Rechnet sich eine vermietete Eigentumswohnung? Die Nach-Steuer-Rechnung Schritt für Schritt
Ob sich eine vermietete Eigentumswohnung rechnet, zeigt erst die Nach-Steuer-Rechnung, nicht die Bruttomietrendite aus dem Exposé. Entscheidend sind vier Größen: die Kaltmiete, die laufenden Kosten inklusive nicht umlegbarem Hausgeld, die Finanzierung mit Zins und Tilgung sowie die Steuerwirkung aus AfA und Zinsen. Erst wenn du diese vier zusammenrechnest, siehst du deinen echten monatlichen Überschuss oder Zuschuss.
Warum die Bruttomietrendite nicht reicht
Die Bruttomietrendite aus dem Exposé sagt nur, wie viel Miete du im Verhältnis zum Kaufpreis bekommst. Sie ignoriert die Kaufnebenkosten, die laufenden Kosten, die Finanzierung und die Steuer. Für einen schnellen Überschlag helfen der Kaufpreisfaktor-Rechner und der Mietrendite-Rechner. Ob sich der Kauf wirklich trägt, zeigt aber erst die vollständige Rechnung danach.
Dazu ein vollständiges Beispiel, einmal komplett durchgerechnet. Alle Zahlen sind gerundet und illustrativ, keine Steuerberatung.
Die Ausgangsdaten
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Kaufnebenkosten (Bayern, ohne Makler) | 16.500 € |
| Eigenkapital | 60.000 € |
| Darlehen | 255.000 € |
| Zinssatz | 3,8 % |
| Tilgung | 2,0 % |
| Kaltmiete | 850 € / Monat |
| Hausgeld gesamt | 250 € / Monat |
| Gebäudeanteil | 75 % |
| Grenzsteuersatz | 40 % |
Schritt 1: der Cashflow vor Steuer
Die Annuität aus 3,8 Prozent Zins und 2,0 Prozent Tilgung auf 255.000 Euro sind rund 14.790 Euro im Jahr, also etwa 1.232 Euro im Monat. Vom Hausgeld ist rund die Hälfte nicht auf den Mieter umlegbar, hier also etwa 125 Euro im Monat.
- Mieteinnahme: 850 € pro Monat
- abzüglich Annuität: 1.232 € pro Monat
- abzüglich nicht umlegbares Hausgeld: 125 € pro Monat
- Cashflow vor Steuer: rund 507 € Zuschuss pro Monat
Diesen Überschlag machst du für dein eigenes Objekt im Cashflow-Rechner, mit deinen Zahlen statt des Beispiels.
Auf den ersten Blick ein Minusgeschäft. Aber die Tilgung von rund 425 Euro im Monat baut Vermögen auf, und die Steuer fehlt noch.
Schritt 2: die Steuerwirkung
Als Werbungskosten zählen AfA, Zinsen und der nicht umlegbare Hausgeld-Anteil. Die Tilgung gehört steuerlich nicht dazu.
| Steuerliche Rechnung (Jahr 1) | Betrag |
|---|---|
| Mieteinnahme | 10.200 € |
| abzüglich AfA (2 % auf 75 % der Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten) | 4.748 € |
| abzüglich Zinsen | 9.690 € |
| abzüglich nicht umlegbares Hausgeld | 1.500 € |
| Steuerliches Ergebnis | 5.738 € Verlust |
Diesen Verlust verrechnest du mit deinem übrigen Einkommen. Vereinfacht mit 40 Prozent Grenzsteuersatz ergibt das rund 2.295 Euro Steuerersparnis im Jahr, also etwa 191 Euro im Monat. Die exakte Wirkung liefert die Differenzrechnung nach § 32a EStG mit Splitting, Soli und Kirchensteuer, nicht die pauschale Grenzsteuersatz-Formel.
Ein Wort aus eigener Erfahrung, als persönliche Sicht und nicht als Steuerberatung. Bei meiner eigenen Prüfung hat der Vermittler mit dem Spitzensteuersatz von 42 Prozent gerechnet. Weil ich mit meinem Mann zusammen veranlagt bin, greift auf unser gemeinsames Einkommen ein niedrigerer Satz, das Ehegattensplitting halbiert das zu versteuernde Einkommen für die Tarifrechnung. Mit den hohen 42 Prozent sah die Steuerersparnis schön aus, real war sie kleiner. Ich bin außerdem kein Fan davon, ein Objekt zu kaufen, nur weil es Steuern spart. Die Ersparnis ist ein Teil der Rechnung, aber der Cashflow sollte auch ohne sie einigermaßen zu dir passen. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen sinkt der Zinsanteil über die Jahre und der Tilgungsanteil steigt. Du hast dann weniger Zinsen zum Absetzen und der Steuervorteil wird mit der Zeit kleiner. Das ist meine Haltung dazu, deine Steuersituation kann eine ganz andere sein.
Schritt 3: der Cashflow nach Steuer
- Cashflow vor Steuer: 507 € Zuschuss pro Monat
- zuzüglich Steuerersparnis: 191 € pro Monat
- Cashflow nach Steuer: rund 316 € Zuschuss pro Monat
Davon fließen rund 425 Euro im Monat in die Tilgung, also in dein Vermögen. Unterm Strich zahlst du in diesem Beispiel monatlich rund 316 Euro zu und baust gleichzeitig gut 425 Euro Vermögen auf. Ob das für dich aufgeht, hängt davon ab, ob du den Zuschuss dauerhaft tragen kannst und ob Miete und Wert wie erwartet steigen.
Häufige Fragen
Ist ein negativer Cashflow schlecht? Nicht automatisch. Solange die Tilgung höher ist als der Zuschuss und du den Zuschuss sicher tragen kannst, baust du netto Vermögen auf. Kritisch wird es bei hohem Zuschuss plus dünnem Puffer.
Was ist die AfA? Die Absetzung für Abnutzung. Du setzt jährlich einen Prozentsatz des Gebäudewerts steuerlich ab, bei Baujahr ab 1925 sind es 2 Prozent, davor 2,5 Prozent. Für Neubauten gibt es mehr, nämlich 3 Prozent linear bei Fertigstellung ab 2023 und unter Bedingungen 5 Prozent degressiv bei Baubeginn ab Oktober 2023. Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben. Den jährlichen Betrag rechnest du im AfA-Rechner aus.
Warum reicht der Grenzsteuersatz nicht? Weil der Verlust dein zu versteuerndes Einkommen senkt und die Steuer nicht linear verläuft. Die exakte Ersparnis ergibt sich aus der Differenz der Steuer mit und ohne das Objekt.
Diese Rechnung nimmt dir ImmoSis ab: Cashflow, AfA und die exakte Steuerrechnung nach § 32a mit deinem echten Steuersatz, zusammengefasst in einem klaren Prüfergebnis der Ankaufsprüfung.
Vanessa Völkl
