Eigenkapitalrendite bei Immobilien: wie der Hebel wirklich wirkt

Was die Eigenkapitalrendite aussagt

Beim Kauf einer vermieteten Wohnung steckst du nur einen Teil des Geldes selbst hinein, den Rest gibt die Bank. Die Mietrendite bewertet das Objekt als Ganzes und ignoriert diese Aufteilung. Die Eigenkapitalrendite stellt die Frage anders: Was verdient der Teil, der wirklich von dir kommt?

Diese Sicht ist für Kapitalanleger die entscheidende, denn dein Eigenkapital hätte Alternativen. Es könnte im Depot liegen, ein anderes Objekt finanzieren oder einen bestehenden Kredit tilgen. Die Eigenkapitalrendite macht die Wohnung mit diesen Alternativen vergleichbar. Sie ist zugleich die Kennzahl, mit der Vermittler am liebsten glänzen, und genau deshalb solltest du verstehen, wie sie entsteht und wie sie sich schönen lässt.

Die Formel

Für die Eigenkapitalrendite vor Steuer brauchst du vier Zahlen: die Jahreskaltmiete, die nicht umlegbaren Kosten, die Kreditzinsen des Jahres und dein eingesetztes Eigenkapital.

Der Rechenweg: Von der Jahreskaltmiete ziehst du die nicht umlegbaren Kosten und die Zinsen ab. Das Ergebnis teilst du durch dein Eigenkapital und nimmst es mal 100. Die Tilgung ziehst du bewusst nicht ab. Sie verlässt zwar dein Konto, senkt aber deine Schulden im gleichen Schritt, sie ist Vermögensaufbau und kein Ertragsverlust.

Den Überschlag mit deinen Zahlen machst du im Eigenkapitalrendite-Rechner, der auch den Hebel und den monatlichen Cashflow gleich mit ausweist.

Ein Beispiel, komplett durchgerechnet

Angenommen, du kaufst eine Wohnung für 200.000 Euro. Mit 10 Prozent Kaufnebenkosten liegt der Gesamteinsatz bei 220.000 Euro. Du bringst 44.000 Euro Eigenkapital mit, die Bank finanziert 176.000 Euro zu 3,5 Prozent Zins. Die Kaltmiete beträgt 850 Euro im Monat, die nicht umlegbaren Kosten 125 Euro.

Position	Wert
Jahreskaltmiete	10.200 €
nicht umlegbare Kosten im Jahr	1.500 €
Nettoertrag des Objekts	8.700 €
Objektrendite (8.700 € von 220.000 €)	rund 4,0 %
Kreditzinsen im ersten Jahr (3,5 % auf 176.000 €)	6.160 €
Ertrag auf das Eigenkapital (8.700 € minus 6.160 €)	2.540 €
Eigenkapitalrendite (2.540 € von 44.000 €)	rund 5,8 %

Das Objekt selbst bringt rund 4,0 Prozent. Dein Eigenkapital verdient rund 5,8 Prozent. Die Differenz kommt aus dem Hebel: Die 176.000 Euro der Bank erwirtschaften ebenfalls rund 4,0 Prozent, kosten aber nur 3,5 Prozent. Der Überschuss aus dem geliehenen Geld landet bei dir.

Wann der Hebel kippt

Der Hebel hat eine einfache Bedingung. Er wirkt für dich, solange die Objektrendite über dem Kreditzins liegt. Rutscht sie darunter, dreht er sich um, und dann verstärkt mehr Fremdkapital den Schaden statt den Gewinn.

Dasselbe Beispiel mit 4,5 Prozent Zins statt 3,5: Die Zinsen steigen auf 7.920 Euro, auf dein Eigenkapital entfallen noch 780 Euro Ertrag, die Eigenkapitalrendite fällt auf rund 1,8 Prozent. Sie liegt damit unter der Objektrendite von 4,0 Prozent. Jeder geliehene Euro kostet jetzt mehr, als er einbringt.

Genau deshalb gehört das Zinsänderungsrisiko in jede Hebel-Betrachtung. Ein Hebel, der heute knapp positiv ist, kann nach der Zinsbindung negativ werden, wenn die Anschlussfinanzierung teurer wird.

Warum mehr Hebel nicht automatisch besser ist

Auf dem Papier steigt die Eigenkapitalrendite, je weniger Eigenkapital du einsetzt. Im Beispiel oben mit nur 22.000 Euro Eigenkapital springt sie auf rund 8 Prozent. Klingt nach einem klaren Fall für die Vollfinanzierung. Die Monatsrechnung erzählt eine andere Geschichte: Mit dem größeren Darlehen wächst die Rate, und aus einer tragbaren Zuzahlung von rund 82 Euro im Monat werden rund 183 Euro. Das übersteigt die Hälfte der monatlichen Tilgung deutlich, die Wohnung trägt sich dann nur noch zum Teil selbst.

Die Kennzahl und die Tragfähigkeit laufen also auseinander. Eine hohe Eigenkapitalrendite bei negativem Cashflow ist ein geschöntes Bild, das nur hält, solange dein übriges Einkommen die Lücke füllt und die Miete pünktlich kommt. In der ImmoSis-Prüfung zählt die Eigenkapitalrendite deshalb nur dann voll in den Score, wenn der Cashflow die Belastung trägt. Eine Wohnung, die auf dem Papier hebelt und monatlich tief ins Minus läuft, besteht die Prüfung nicht.

Auch die Bank rechnet hier mit. Je weniger Eigenkapital du einsetzt, desto höher der Beleihungsauslauf und desto höher der Zins, den sie verlangt. Der teurere Zins frisst einen Teil des Hebels wieder auf.

Was seriös in die Rechnung gehört und was nicht

Die vollständige Eigenkapitalrendite hat vier mögliche Komponenten: den laufenden Cashflow, die Tilgung als Vermögensaufbau, die Steuerwirkung und die Wertsteigerung. Die ersten beiden stehen mit dem Kauf fest. Die Steuerwirkung lässt sich mit deinem persönlichen Steuersatz exakt berechnen, sie gehört in die Nach-Steuer-Betrachtung. Die Wertsteigerung ist eine Annahme über die Zukunft.

Sei bei der Wertsteigerung streng mit dir. Eine Rechnung, die erst mit zwei Prozent jährlicher Wertsteigerung attraktiv wird, ist keine Rechnung mehr, sie ist eine Wette auf den Markt. Rechne die Eigenkapitalrendite zuerst ohne Wertsteigerung. Kommt dann noch Wertzuwachs dazu, ist er ein Bonus statt einer Bedingung. Wie die komplette Rechnung inklusive Steuer an einem Beispiel aussieht, zeigt der Ratgeber Rechnet sich eine vermietete Eigentumswohnung?.

Häufige Fragen

Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite einer Immobilie? Jahreskaltmiete minus nicht umlegbare Kosten minus Kreditzinsen, geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital, mal 100. Die Tilgung wird nicht abgezogen, weil sie deine Schulden senkt und damit Vermögen aufbaut. Das Ergebnis ist die Eigenkapitalrendite vor Steuer.

Was ist der Unterschied zwischen Eigenkapitalrendite und Mietrendite? Die Mietrendite bewertet das Objekt und bezieht den Ertrag auf den vollen Kaufpreis samt Nebenkosten. Die Eigenkapitalrendite bezieht ihn nur auf dein selbst eingesetztes Geld und rechnet die Kreditzinsen heraus. Mit Finanzierung liegen beide auseinander, und die Differenz ist der Hebel.

Was ist eine gute Eigenkapitalrendite bei Immobilien? Ein fester Zielwert lässt sich seriös nicht nennen, weil Zins, Lage und dein Risiko den Maßstab verschieben. Brauchbar sind zwei Vergleichspunkte: Sie sollte spürbar über dem Kreditzins liegen, sonst arbeitet der Hebel gegen dich, und sie sollte den Vergleich mit deinen Anlagealternativen aushalten, ohne dass du dafür eine Wertsteigerung einrechnen musst.

Warum steigt die Eigenkapitalrendite mit weniger Eigenkapital? Weil derselbe Überschuss aus dem Hebel auf eine kleinere eigene Summe verteilt wird. Das funktioniert nur, solange die Objektrendite über dem Kreditzins liegt, und es erhöht zugleich Rate, Zuzahlung und Risiko. Die Kennzahl steigt, die Tragfähigkeit sinkt.

Zählt die Tilgung zur Eigenkapitalrendite? Ja, indirekt. Sie wird nicht als Kosten abgezogen, weil sie deine Restschuld senkt und damit in dein Vermögen fließt. Für die monatliche Belastung zählt sie trotzdem voll, deshalb gehört neben die Eigenkapitalrendite immer der Blick auf den Cashflow.

Wann du fachlichen Rat brauchst

Dieser Artikel erklärt den Rechenweg und die Hebel-Mechanik. Er ist ein Prüfergebnis, keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung und kein Renditeversprechen. Alle Beispielzahlen sind gerundet und illustrativ. Wie viel Eigenkapital für dich sinnvoll ist, hängt an deiner Gesamtsituation, deinem Puffer und deinen Alternativen; das besprichst du im Zweifel mit deiner Bank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater.

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Objektrendite, Zinsen, Tilgung und die Frage, ab welchem Eigenkapital der Cashflow kippt, sind viele bewegliche Teile. ImmoSis rechnet sie zusammen: Die Ankaufsprüfung zeigt die Eigenkapitalrendite vor Steuer neben Cashflow und Risiko-Warnungen, und im Eigenkapital-Durchspiel siehst du, wie sich beide verschieben, wenn du mehr oder weniger Geld einsetzt. Den schnellen Überschlag machst du im Eigenkapitalrendite-Rechner, die Steuerrechnung liefert die exakte Wirkung nach § 32a EStG statt einer Faustformel.