Mietrendite berechnen
Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite: Sie rechnet die Kaufnebenkosten in den Kapitaleinsatz ein und zieht nicht umlegbare Kosten von der Miete ab. Zwischen beiden liegt oft ein ganzer Prozentpunkt.
Kaufnebenkosten je nach Bundesland rund 5,5 bis 12 Prozent. Nicht umlegbar sind Verwaltung und Rücklage; als Pauschale passt etwa die Hälfte des Hausgelds.
–% brutto
–% netto
Wie du die Werte einordnest
| Nettomietrendite | Einordnung |
|---|---|
| unter 2,5 % | Schwach. Das Objekt trägt sich aus der Miete kaum, du setzt auf Wertsteigerung. |
| 2,5–3,0 % | Grenzbereich. Nur mit viel Eigenkapital oder in sehr stabiler Lage vertretbar. |
| 3,0–4,0 % | Ordentlich. In diesem Bereich können sich Objekte mit Finanzierung tragen. |
| über 4,0 % | Stark. Prüfe, ob die Miete realistisch und der Zustand solide ist; sehr hohe Renditen haben oft einen Grund. |
Faustwerte für vermietete Eigentumswohnungen in Deutschland (Stand 2026). Lage, Zustand und Mietniveau verschieben die Grenzen im Einzelfall.
Häufige Fragen
Welche Mietrendite ist gut?
Als Faustwert gelten 3,5 bis 4,5 Prozent Bruttomietrendite in den meisten deutschen Städten als solide, in A-Lagen wie München liegen übliche Werte darunter, in kleineren Städten darüber. Wichtiger als der Bruttowert ist die Nettomietrendite nach Kaufnebenkosten und nicht umlegbaren Kosten; dort gilt: über 3 Prozent ist ordentlich.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite teilt die Jahreskaltmiete nur durch den Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht von der Miete die nicht umlegbaren Kosten ab (Verwaltung, Rücklage, Mietausfall) und rechnet die Kaufnebenkosten in den Kapitaleinsatz ein. Zwischen beiden liegt oft ein ganzer Prozentpunkt.
Rechnet man mit Kalt- oder Warmmiete?
Immer mit der Nettokaltmiete. Die Warmmiete enthält Nebenkosten, die du als Eigentümer nur durchreichst; mit ihr gerechnet sieht jede Rendite besser aus, als sie ist.
Reicht die Mietrendite für die Kaufentscheidung?
Nein. Sie ignoriert Finanzierung, Steuer und den Zustand des Objekts. Eine Wohnung mit 4 Prozent Rendite und leerer Instandhaltungsrücklage kann das schlechtere Investment sein als eine mit 3,5 Prozent und gesunder WEG.
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