Cashflow einer Immobilie berechnen: was am Ende des Monats übrig bleibt

Warum der Cashflow die entscheidende Zahl ist

Bei der Kaufentscheidung zählt eine Zahl mehr als jede andere: was jeden Monat auf deinem Konto passiert. Der Cashflow sagt dir, ob die Wohnung dir Geld bringt, sich selbst trägt oder jeden Monat einen Zuschuss von dir verlangt. Die Bruttomietrendite aus dem Exposé beantwortet das nicht, weil sie die Finanzierung und die laufenden Kosten ausblendet.

Zwei Fehler sind hier häufig. Der eine ist die reine Bauchentscheidung, bei der eine schöne Wohnung ohne Rechnung gekauft wird. Der andere ist das ewige Sammeln von Kriterien, bei dem nie eine Entscheidung fällt. Zwischen beiden liegt der richtige Weg: fundierte Annahmen treffen, sauber durchrechnen und dann entscheiden. Diese Kalkulation ist der Kern der Kaufentscheidung. Sie steht am Ende der Prüfung, nach der Objektauswahl und der Unterlagenprüfung.

Die drei Stellhebel des Cashflows

Der Cashflow hängt an drei Größen. An der Höhe der Miete, an der Höhe der Bankrate und an den Bewirtschaftungskosten inklusive der Rücklagen. Wer diese drei kennt, kann den Cashflow ausrechnen.

Die Miete ist die Einnahmeseite. Bei einer vermieteten Wohnung kennst du die laufende Kaltmiete aus dem Mietvertrag. Bei einer leeren Wohnung schätzt du sie über den Mietspiegel und Vergleichsangebote. Die Annahme pro Quadratmeter entscheidet viel: Der Unterschied zwischen 6 und 8 Euro pro Quadratmeter verändert das Ergebnis erheblich, also rechne hier eher vorsichtig.

Die Bankrate ist die Annuität aus Zins und Tilgung. Sie hängt am Kaufpreis, an deinem Eigenkapital, am Zinssatz und an der Tilgung. Rechne dabei auch die Kaufnebenkosten ein, die je nach Bundesland rund 5,5 bis 12 Prozent auf den Kaufpreis draufschlagen und dein Eigenkapital zuerst aufbrauchen. Liegen noch keine Bankkonditionen vor, rechnest du zunächst mit Annahmen, oft mit 2 Prozent Anfangstilgung und dem aktuellen Marktzins. Später rechnest du mit den echten Konditionen der Bank nach.

Die Bewirtschaftungskosten sind der Teil der laufenden Kosten, den du selbst trägst und nicht auf den Mieter umlegen kannst, plus die Rücklagen, die du bildest. Diese Position wird oft unterschätzt.

Die Bewirtschaftungskosten im Detail

Nicht alle Kosten einer Wohnung trägst du selbst. Umlagefähige Betriebskosten wie Wasser, Heizung und Müll gibt der Mieter über die Nebenkosten zurück, sie sind für deinen Cashflow ein Durchlaufposten. Übrig bleibt der Teil, der an dir hängt.

• Nicht umlagefähige Kosten: Vor allem die Kosten der Hausverwaltung und Teile der Bankgebühren. Diese Position liest du aus der Hausgeldabrechnung ab. Als grobe Orientierung ist rund die Hälfte des Hausgelds nicht umlagefähig, der genaue Anteil steht in der Abrechnung.
• WEG-Rücklage: Der Teil des Hausgelds, der in die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft fließt. Er gehört in deine Rechnung, weil er dein Geld ist, das für spätere Sanierungen zurückgelegt wird. Ob die Rücklage angemessen ist, klärt der Ratgeber Instandhaltungsrücklage prüfen.
• Eigene Instandhaltungsrücklage: Zusätzlich zur WEG-Rücklage legst du für dein Sondereigentum zurück, also für Bad, Küche, Böden. Je nach Zustand sind grob 10 bis 30 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr üblich.
• Mietausfallrücklage: Für Leerstand und ausbleibende Zahlungen. Eine gängige Annahme sind rund 3 Prozent der Jahresmiete, in sehr gefragten Lagen kann der Wert etwas niedriger liegen.

Diese Rücklagen sind kein verlorenes Geld, sie glätten nur die Kosten über die Jahre. Ob du sie monatlich beiseitelegst oder nicht, sie fallen irgendwann an. In der Kalkulation gehören sie deshalb von Anfang an dazu.

Cashflow vor Steuer berechnen

Der Cashflow vor Steuer ist eine einfache Subtraktion. Du nimmst die monatliche Kaltmiete und ziehst davon ab: die Bankrate aus Zins und Tilgung, die nicht umlagefähigen Kosten inklusive WEG-Rücklage und deine eigenen Rücklagen für Instandhaltung und Mietausfall. Was übrig bleibt, ist dein monatlicher Cashflow. Bei einem positiven Wert bringt dir die Wohnung Geld, bei einem negativen zahlst du monatlich zu. Für den schnellen Überschlag mit deinen Zahlen gibt es den Cashflow-Rechner.

Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch ein Ausschluss. Ein Teil deiner Rate ist Tilgung. Die Tilgung baut Vermögen auf, sie ist keine verlorene Ausgabe. Wichtig ist, dass der Zuschuss tragbar bleibt und in einem gesunden Verhältnis zur Tilgung steht. Wie du den vollständigen Überschuss oder Zuschuss an einem echten Beispiel Schritt für Schritt aufstellst, zeigt der Ratgeber Rechnet sich eine vermietete Eigentumswohnung?.

Cashflow nach Steuer: wie die Steuer wirkt

Mieteinnahmen sind zu versteuern, sie zählen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Auf den zu versteuernden Teil fällt Steuer nach deinem persönlichen Grenzsteuersatz an, das mindert den Cashflow. Vom Mietertrag darfst du aber Kosten abziehen, die Werbungskosten, und das verschiebt die Rechnung deutlich. Wie stark, hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab, den nur deine Steuererklärung ergibt.

Die Grundregel, was abziehbar ist und was nicht:

• Zinsen sind voll als Werbungskosten abziehbar.
• Tilgung ist nicht abziehbar, sie ist Vermögensaufbau und im steuerlichen Sinn keine Ausgabe.
• Nicht umlagefähige Kosten wie die Hausverwaltung sind abziehbar.
• Die WEG-Rücklage ist steuerlich streng genommen erst absetzbar, wenn sie tatsächlich für Instandhaltung ausgegeben wird. Über mehrere Jahre gemittelt behandeln viele Rechnungen sie vereinfachend als abziehbar, das ist eine Näherung, keine feste Regel.
• Eigene Rücklagen für Mietausfall oder Instandhaltung sind nicht abziehbar, solange kein echter Kostenfall eingetreten ist. Zurückgelegtes Geld ist noch keine Ausgabe.
• Die Grundsteuer ist bei einer vermieteten Wohnung meist über die Nebenkosten auf den Mieter umlegbar, dann trägt sie der Mieter.

Die Abschreibung mindert die Steuer, ohne dass Geld abfließt

Ein Gebäude verliert über die Jahre an Wert. Diesen Wertverlust darfst du steuerlich als Abschreibung ansetzen, die AfA, obwohl kein Geld abfließt. Das ist der Grund, warum eine Wohnung mit negativem Cashflow vor Steuer nach Steuer besser dastehen kann. Zwei Dinge sind dabei wichtig.

Erstens ist nur der Gebäudeanteil abschreibbar, nicht Grund und Boden, denn der Boden nutzt sich nicht ab. Bei Eigentumswohnungen liegt der Gebäudeanteil häufig zwischen 70 und 85 Prozent, in teuren Großstadtlagen niedriger, weil dort mehr Kaufpreis im Boden steckt. In einer teuren Lage ist also ein größerer Teil deines Kaufpreises nicht abschreibbar.

Zweitens hängt der AfA-Satz am Baujahr. Für Gebäude mit Fertigstellung ab 1925 gilt 2 Prozent pro Jahr, für ältere 2,5 Prozent, für Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 gibt es 3 Prozent. Die AfA berechnet sich auf den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, wobei Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch anteilig dazugehören. Den Überschlag machst du im AfA-Rechner.

Wie hoch der Gebäudeanteil in deinem Fall genau ausfällt, ist eine Frage für die Steuererklärung. Im Zweifel bestimmst du ihn über die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums oder über einen Steuerberater. Dieser Artikel erklärt die Funktionsweise, er ersetzt keine Steuerberatung und keine für dich gerechnete Ersparnis.

So entsteht der Cashflow nach Steuer

Für den zu versteuernden Mietertrag ziehst du von der Kaltmiete die abziehbaren Posten ab, also Zinsen, nicht umlagefähige Kosten und die Abschreibung. Auf diesen Betrag wirkt dein Grenzsteuersatz. Ergibt sich ein positiver zu versteuernder Ertrag, kommt eine Steuerlast hinzu, ergibt sich ein Verlust, mindert er deine Steuer. Diese Steuerwirkung rechnest du auf den Cashflow vor Steuer an und erhältst den Cashflow nach Steuer. Die tatsächliche Höhe hängt allein an deinem persönlichen Steuersatz und deiner Gesamtsituation, deshalb gehört die konkrete Zahl in die Hände eines Steuerberaters.

Immer zwei Szenarien rechnen

Eine einzige Rechnung reicht selten. Sinnvoll sind zwei Szenarien. Das erste rechnet die Lage kurz nach dem Kauf: mit der bestehenden Bestandsmiete und den kleinen Anfangsmaßnahmen, die du in der Prüfung erkannt hast, etwa ein defekter Heizkörper. Das zweite rechnet den Zustand nach einem Mieterwechsel: mit den geplanten Renovierungen umgesetzt und einer Miete näher am aktuellen Marktniveau.

So siehst du zweierlei. Du erkennst, wie viel Kapital der Kauf sofort und wie viel ein späterer Mieterwechsel verlangt. Und du siehst, wie sich der Cashflow über die Zeit entwickelt. Erkannte Mängel gehören mit ihren Kosten in die Rechnung, entweder als Abschlag beim Kaufpreis oder als anfängliche Sanierungskosten, die du mitfinanzierst.

Der Kaufpreis ist dein stärkster Hebel

Von den drei Stellhebeln ist der Kaufpreis der einzige, den du direkt verhandelst. Die Rechnung zeigt dir, wo deine Grenze liegt. Rechne zuerst mit dem Preis aus der Anzeige. Trägt sich die Wohnung mit deinen Annahmen nicht, senkst du den Kaufpreis in der Rechnung so weit, bis der Cashflow tragfähig wird. Dieser Wert ist dein Zielpreis für die Verhandlung, mit Zahlen begründet.

Wann sich die Wohnung trägt: eine Faustregel

Ob sich eine Wohnung lohnt, hängt an deiner Situation und deinem Ziel. Als untere Grenze taugt eine einfache Regel: Deine monatliche Zuzahlung nach Steuer sollte höchstens die Hälfte deiner Tilgung betragen.

Ein Beispiel zur Einordnung. Angenommen, die Bankrate liegt bei 250 Euro im Monat, davon sind 100 Euro Tilgung. Dann sollte deine eigene Zuzahlung höchstens rund 50 Euro betragen. Der Gedanke dahinter: Bei dieser Grenze deckt die Miete die Zinsen, die Bewirtschaftung, die Rücklagen und mindestens die Hälfte der Tilgung. Die Wohnung trägt sich dann überwiegend selbst. Auch das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung bleibt so vertretbar. Am ruhigsten schläft, wer eine Wohnung findet, die sich ab dem ersten Tag selbst trägt oder Überschuss bringt. Solche Objekte sind seltener und oft nicht öffentlich inseriert, es gibt sie aber.

Häufige Fragen

Wie berechne ich den Cashflow einer Immobilie? Von der monatlichen Kaltmiete ziehst du die Bankrate aus Zins und Tilgung ab, dazu die nicht umlagefähigen Kosten inklusive WEG-Rücklage und deine eigenen Rücklagen für Instandhaltung und Mietausfall. Das Ergebnis ist der Cashflow vor Steuer. Für den Cashflow nach Steuer rechnest du die Steuerwirkung aus Zinsen und Abschreibung ein.

Was ist der Unterschied zwischen Cashflow vor und nach Steuer? Der Cashflow vor Steuer ist die reine Gegenüberstellung von Miete und Kosten. Der Cashflow nach Steuer berücksichtigt zusätzlich, dass Zinsen und Abschreibung den zu versteuernden Mietertrag mindern und die Tilgung nicht abziehbar ist. Wie stark die Steuer wirkt, hängt an deinem persönlichen Grenzsteuersatz.

Ist ein negativer Cashflow immer schlecht? Nein. Ein Teil deiner Rate ist Tilgung und baut Vermögen auf, ist also keine verlorene Ausgabe. Ein negativer Cashflow ist tragbar, solange die Zuzahlung überschaubar bleibt und in einem gesunden Verhältnis zur Tilgung steht. Kritisch wird es, wenn die Wohnung dauerhaft einen hohen Zuschuss verlangt.

Welche Rücklagen gehören in die Cashflow-Rechnung? Die WEG-Rücklage aus dem Hausgeld, eine eigene Instandhaltungsrücklage für dein Sondereigentum von grob 10 bis 30 Euro pro Quadratmeter im Jahr und eine Mietausfallrücklage von rund 3 Prozent der Miete. Ohne diese Rücklagen sieht der Cashflow besser aus, als er ist.

Warum mindert die Abschreibung die Steuer, obwohl kein Geld abfließt? Ein Gebäude verliert über die Jahre an Wert. Diesen Wertverlust erkennt das Steuerrecht als Abschreibung an, die den zu versteuernden Mietertrag mindert, ohne dass du in dem Jahr Geld ausgibst. Abschreibbar ist allein der Gebäudeanteil, Grund und Boden bleiben außen vor.

Ab wann lohnt sich eine vermietete Wohnung? Als untere Grenze taugt die Regel, dass deine monatliche Zuzahlung nach Steuer höchstens die Hälfte deiner Tilgung beträgt. Dann trägt sich die Wohnung überwiegend selbst. Ob sie sich für dich lohnt, hängt zusätzlich an deinem Eigenkapital, deinem Steuersatz und deinem Anlagehorizont.

Wann du fachlichen Rat brauchst

Dieser Artikel erklärt, wie der Cashflow und seine Steuerwirkung funktionieren. Er ist ein Prüfergebnis, keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung und kein Renditeversprechen. Die konkrete Steuerwirkung mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz, der genaue Gebäudeanteil und die Behandlung der Rücklagen gehören in die Hände eines Steuerberaters.

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Der Cashflow vor und nach Steuer, die Rücklagen, die zwei Szenarien und das Zinsänderungsrisiko sind viel Rechenarbeit. Ein einziger falscher Ansatz kippt das Ergebnis. Genau diese Kalkulation nimmt dir ImmoSis ab. Die App rechnet den monatlichen Cashflow, die exakte Steuerwirkung nach deinem Grenzsteuersatz und die Risiko-Warnungen und fasst alles in einem klaren Prüfergebnis zusammen, das auch abrät, wenn die Zahlen nicht tragen. Den schnellen Überschlag machst du im Mietrendite-Rechner und im AfA-Rechner, die vollständige Prüfung übernimmt die Ankaufsprüfung. So triffst du die Kaufentscheidung auf einer geprüften Zahlenbasis.