Zinsbindung und Anschlussfinanzierung: das Zinsänderungsrisiko vor dem Kauf durchrechnen

Warum die Zinsbindung nicht das Ende der Finanzierung ist

Wer eine Wohnung auf Kredit kauft, macht Schulden, die ihn über Jahrzehnte begleiten. Ein Immobilienkredit ist meist erst nach 25 bis 35 Jahren abbezahlt. Den Zinssatz sichert dir die Bank aber nur für die vereinbarte Zinsbindung zu, üblich sind 10 bis 15 Jahre. Was danach kommt, ist bei Kaufabschluss offen.

Genau hier liegt ein Risiko, das in vielen Rechnungen fehlt. Die schöne Rate, mit der du kalkulierst, gilt nur für die Zinsbindung. Danach hängt deine Belastung vom Zinsniveau der Zukunft ab. Diese Kalkulation gehört zur Kaufentscheidung dazu, zusammen mit dem Cashflow, den du für dein Objekt aufstellst.

Was nach der Zinsbindung offen bleibt

Über die Jahre zahlst du mit jeder Rate einen Teil des Kredits zurück, die Tilgung. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate gleich, aber ihr Aufbau verschiebt sich: Am Anfang ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil klein, mit den Jahren dreht sich das Verhältnis. Weil zu Beginn wenig getilgt wird, ist der Kredit am Ende der Zinsbindung längst nicht weg.

Wie viel offen bleibt, hängt an der Anfangstilgung und am Zinssatz. Bei einer typischen Finanzierung mit rund 2 Prozent Anfangstilgung stehen nach 10 Jahren oft noch grob 75 bis 80 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme aus, nach 15 Jahren rund 60 bis 65 Prozent. Diesen Betrag nennt man die Restschuld. Für sie brauchst du eine neue Finanzierung.

Die Anschlussfinanzierung

Läuft die Zinsbindung aus und ist noch Restschuld offen, schließt du eine Anschlussfinanzierung ab, bei deiner bisherigen Bank oder bei einer anderen. Der neue Zinssatz richtet sich nach dem Marktniveau zum Zeitpunkt des Abschlusses. Dieses Niveau kennt heute niemand.

Zwei Kräfte wirken dabei gegeneinander. Deine Restschuld ist durch die Tilgung kleiner geworden, das senkt die Zinslast bei gleichem Zinssatz. Gleichzeitig kann der Zinssatz gestiegen sein, das hebt die Belastung. Welche Kraft überwiegt, entscheidet, ob deine Rate nach der Anschlussfinanzierung fällt oder steigt. Steigt der Zins deutlich, kann die neue Rate trotz kleinerer Restschuld über der alten liegen.

Das Zinsänderungsrisiko durchrechnen

Das Zinsänderungsrisiko lässt sich nicht ausschalten, aber vor dem Kauf abschätzen. Der Rechenweg hat drei Schritte.

Zuerst schätzt du deine Restschuld zum Ende der Zinsbindung. Aus deinem Tilgungsplan siehst du, wie viel du bis dahin abbezahlt hast und was offen bleibt. Dann rechnest du die neue Rate für diese Restschuld mit einem deutlich höheren Annahme-Zins als heute. Wer heute günstig finanziert, sollte für die Anschlussfinanzierung einen spürbaren Aufschlag ansetzen, um auf der sicheren Seite zu bleiben. Zuletzt prüfst du, ob dein Cashflow auch mit dieser höheren Rate noch tragbar ist. Den Überschlag mit der neuen Rate machst du im Cashflow-Rechner.

Die Leitfrage lautet: Bleibt die monatliche Belastung auch nach 10 bis 15 Jahren tragbar, wenn der Zins zur Anschlussfinanzierung ungünstig steht? Kippt die Rechnung schon bei einem moderaten Zinsanstieg, ist die Finanzierung zu knapp kalkuliert. Dann hilft mehr Eigenkapital, eine höhere Anfangstilgung oder ein günstigerer Kaufpreis.

Was das Risiko dämpft

Du bist dem Zinsänderungsrisiko nicht wehrlos ausgeliefert. Mehrere Stellschrauben verkleinern es.

• Höhere Anfangstilgung: Wer statt 2 Prozent mit 3 oder 4 Prozent tilgt, hat am Ende der Zinsbindung eine kleinere Restschuld und damit weniger Angriffsfläche für einen Zinsanstieg.
• Längere Zinsbindung: Eine Bindung über 15 oder 20 Jahre kostet meist einen Zinsaufschlag, verschiebt das Risiko aber weiter in die Zukunft und lässt mehr Zeit zum Tilgen.
• Sondertilgungen: Ein vereinbartes Recht auf Sondertilgungen erlaubt dir, die Restschuld schneller zu senken, wenn du Spielraum hast.
• Eigenkapital: Mehr Eigenkapital senkt die Darlehenssumme und damit die Restschuld von Anfang an.

Diese Stellschrauben kosten meist etwas, entweder Zinsaufschlag oder eigenen Kapitaleinsatz. Ob sich das lohnt, zeigt die Rechnung, wenn du das Szenario mit und ohne den jeweiligen Puffer gegenüberstellst.

Wann du fachlichen Rat brauchst

Dieser Artikel erklärt, wie Zinsbindung, Restschuld und Anschlussfinanzierung zusammenhängen und wie du das Zinsänderungsrisiko abschätzt. Er ist ein Prüfergebnis, keine Finanzierungs-, Anlage- oder Rechtsberatung. Die konkrete Finanzierung mit ihren Konditionen, Bereitstellungszinsen und Bindungsfristen besprichst du mit deiner Bank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater.

Häufige Fragen

Was ist die Zinsbindung bei einem Immobilienkredit? Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den die Bank dir den Zinssatz fest zusagt, meist 10 bis 15 Jahre. Innerhalb dieser Zeit ändert sich deine Rate nicht. Nach Ablauf gilt der zugesagte Zins nicht mehr. Für eine noch offene Restschuld brauchst du eine Anschlussfinanzierung.

Wie hoch ist die Restschuld nach der Zinsbindung? Das hängt an der Anfangstilgung und am Zinssatz. Bei rund 2 Prozent Anfangstilgung stehen nach 10 bis 15 Jahren oft noch grob 60 bis 80 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme offen. Eine höhere Anfangstilgung senkt diesen Wert deutlich.

Was ist das Zinsänderungsrisiko? Das Risiko, dass der Zins zum Ende der Zinsbindung höher liegt als heute und deine Rate für die Anschlussfinanzierung steigt. Die kleinere Restschuld durch die Tilgung dämpft den Effekt, ein deutlicher Zinsanstieg kann ihn aber überwiegen und die Belastung erhöhen.

Wie rechne ich das Zinsänderungsrisiko durch? In drei Schritten: Schätze deine Restschuld zum Ende der Zinsbindung aus dem Tilgungsplan, rechne die neue Rate mit einem deutlich höheren Annahme-Zins und prüfe, ob dein Cashflow diese höhere Rate noch trägt. Bleibt die Belastung tragbar, steht die Finanzierung auf sicherem Boden.

Wie kann ich das Zinsänderungsrisiko verringern? Durch eine höhere Anfangstilgung, eine längere Zinsbindung, ein vereinbartes Recht auf Sondertilgungen und mehr Eigenkapital. Alle vier senken entweder die Restschuld am Ende der Bindung oder verschieben das Risiko weiter in die Zukunft.

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Ob deine Finanzierung auch nach der Zinsbindung trägt, entscheidet sich an der Restschuld und am Cashflow unter einem höheren Annahme-Zins. Genau dieses Szenario rechnet ImmoSis mit durch, zusammen mit dem Cashflow vor und nach Steuer und den Risiko-Warnungen, und fasst es in einem klaren Prüfergebnis zusammen. Wie du den laufenden Überschuss aufstellst, steht im Ratgeber Cashflow einer Immobilie berechnen, die vollständige Prüfung deines Objekts übernimmt die Ankaufsprüfung.