Exposé mit ChatGPT prüfen: was freie KI kann und wo es beim Kauf gefährlich wird

Was freie KI beim Exposé gut kann

Ein Sprachmodell wie ChatGPT ist stark bei Sprache. Genau das hilft dir am Anfang, wenn ein Exposé voller Begriffe und Fußnoten vor dir liegt.

Drei Dinge kann es zuverlässig:

• Begriffe erklären. Was ist die Instandhaltungsrücklage, was der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche, was bedeutet „Teilungserklärung liegt vor”. Für Definitionen ist ein Sprachmodell ein guter, geduldiger Nachschlagepartner.
• Text zusammenfassen. Ein zehnseitiges Exposé auf die Kernangaben eindampfen: Kaufpreis, Fläche, Baujahr, Miete, Hausgeld, Lage. Das nimmt dir Lesearbeit ab und zeigt schnell, ob sich der Rest überhaupt lohnt.
• Einen ersten Eindruck geben. Fällt etwas auf, klingt eine Angabe schief, fehlt eine offensichtliche Information. Als Sortierhilfe zu Beginn ist das nützlich.

Das ist ehrlich gesagt viel wert, und ImmoSis macht das nicht besser. Wer ein Exposé zum ersten Mal versteht, hat schon etwas gewonnen. Der Unterschied fängt dort an, wo aus dem Verstehen eine Kaufentscheidung mit sechsstelligem Betrag wird.

Wo es gefährlich wird

Ab hier geht es um vier Schwachstellen. Keine davon ist ein Bedienfehler, den du wegtrainieren kannst. Sie stecken in der Art, wie ein Sprachmodell arbeitet.

1. Ein Sprachmodell rechnet unzuverlässig

Ein Sprachmodell sagt das nächste wahrscheinliche Wort voraus. Eine Zahl leitet es also aus dem Sprachzusammenhang ab und formuliert, was plausibel wirkt. Meistens stimmt sie ungefähr, manchmal liegt sie deutlich daneben, und man sieht der Antwort den Unterschied nicht an.

Bei einer Cashflow- oder Steuerrechnung ist das heikel. Frag ein Modell nach dem monatlichen Überschuss aus Miete, Annuität und nicht umlegbarem Hausgeld, und du bekommst eine sauber formulierte Zahl. Ob sie aus einer korrekten Rechnung stammt oder geraten ist, steht nicht dabei. Eine um 150 Euro im Monat falsche Zahl kippt eine knappe Kalkulation komplett, und sie sieht genauso selbstsicher aus wie eine richtige.

Die Grundregel: Für Zahlen, an denen eine Kaufentscheidung hängt, brauchst du eine Rechnung, die jeden Zwischenschritt offenlegt. Ein Fließtext, der am Ende nur das Ergebnis nennt, reicht dafür nicht.

2. Veraltetes Fachwissen, still weitergegeben

Ein Sprachmodell kennt die Welt bis zu einem Stichtag, dem Trainings-Cutoff. Was sich danach geändert hat, weiß es nicht, sofern es nicht aktiv im Netz nachschaut. Bei Immobilien ändern sich genau die Zahlen, die viel Geld ausmachen, per Gesetz, und zwar zu festen Stichtagen.

Ein konkretes Beispiel: Bremen hat die Grunderwerbsteuer zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent angehoben. Ein Modell mit älterem Wissensstand rechnet dir die Kaufnebenkosten weiter mit 5,0 Prozent, ohne Warnung. Bei 250.000 Euro Kaufpreis sind 5,0 Prozent 12.500 Euro Grunderwerbsteuer, 5,5 Prozent dagegen 13.750 Euro. Die Differenz von 1.250 Euro fehlt still in der Rechnung. Kein Hinweis, kein Sternchen, nur eine Zahl, die sicher aussieht und veraltet ist.

Solche Stichtagsänderungen gibt es laufend, mal nach oben, mal nach unten. Thüringen hat den Satz Anfang 2024 gesenkt, Sachsen und Hamburg haben ihn zuvor angehoben. Genau bei diesen Werten liegt das Risiko, dass ein Modell mit altem Wissensstand daneben liegt. Die aktuellen Sätze aller Bundesländer stehen in unserem Kaufnebenkosten-Rechner und im Artikel Kaufnebenkosten nach Bundesland, jeweils mit Stand-Datum.

3. Kein systematischer Prüfkatalog

Freie KI antwortet auf das, was du fragst. Das klingt harmlos, ist beim Kauf aber die größte Lücke. Denn du fragst nur nach dem, was du kennst. Nach dem entscheidenden Detail, von dem du noch nie gehört hast, fragst du nicht.

Ein Beispiel: Ein zu niedrig angesetztes Hausgeld ist ein Warnsignal. Ein realistischer Wert liegt meist zwischen 3,00 und 4,50 Euro pro Quadratmeter im Monat. Steht im Exposé deutlich weniger, ist der Cashflow oft schöngerechnet und die Instandhaltungsrücklage unterfinanziert, was später zu Sonderumlagen führt. Ein niedriges Hausgeld liest sich für einen Laien aber wie eine gute Nachricht, geringe Kosten. Wer das Muster nicht kennt, fragt die KI nicht danach, und die KI weist von sich aus nicht darauf hin.

Eine strukturierte Prüfung dreht das um. Sie geht einen festen Katalog von Prüfpunkten durch, unabhängig davon, ob du danach gefragt hast. Hausgeld gegen die Plausibilitätsspanne, Miete gegen die ortsübliche Vergleichsmiete, Kaufpreisfaktor gegen die Lage, Stand der Rücklage, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Der Wert liegt in den Fragen, die du selbst nie gestellt hättest. Welche Punkte das sind, steht in der Checkliste für die Besichtigung.

4. Du musst wissen, wonach du fragen musst

Jede Immobilienrechnung steht auf Annahmen: Zins, Tilgung, Grenzsteuersatz, wie viel vom Hausgeld nicht umlegbar ist, welcher Gebäudeanteil für die Abschreibung gilt, welche Mietausfallpauschale realistisch ist. Die Zahlen, die du kennst, kannst du der KI mitgeben, dann rechnet sie damit. Das Problem sind die Annahmen, an die du nicht denkst. Die füllt das Modell still im Hintergrund, und im Ergebnis steht dann eine AfA, ohne dass du je entschieden hast, mit welchem Gebäudeanteil gerechnet wurde.

Eine KI beantwortet, was du fragst. Sie sagt dir nicht von sich aus, welche Stellschraube du übersehen hast. Genau deshalb hilft ein fester Prüfkatalog: Er fragt die Punkte ab, nach denen ein Laie gar nicht fragen würde, und legt jede eingesetzte Annahme als einzelnes, sichtbares Feld offen, das du prüfen und ändern kannst.

Freie KI und strukturierte Prüfung im Vergleich

	Freie KI (z.B. ChatGPT)	Strukturierte Ankaufsprüfung
Begriffe erklären	stark	nicht der Zweck
Exposé zusammenfassen	stark	am Rande
Zahlen rechnen	Ergebnis ohne prüfbaren Rechenweg	jeder Rechenschritt sichtbar und nachvollziehbar
Steuersätze, Stichtage	so aktuell wie der Trainingsstand	gepflegt mit Stand-Datum
Prüfkatalog	nur, was du fragst	fester Katalog, auch was du nicht fragst
Annahmen	die KI füllt Lücken still	Prüfkatalog fragt sie aktiv ab

Die ehrliche Aufteilung: Nutze freie KI zum Verstehen und Sortieren. Für die Zahlen, an denen deine Kaufentscheidung hängt, brauchst du eine Rechnung, die sich prüfen lässt.

Warum ich das so sehe, kommt aus eigener Erfahrung. Bevor ich ImmoSis gebaut habe, habe ich selbst mit KI versucht auszurechnen, ob sich ein Objekt lohnt. Dabei ist mir immer wieder dasselbe passiert. Oft wurde mit unterschiedlichen Annahmen gerechnet, manches war schlicht falsch, bei anderem konnte ich nicht nachvollziehen, wie ein Ergebnis zustande kam. Dazu kommt ein Punkt, der mir erst mit der Zeit klar wurde. Eine KI beantwortet nur, was du fragst. Wer sich nicht in allen Bereichen einer Immobilie auskennt, weiß gar nicht, was er fragen soll, und die KI weist einen von sich aus nicht darauf hin. Genau diese Lücke wollte ich schließen. Das ist meine Erfahrung, deine kann anders aussehen.

Häufige Fragen

Kann ChatGPT ein Immobilien-Exposé prüfen? Für Textarbeit ja: Begriffe erklären, Angaben zusammenfassen, einen ersten Eindruck geben. Für die Kaufentscheidung ist es unzuverlässig, weil es Zahlen plausibel rät statt sie zu rechnen, veraltete Steuersätze weitergeben kann, keinen festen Prüfkatalog abarbeitet und seine Annahmen im Antworttext versteckt.

Warum rechnet ChatGPT bei Immobilien manchmal falsch? Ein Sprachmodell sagt das nächste wahrscheinliche Wort voraus. Es leitet eine Zahl also aus dem Sprachzusammenhang ab, statt sie wie ein Taschenrechner zu berechnen. Eine Zahl kann deshalb plausibel klingen und trotzdem falsch sein, und man sieht der Antwort nicht an, ob sie aus einer sauberen Rechnung stammt oder geraten ist.

Wie erkenne ich veraltete Angaben in einer KI-Antwort? Bei allem, was per Gesetz zu Stichtagen wechselt, etwa der Grunderwerbsteuer je Bundesland. Bremen liegt seit dem 1. Juli 2025 bei 5,5 statt 5,0 Prozent. Prüf solche Sätze gegen eine datierte Quelle, zum Beispiel den Kaufnebenkosten-Rechner mit Stand-Angabe.

Ist eine Excel-Tabelle nicht genauso gut? Eine Tabelle rechnet nachvollziehbar, das ist ihr Vorteil gegenüber freier KI. Ihr fehlt aber der Prüfkatalog: Sie rechnet nur, was du eingibst, und warnt nicht bei einem zu niedrigen Hausgeld oder einer überhöhten Miete. Die Lücke aus Punkt 3 bleibt.

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Genau diese vier Lücken schließt ImmoSis. Die Ankaufsprüfung rechnet Cashflow und die Steuerwirkung nach § 32a EStG nachvollziehbar, mit sichtbaren, änderbaren Annahmen. Die Objektprüfung geht einen festen Katalog von Prüfpunkten durch, auch die, nach denen du selbst nie gefragt hättest. ImmoSis verdient nichts an deinem Kauf und darf dir deshalb auch abraten. Ein komplettes Zahlenbeispiel findest du im Artikel Rechnet sich eine vermietete Eigentumswohnung?