Rechnet sich eine vermietete Eigentumswohnung? Die Nach-Steuer-Rechnung Schritt für Schritt

Ob sich eine vermietete Eigentumswohnung rechnet, zeigt erst die Nach-Steuer-Rechnung, nicht die Bruttomietrendite aus dem Exposé. Entscheidend sind vier Größen: die Kaltmiete, die laufenden Kosten inklusive nicht umlegbarem Hausgeld, die Finanzierung mit Zins und Tilgung sowie die Steuerwirkung aus AfA und Zinsen. Erst wenn du diese vier zusammenrechnest, siehst du deinen echten monatlichen Überschuss oder Zuschuss.

Warum die Bruttomietrendite nicht reicht

Die Bruttomietrendite aus dem Exposé sagt nur, wie viel Miete du im Verhältnis zum Kaufpreis bekommst. Sie ignoriert die Kaufnebenkosten, die laufenden Kosten, die Finanzierung und die Steuer. Ob sich der Kauf trägt, entscheidet sich erst danach.

Rechnen wir ein vollständiges Beispiel durch. Alle Zahlen sind gerundet und illustrativ, keine Steuerberatung.

Die Ausgangsdaten

Position	Wert
Kaufpreis	300.000 €
Kaufnebenkosten (Bayern, ohne Makler)	15.000 €
Eigenkapital	60.000 €
Darlehen	255.000 €
Zinssatz	3,8 %
Tilgung	2,0 %
Kaltmiete	850 € / Monat
Hausgeld gesamt	250 € / Monat
Gebäudeanteil	75 %
Grenzsteuersatz	40 %

Schritt 1: der Cashflow vor Steuer

Die Annuität aus 3,8 Prozent Zins und 2,0 Prozent Tilgung auf 255.000 Euro sind rund 14.790 Euro im Jahr, also etwa 1.232 Euro im Monat. Vom Hausgeld ist rund die Hälfte nicht auf den Mieter umlegbar, hier also etwa 125 Euro im Monat.

Mieteinnahme: 850 € pro Monat
abzüglich Annuität: 1.232 € pro Monat
abzüglich nicht umlegbares Hausgeld: 125 € pro Monat
Cashflow vor Steuer: rund 507 € Zuschuss pro Monat

Auf den ersten Blick ein Minusgeschäft. Aber die Tilgung von rund 425 Euro im Monat ist kein Verlust, sondern Vermögensaufbau, und die Steuer fehlt noch.

Schritt 2: die Steuerwirkung

Steuerlich zählen nicht Tilgung, sondern AfA, Zinsen und der nicht umlegbare Hausgeld-Anteil als Werbungskosten.

Steuerliche Rechnung (Jahr 1)	Betrag
Mieteinnahme	10.200 €
abzüglich AfA (2 % auf 75 % der Anschaffung)	4.725 €
abzüglich Zinsen	9.690 €
abzüglich nicht umlegbares Hausgeld	1.500 €
Steuerliches Ergebnis	5.715 € Verlust

Diesen Verlust verrechnest du mit deinem übrigen Einkommen. Vereinfacht mit 40 Prozent Grenzsteuersatz ergibt das rund 2.286 Euro Steuerersparnis im Jahr, also etwa 190 Euro im Monat. Die exakte Wirkung liefert die Differenzrechnung nach § 32a EStG mit Splitting, Soli und Kirchensteuer, nicht die pauschale Grenzsteuersatz-Formel.

Schritt 3: der Cashflow nach Steuer

Cashflow vor Steuer: 507 € Zuschuss pro Monat
zuzüglich Steuerersparnis: 190 € pro Monat
Cashflow nach Steuer: rund 317 € Zuschuss pro Monat

Davon fließen rund 425 Euro im Monat in die Tilgung, also in dein Vermögen. Unterm Strich zahlst du in diesem Beispiel monatlich rund 317 Euro zu und baust gleichzeitig gut 425 Euro Vermögen auf. Ob das für dich aufgeht, hängt davon ab, ob du den Zuschuss dauerhaft tragen kannst und ob Miete und Wert wie erwartet steigen.

Häufige Fragen

Ist ein negativer Cashflow schlecht? Nicht automatisch. Solange die Tilgung höher ist als der Zuschuss und du den Zuschuss sicher tragen kannst, baust du netto Vermögen auf. Kritisch wird es bei hohem Zuschuss plus dünnem Puffer.

Was ist die AfA? Die Absetzung für Abnutzung. Du setzt jährlich einen Prozentsatz des Gebäudewerts steuerlich ab, meist 2 Prozent, bei Neubauten ab 2023 unter Bedingungen mehr. Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben.

Warum reicht der Grenzsteuersatz nicht? Weil der Verlust dein zu versteuerndes Einkommen senkt und die Steuer nicht linear verläuft. Die exakte Ersparnis ergibt sich aus der Differenz der Steuer mit und ohne das Objekt.

Diese Rechnung nimmt dir ImmoSis ab: Cashflow, AfA und die exakte Steuerrechnung nach § 32a mit deinem echten Steuersatz, zusammengefasst in einem klaren Prüfergebnis der Ankaufsprüfung.