Cashflow berechnen: was die Wohnung monatlich bringt oder kostet
Der Cashflow ist das, was von der Kaltmiete übrig bleibt, nachdem Bankrate, nicht umlegbare Kosten und Rücklagen bezahlt sind. Ein positiver Wert heißt, die Wohnung bringt dir Geld. Ein negativer heißt, du zahlst monatlich zu. Das kann tragbar sein, solange die Zuzahlung höchstens die Hälfte deiner Tilgung beträgt.
Nicht umlegbar sind vor allem Verwaltung und WEG-Rücklage; als Pauschale passt etwa die Hälfte des Hausgelds. Rechne eigene Rücklagen für Instandhaltung und Mietausfall mit ein. Mit der Tilgung ordnet der Rechner eine Zuzahlung über die Faustregel ein.
–€ pro Monat
–€ pro Jahr
Wie du das Ergebnis einordnest
| Ergebnis | Einordnung |
|---|---|
| positiv | Die Wohnung trägt sich vor Steuer selbst. Prüfe, ob Miete und Kosten realistisch angesetzt sind; zu optimistische Annahmen sind der häufigste Fehler. |
| Zuzahlung bis zur Hälfte der Tilgung | Tragbar. Die Miete deckt Zinsen, Bewirtschaftung und mindestens die Hälfte der Tilgung, die Wohnung trägt sich überwiegend selbst. |
| Zuzahlung über der Hälfte der Tilgung | Kritisch. Die Rechnung hängt dann stark an Wertsteigerung und Steuerwirkung, und das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung wiegt schwerer. |
Der Rechner zeigt den Cashflow vor Steuer. Zinsen und Abschreibung verschieben das Ergebnis nach Steuer, je nach deinem Grenzsteuersatz. Faustwerte, keine Anlage- oder Steuerberatung.
Häufige Fragen
Wie berechne ich den Cashflow einer vermieteten Wohnung?
Von der monatlichen Kaltmiete ziehst du die Bankrate aus Zins und Tilgung ab, dazu die nicht umlegbaren Kosten inklusive WEG-Rücklage und deine eigenen Rücklagen für Instandhaltung und Mietausfall. Das Ergebnis ist der Cashflow vor Steuer.
Ist ein negativer Cashflow immer schlecht?
Nein. Ein Teil deiner Rate ist Tilgung und baut Vermögen auf. Als Faustregel gilt eine Zuzahlung bis zur Hälfte deiner Tilgung als vertretbar, weil sich die Wohnung dann überwiegend selbst trägt. Kritisch wird es, wenn der Zuschuss dauerhaft deutlich darüber liegt.
Welche Kosten kann ich nicht auf den Mieter umlegen?
Vor allem die Hausverwaltung und die WEG-Rücklage aus dem Hausgeld. Als grobe Orientierung ist rund die Hälfte des Hausgelds nicht umlegbar. Dazu kommen eigene Rücklagen für dein Sondereigentum und für Mietausfall, die in eine ehrliche Rechnung gehören.
Was ändert die Steuer am Cashflow?
Zinsen, nicht umlegbare Kosten und die Abschreibung mindern deinen zu versteuernden Mietertrag, die Tilgung nicht. Je nach Grenzsteuersatz kann eine Wohnung mit negativem Cashflow vor Steuer nach Steuer deutlich besser dastehen. Die exakte Steuerwirkung hängt an deiner persönlichen Situation.
Zum Weiterlesen
- Cashflow einer Immobilie berechnen: die vollständige Rechnung mit Rücklagen, Steuerwirkung und zwei Szenarien.
- Hausgeld prüfen: woran du erkennst, ob die Kostenseite im Exposé geschönt ist.
- Zinsbindung und Anschlussfinanzierung: was mit deiner Rate nach der Zinsbindung passiert.
- Mietrendite-Rechner: die Rendite-Sicht auf dieselbe Wohnung, ohne Finanzierung.
Der Cashflow vor Steuer ist der Anfang. Wie Zinsen, AfA und dein Steuertarif nach § 32a EStG das Ergebnis verschieben, rechnet die vollständige Prüfung.
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