
- Kaufnebenkosten-Rechner: die Nebenkosten gehören anteilig in die AfA-Bemessungsgrundlage.
Die AfA ist ein Baustein. Wie sie zusammen mit Zinsen und deinem Steuertarif nach § 32a EStG wirkt, rechnet die vollständige Prüfung.
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