Hausgeld bei der Eigentumswohnung: was normal ist und wann es geschönt ist
Ein realistisches Hausgeld liegt meist zwischen 3,00 und 4,50 Euro pro Quadratmeter im Monat. Liegt der Wert im Exposé deutlich darunter, ist das oft geschönt: Ein zu niedrig angesetztes Hausgeld lässt den Cashflow besser aussehen und deutet häufig auf eine unterfinanzierte Instandhaltungsrücklage hin. Dann drohen später Sonderumlagen.
Was ist im Hausgeld enthalten?
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Es deckt zwei Arten von Kosten. Umlegbare Kosten wie Müll, Wasser oder Hausmeister kannst du auf die Mieter umlegen. Nicht umlegbare Kosten wie die Verwaltung und vor allem die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage bleiben an dir hängen und belasten deinen Cashflow.
Für die Kalkulation zählt vor allem der nicht umlegbare Teil. Als grobe Pauschale rechnet man rund die Hälfte des Hausgelds als nicht umlegbar, sofern die Abrechnung keine genaueren Zahlen liefert. Wie stark dieser Teil das Ergebnis drückt, rechnest du im Mietrendite-Rechner und im Cashflow-Rechner durch.
Wie viel Hausgeld ist normal?
Ein plausibles Hausgeld liegt in den meisten Objekten zwischen 3,00 und 4,50 Euro pro Quadratmeter im Monat.
| Hausgeld pro m²/Monat | Einordnung |
|---|---|
| unter 2,50 € | auffällig niedrig, Rücklage prüfen |
| 3,00–4,50 € | üblicher Bereich |
| über 6,00 € | sehr hoch, Ursache klären (Aufzug, Sanierungsstau) |
Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung sind das etwa 210 bis 315 Euro im Monat. Steht im Exposé nur 120 Euro, solltest du genau hinschauen.
Warum ein zu niedriges Hausgeld gefährlich ist
Ein niedriges Hausgeld sieht auf den ersten Blick gut aus, weil es den monatlichen Überschuss erhöht. Der Haken: Wird zu wenig in die Rücklage eingezahlt, fehlt das Geld, wenn Dach, Fassade oder Heizung erneuert werden müssen. Dann beschließt die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage, und die kann mehrere tausend Euro betragen.
Ein geschöntes Hausgeld verschiebt Kosten also nur in die Zukunft, es spart sie nicht.
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?
Die Instandhaltungsrücklage ist das gemeinsame Sparguthaben der Eigentümergemeinschaft für größere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, also für Dach, Fassade, Heizung oder Leitungen. Seit der WEG-Reform 2020 heißt sie im Gesetz Erhaltungsrücklage, in Exposés und im Alltag wird meist weiter von Instandhaltungsrücklage gesprochen. Gemeint ist dasselbe.
Ein fester Richtwert existiert nicht, weil er vom Alter und Zustand des Gebäudes abhängt. Zur Orientierung nennt die Zweite Berechnungsverordnung je nach Gebäudealter etwa 7 bis 11,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr. Bei 70 Quadratmetern sind das rund 490 bis 800 Euro im Jahr, die auf deine Wohnung entfallen. Eine zweite gängige Näherung, die Petersche Formel, leitet den Bedarf aus den Herstellungskosten und der Lebensdauer des Gebäudes ab. Ältere Häuser und solche mit Aufzug oder Tiefgarage brauchen mehr, ein frisch sanierter Neubau vorübergehend weniger.
Wichtiger als der Zufluss ist oft der Bestand. Frage nach dem aktuellen Stand der Rücklage und rechne ihn auf deine Wohnung herunter. Als grobe Ampel:
| Rücklage je m² Wohnfläche | Einordnung |
|---|---|
| unter 10 € | dünn, bei anstehenden Sanierungen kritisch |
| 20–40 € | solide, je nach Gebäudealter |
| über 60 € | komfortabel, oft bei jüngeren Objekten |
Diese Werte sind eine erste Orientierung, keine feste Grenze. Ein Neubau mit dünner Rücklage ist unkritischer als ein Altbau mit demselben Betrag und einem sanierungsbedürftigen Dach. Entscheidend ist das Verhältnis aus vorhandener Rücklage und dem, was in den nächsten Jahren ansteht.
Der Zusammenhang zum Hausgeld ist direkt. Ein niedriges Hausgeld geht fast immer mit einer geringen Zuführung zur Rücklage einher. Steht dann eine Sanierung an, reicht das Guthaben nicht, und die Gemeinschaft beschließt eine Sonderumlage. Eine zu niedrige Rücklage ist deshalb ein verlässliches Warnsignal für versteckten Sanierungsstau. Der günstige Kaufpreis entpuppt sich dann als verschobene Rechnung.
Diese Unterlagen und Fragen klären das
Bevor du dich auf die Exposé-Zahl verlässt, verlange diese Unterlagen und stelle diese Fragen an den Verkäufer oder die Verwaltung:
- Die letzte Hausgeldabrechnung und den aktuellen Wirtschaftsplan
- Den Stand der Instandhaltungsrücklage und wie viel jährlich zugeführt wird
- Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen: Sind Sonderumlagen beschlossen oder absehbar?
- Welche größeren Sanierungen in den nächsten Jahren anstehen
Häufige Fragen
Wie hoch ist das Hausgeld bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung? Bei üblichen 3,00 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter sind das 210 bis 315 Euro im Monat. Aufzug, Tiefgarage oder eine hohe Rücklagenzuführung können den Wert nach oben treiben.
Kann ich das Hausgeld auf die Mieter umlegen? Nur den umlegbaren Teil (Betriebskosten). Verwaltung und Instandhaltungsrücklage trägst du selbst.
Was ist eine Sonderumlage? Eine zusätzliche Zahlung, die die Eigentümergemeinschaft beschließt, wenn die Rücklage für eine anstehende Maßnahme nicht reicht.
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein? Ein fester Wert lässt sich nicht nennen, er hängt von Alter und Zustand des Gebäudes ab. Als Orientierung dient eine jährliche Zuführung von rund 7 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Wichtiger als der Zufluss ist der aktuelle Bestand im Verhältnis zu anstehenden Sanierungen.
Wie wird die Instandhaltungsrücklage berechnet? Eine gängige Näherung ist die Petersche Formel, die sich an den Herstellungskosten und der Lebensdauer des Gebäudes orientiert. In der Praxis legt die Eigentümergemeinschaft die Zuführung im Wirtschaftsplan fest. Für die Kaufprüfung zählt weniger die Formel als der Blick auf den vorhandenen Bestand und die geplanten Maßnahmen.
Was ist der Unterschied zwischen Instandhaltungsrücklage und Erhaltungsrücklage? Es ist derselbe Topf. Seit der WEG-Reform 2020 lautet der gesetzliche Begriff Erhaltungsrücklage, im Sprachgebrauch und in vielen Exposés wird weiter Instandhaltungsrücklage verwendet.
Gehört meine Instandhaltungsrücklage mir nach dem Kauf? Der auf deine Wohnung entfallende Anteil bleibt in der Gemeinschaft und geht mit dem Kauf auf dich als neuen Eigentümer über. Ausgezahlt wird er nicht. Ein hoher Bestand ist ein Wert, den du mitkaufst, ein niedriger ein Risiko, das du übernimmst.
Wie sich das nicht umlegbare Hausgeld auf deinen Cashflow auswirkt und wo du einen exakten Betrag statt der Pauschale einträgst, siehst du in der Ankaufsprüfung. Die Objektprüfung führt dich mit konkreten Fragen durch die WEG-Unterlagen. Was du vor Ort sonst noch prüfst, steht in der Checkliste für die Besichtigung.
Ein zu niedrig angesetztes Hausgeld ist genau die Art Warnsignal, nach der ein Laie gar nicht fragt und die eine schnelle KI-Prüfung überliest. Warum ChatGPT beim Prüfen von Exposés hier stolpert, steht im Ratgeber Exposé mit ChatGPT prüfen.
Vanessa Völkl
