Kaufpreisfaktor berechnen
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Er zeigt, wie viele Jahresmieten du für die Wohnung bezahlst. Bis etwa 25 gilt er in den meisten deutschen Lagen als vertretbar, über 30 rechnet sich ein Objekt aus der Miete heraus selten.
–× Jahreskaltmiete
Was der Faktor bedeutet
| Faktor | Einordnung |
|---|---|
| unter 20 | Günstig. Prüfe, warum: schwache Lage, Sanierungsstau oder ein Erbfall mit Zeitdruck sind häufige Gründe. |
| 20–25 | Solide. In B- und C-Lagen ein üblicher Bereich, in dem sich Objekte mit Vermietung tragen können. |
| 25–30 | Ambitioniert. Die Lage muss den Preis rechtfertigen, der Cashflow wird ohne viel Eigenkapital meist negativ. |
| über 30 | Aus der Miete heraus kaum darstellbar. Du setzt auf Wertsteigerung, und das ist eine Wette, keine Rechnung. |
Die Spannen sind Faustwerte für Wohnungen in Deutschland (Stand 2026) und ersetzen keine Einzelfallprüfung. In München liegt „normal" höher als in Gelsenkirchen; entscheidend ist der Vergleich innerhalb derselben Lage.
Häufige Fragen
Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?
Unter 20 gilt ein Objekt in den meisten Lagen als günstig, 20 bis 25 als solide. Zwischen 25 und 30 muss die Lage den Preis tragen. Über 30 rechnet sich ein Objekt aus der Miete heraus meist nicht mehr, dann kaufst du vor allem die Hoffnung auf Wertsteigerung.
Rechnet man mit Kaltmiete oder Warmmiete?
Immer mit der Jahreskaltmiete (Nettokaltmiete ohne Nebenkosten). Die Warmmiete enthält Durchlaufposten, die dir als Eigentümerin nicht bleiben, und würde den Faktor künstlich schönen.
Ist der Kaufpreisfaktor allein aussagekräftig?
Nein. Er ist ein schneller Vergleichsmaßstab, mehr nicht. Er sagt nichts über Hausgeld, Sanierungsstau, Mietniveau oder deine Steuer. Ob sich ein Objekt rechnet, zeigt erst die vollständige Prüfung.
Der Faktor ist eine Kennzahl. Ob sich die Wohnung rechnet, zeigt erst die vollständige Prüfung mit Steuer, Hausgeld und Risiko-Warnungen.
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