Eigenkapitalrendite berechnen: was dein eingesetztes Geld verdient
Die Eigenkapitalrendite zeigt, was dein selbst eingesetztes Geld erwirtschaftet. Weil ein Teil des Kaufpreises von der Bank kommt, kann sie deutlich über der Mietrendite liegen. Das nennt man den Hebel. Er wirkt für dich, solange die Objektrendite über dem Kreditzins liegt, und gegen dich, sobald sie darunter fällt.
Kaufnebenkosten je nach Bundesland rund 5,5 bis 12 Prozent. Nicht umlegbar sind vor allem Verwaltung und WEG-Rücklage, als Pauschale passt etwa die Hälfte des Hausgelds.
–% Eigenkapitalrendite
–% Objektrendite
| Darlehen (Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital) | – |
| Zinskosten im ersten Jahr | – |
| Tilgung im ersten Jahr (Vermögensaufbau) | – |
| Cashflow vor Steuer pro Monat | – |
Wie der Hebel wirkt
| Konstellation | Einordnung |
|---|---|
| Objektrendite über dem Kreditzins | Der Hebel wirkt für dich. Das geliehene Geld verdient mehr, als es kostet, und der Überschuss landet auf deinem Eigenkapital. |
| Objektrendite unter dem Kreditzins | Der Hebel wirkt gegen dich. Jeder geliehene Euro kostet mehr, als er einbringt, und mehr Fremdkapital drückt die Eigenkapitalrendite weiter. |
| hohe Rendite, negativer Cashflow | Vorsicht. Mit wenig Eigenkapital sieht die Kennzahl stark aus, während die monatliche Zuzahlung wächst. Tragfähig ist nur, was du auch monatlich stemmen kannst. |
Der Rechner rechnet vor Steuer und ohne Wertsteigerung, mit den Zinsen und der Tilgung des ersten Jahres. Faustwerte, keine Anlage- oder Steuerberatung.
Häufige Fragen
Wie berechne ich die Eigenkapitalrendite einer Immobilie?
Du nimmst den Jahresertrag der Wohnung (Jahreskaltmiete minus nicht umlegbare Kosten minus Kreditzinsen) und teilst ihn durch dein eingesetztes Eigenkapital. Die Tilgung zählt dabei als Vermögensaufbau mit, sie mindert den Ertrag nicht. Das Ergebnis ist die Eigenkapitalrendite vor Steuer.
Warum liegt die Eigenkapitalrendite oft über der Mietrendite?
Wegen des Hebels. Du setzt nur einen Teil des Kaufpreises selbst ein, der Rest kommt von der Bank. Liegt die Objektrendite über dem Kreditzins, verdient auch das geliehene Geld mit, und der Überschuss landet auf deinem kleineren Eigenkapital. Liegt die Objektrendite unter dem Kreditzins, dreht sich der Effekt um und der Hebel drückt die Rendite.
Ist eine hohe Eigenkapitalrendite automatisch gut?
Nein. Mit sehr wenig Eigenkapital lässt sich die Kennzahl fast beliebig hochrechnen, während gleichzeitig der monatliche Cashflow tief ins Minus rutscht. Eine hohe Rendite auf dem Papier hilft nicht, wenn du die Zuzahlung nicht dauerhaft trägst. Prüfe die Eigenkapitalrendite deshalb immer zusammen mit dem Cashflow.
Gehört die Wertsteigerung in die Eigenkapitalrendite?
Rechnen kann man sie mit ein, seriös planen nicht. Cashflow und Tilgung stehen fest, eine künftige Wertsteigerung ist eine Annahme. Dieser Rechner lässt sie deshalb bewusst weg. Trägt sich eine Wohnung nur mit einkalkulierter Wertsteigerung, kaufst du eine Wette, keine Rechnung.
Zum Weiterlesen
- Eigenkapitalrendite bei Immobilien: wie der Hebel im Detail rechnet und wann er kippt.
- Rechnet sich eine vermietete Eigentumswohnung?: die komplette Nach-Steuer-Rechnung an einem Beispiel.
- Zinsbindung und Anschlussfinanzierung: was ein höherer Zins nach der Bindung mit dem Hebel macht.
- Cashflow-Rechner: ob du die monatliche Belastung trägst, entscheidet sich dort.
Wie sich die Eigenkapitalrendite mit mehr oder weniger Eigenkapital verschiebt und wo der Cashflow kippt, spielt die vollständige Prüfung Schritt für Schritt durch.
Wohnung in der Demo prüfen