Grundbuch lesen vor dem Kauf: was in den drei Abteilungen steht

Wozu du das Grundbuch vor dem Kauf liest

Das Grundbuch ist das amtliche Verzeichnis, das für jedes Grundstück und jede Eigentumswohnung festhält, wem sie gehört und welche Rechte und Schulden auf ihr liegen. Geführt wird es beim Grundbuchamt am zuständigen Amtsgericht, die Regeln stehen in der Grundbuchordnung (GBO). Was dort eingetragen ist, gilt. Ein Verkäufer kann dir im Exposé viel erzählen, das Grundbuch zeigt den rechtlichen Zustand.

Für dich als Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung geht es um zwei Fragen. Erstens, welche Lasten hängen an der Wohnung und übernimmst du sie. Zweitens, wird die Wohnung dir am Ende sauber übertragen, ohne die alten Schulden des Verkäufers. Beides steht im Grundbuchauszug, wenn du weißt, wo du hinsiehst.

Eine Eigentumswohnung hat ein eigenes Grundbuchblatt, das Wohnungsgrundbuch. Es ist genauso aufgebaut wie das Grundbuch eines Hauses und zeigt zusätzlich deinen Miteigentumsanteil am gemeinsamen Grundstück.

Der Aufbau eines Grundbuchauszugs

Ein Grundbuchblatt folgt immer demselben Schema. Es besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei nummerierten Abteilungen.

Die Aufschrift ist die Kopfzeile. Sie nennt das Amtsgericht, das den Grundbuchbezirk führt, und die Blattnummer. Steht dort ein Zusatz wie „Wohnungsgrundbuch”, weißt du, dass es um eine Eigentumswohnung geht. Der Zusatz „Erbbaugrundbuch” bedeutet, dass ein Erbbaurecht besteht, dann liegt der Boden nicht beim Eigentümer der Wohnung.

Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück selbst, mit Gemarkung, Flur, Flurstück, Größe und wirtschaftlicher Bezeichnung. Bei einer Eigentumswohnung findest du hier den Miteigentumsanteil, zum Beispiel „87/1000”, und den Verweis auf das Sondereigentum an deiner Wohnung nach der Nummer aus der Teilungserklärung.

Danach folgen die drei Abteilungen. In der ersten steht, wem die Wohnung gehört. In der zweiten stehen die Lasten und Beschränkungen. In der dritten stehen die Grundpfandrechte, also die Schulden, die auf der Wohnung gesichert sind.

Abteilung I: der Eigentümer

Abteilung I nennt den oder die Eigentümer und die Grundlage, auf der sie eingetragen wurden, etwa Kauf, Erbfolge oder Schenkung. Bei mehreren Eigentümern steht auch das Verhältnis dabei, zum Beispiel je zur Hälfte.

Für dich als Käufer ist der Abgleich wichtig. Die Person, die dir die Wohnung verkauft, muss hier als Eigentümer stehen. Weicht der Name im Kaufvertrag vom Namen im Grundbuch ab, oder taucht ein weiterer Miteigentümer auf, der nicht mit am Tisch sitzt, ist das ein Grund nachzufragen. Verkaufen kann nur, wer eingetragen ist oder eine Vollmacht des Eigentümers hat.

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

Abteilung II ist für dich als Kapitalanleger die interessanteste Abteilung. Hier stehen alle Rechte und Beschränkungen, die nicht in Abteilung III gehören. Manche kosten dich Geld, manche schränken die Nutzung ein, und ein Eintrag schützt dich sogar.

Dienstbarkeiten geben einem anderen ein Nutzungsrecht an der Wohnung oder am Grundstück. Ein Wegerecht lässt einen Dritten über das Grundstück gehen oder fahren. Ein Leitungsrecht sichert Leitungen im Boden. Diese Rechte bleiben bestehen, auch wenn du kaufst.

Zwei Einträge treffen einen Kapitalanleger besonders. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt einer bestimmten Person, in der Wohnung zu wohnen, oft lebenslang. Solange es besteht, kannst du die Wohnung nicht frei vermieten. Der Nießbrauch geht weiter. Der Nießbraucher darf die Wohnung nutzen und vermieten und die Miete für sich behalten. Steht in Abteilung II ein Nießbrauch, zieht der Nießbraucher die Mieten, obwohl du im Grundbuch als Eigentümer stehst. Für eine Kapitalanlage, die von der Miete lebt, ist das entscheidend. Beide Rechte gehen mit dem Verkauf auf dich über, du übernimmst die Wohnung mit dem eingetragenen Recht.

Auch das Erbbaurecht wird in Abteilung II vermerkt, wenn die Wohnung auf fremdem Grund steht. Was das für den Kaufpreis und den laufenden Erbbauzins bedeutet, steht im Ratgeber Erbpacht bei der Eigentumswohnung.

Ein Eintrag in Abteilung II arbeitet für dich. Die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB wird beim Kauf zu deinen Gunsten eingetragen, sobald der Kaufvertrag beim Notar geschlossen ist. Sie sichert deinen Anspruch auf die Übertragung, bevor du selbst als Eigentümer eingetragen bist. Zwischen Kaufvertrag und Eintragung vergehen oft Wochen. In dieser Zeit verhindert die Vormerkung, dass der Verkäufer die Wohnung ein zweites Mal verkauft oder neu belastet. Verfügungen, die deinen Anspruch beeinträchtigen würden, sind dir gegenüber unwirksam. Für den Käufer ist die Vormerkung darum der zentrale Schutz im Ablauf.

Abteilung III: Hypotheken und Grundschulden

Abteilung III listet die Grundpfandrechte auf, mit denen die Wohnung als Sicherheit für Kredite belastet ist. In der Praxis ist das fast immer eine Grundschuld, seltener eine Hypothek. Über sie hat der Verkäufer meist den eigenen Kauf finanziert.

Der entscheidende Punkt: Eine Grundschuld haftet an der Wohnung, nicht an der Person. Wird die Wohnung verkauft, ohne dass die Grundschuld gelöscht wird, übernimmst du sie mit. Deshalb wird eine vermietete Eigentumswohnung in aller Regel lastenfrei übertragen. Die alten Grundschulden des Verkäufers werden gelöscht, bevor oder Zug um Zug damit, dass du als Eigentümer eingetragen wirst. Der Notar wickelt das über das Notaranderkonto oder eine sogenannte Löschungsbewilligung ab.

Sieh dir Abteilung III also genau an und gleiche sie mit dem Kaufvertrag ab. Ideal ist, wenn nur die abzulösenden Grundschulden des Verkäufers eingetragen sind und der Vertrag ihre Löschung regelt. Nutzt du selbst einen Kredit für den Kauf, trägt deine Bank später ihre eigene Grundschuld hier ein.

Abteilung II und III im Vergleich

Beide Abteilungen halten Belastungen fest, sie meinen aber verschiedene Dinge und werden im Ernstfall verschieden behandelt.

	Abteilung II	Abteilung III
Was steht dort	Lasten und Beschränkungen: Wege- und Leitungsrechte, Wohnungsrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht, Auflassungsvormerkung	Grundpfandrechte: Hypotheken und Grundschulden
Art der Belastung	Nutzung und Verfügung sind eingeschränkt	die Wohnung haftet für eine Geldschuld
Für den Käufer	manche Rechte übernimmst du dauerhaft, die Vormerkung schützt dich	alte Grundschulden werden vor der Übertragung gelöscht
Rang in der Zwangsversteigerung	richtet sich nach dem Eintragungsdatum, das ältere Recht geht vor	richtet sich nach dem Eintragungsdatum, das ältere Recht geht vor

Welches Recht in einer Zwangsversteigerung zuerst aus dem Erlös bedient wird, entscheidet der Rang. Maßgeblich ist das Eintragungsdatum, das ältere Recht geht vor. Ein Recht in Abteilung II kann deshalb älter sein als eine Grundschuld in Abteilung III und bleibt dann bestehen, wenn die Wohnung versteigert wird. Die Abteilungsnummer allein sagt über den Rang nichts aus. Für die normale Kaufprüfung reicht die Faustregel: Abteilung II sagt dir, was du nutzen und vermieten darfst, Abteilung III sagt dir, welche Schulden vor deiner Eintragung von der Wohnung müssen. Wie ein einzelnes Recht im Rang steht, klärt im Zweifel der Notar.

Wie du an den Grundbuchauszug kommst

Der Grundbuchauszug gehört zu den Unterlagen, die dir der Verkäufer beim Kauf einer vermieteten Wohnung vorlegen sollte. Verlange ihn früh und in einer aktuellen Fassung, nicht als jahrealte Kopie. Der Verkäufer oder die Hausverwaltung hat ihn, der beurkundende Notar bekommt ihn ohnehin.

Selbst beim Grundbuchamt einsehen kannst du das Grundbuch nur mit berechtigtem Interesse nach § 12 GBO. Bloßes Kaufinteresse genügt dafür nach herrschender Auffassung noch nicht. Ein berechtigtes Interesse setzt in der Regel voraus, dass du bereits in konkreten Kaufverhandlungen mit dem Eigentümer stehst oder eine Vollmacht des Verkäufers hast. Deshalb ist der einfache Weg, die Unterlage direkt beim Verkäufer anzufordern.

Ein einfacher, unbeglaubigter Grundbuchauszug kostet beim Amtsgericht 10 Euro, eine beglaubigte Abschrift 20 Euro (KV 17000 und 17001 GNotKG). Die Gebühr ist bundesweit gleich. Private Online-Dienste verlangen oft ein Vielfaches, für die reine Prüfung brauchst du sie nicht.

Wann du fachlichen Rat brauchst

Dieser Artikel zeigt, wie ein Grundbuchauszug aufgebaut ist und worauf du beim Lesen achtest. Er ersetzt keine rechtliche Prüfung. Bei einem eingetragenen Nießbrauch oder Wohnungsrecht, bei ungewöhnlichen Dienstbarkeiten, bei einem Erbbaurecht oder wenn in Abteilung III mehr steht als die abzulösende Finanzierung des Verkäufers, lohnt sich der Blick eines Notars oder eines Fachanwalts für Immobilienrecht. Der Notar, der den Kauf beurkundet, prüft das Grundbuch ohnehin und sorgt für die lastenfreie Übertragung. Die Kosten dafür sind gering im Vergleich zu einer Wohnung, an der ein Recht hängt, das du übersehen hast.

Häufige Fragen

Was steht in Abteilung 2 des Grundbuchs? In Abteilung II stehen alle Lasten und Beschränkungen außer den Grundpfandrechten. Dazu zählen Dienstbarkeiten wie Wege- und Leitungsrechte, das Wohnungsrecht, der Nießbrauch, das Erbbaurecht und die Auflassungsvormerkung, die beim Kauf zugunsten des Käufers eingetragen wird.

Was steht in Abteilung 3 des Grundbuchs? Abteilung III enthält die Grundpfandrechte, also Hypotheken und Grundschulden. Das sind die Schulden, für die die Wohnung als Sicherheit haftet. Beim Kauf werden die Grundschulden des Verkäufers in der Regel gelöscht, bevor du als Eigentümer eingetragen wirst.

Was ist der Unterschied zwischen Abteilung 2 und 3? Abteilung II regelt Nutzung und Verfügung, etwa wer wohnen oder ein Grundstück überqueren darf. Abteilung III betrifft Geldschulden, für die die Wohnung haftet. Welches Recht in einer Zwangsversteigerung zuerst aus dem Erlös bedient wird, entscheidet der Rang und damit das Eintragungsdatum, unabhängig von der Abteilung.

Übernehme ich als Käufer die Schulden aus Abteilung 3? Nur, wenn die Grundschuld nicht gelöscht wird. Eine Grundschuld haftet an der Wohnung, nicht an der Person. Deshalb wird die Wohnung normalerweise lastenfrei übertragen, die alten Grundschulden des Verkäufers werden vor oder Zug um Zug mit deiner Eintragung gelöscht. Der Kaufvertrag regelt das, der Notar wickelt es ab.

Was bedeutet ein Nießbrauch im Grundbuch für einen Kapitalanleger? Ein Nießbrauch in Abteilung II erlaubt dem Berechtigten, die Wohnung zu nutzen und zu vermieten und die Miete zu behalten. Steht er im Grundbuch, fließen die Mieteinnahmen nicht dir zu, obwohl du Eigentümer bist. Für eine Wohnung, die als Kapitalanlage von der Miete lebt, ist das ein schwerwiegender Punkt.

Was ist die Auflassungsvormerkung? Die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB wird beim Kauf in Abteilung II zu deinen Gunsten eingetragen. Sie sichert deinen Anspruch auf die Eigentumsübertragung in der Zeit zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintragung und verhindert, dass der Verkäufer die Wohnung in dieser Zeit ein zweites Mal verkauft oder neu belastet.

Wie viel kostet ein Grundbuchauszug? Ein einfacher, unbeglaubigter Auszug kostet beim Amtsgericht 10 Euro, eine beglaubigte Abschrift 20 Euro (GNotKG). Die Gebühr ist bundesweit gleich. Private Online-Dienste sind deutlich teurer. Beim Wohnungskauf bekommst du den Auszug in der Regel ohnehin vom Verkäufer.

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Der Grundbuchauszug ist einer der Prüfpunkte einer Ankaufsprüfung, neben Teilungserklärung, WEG-Protokollen und Hausgeldabrechnung. Welche Unterlagen zu einer vermieteten Wohnung gehören und was in ihnen die teuren Stellen sind, zeigt der Ratgeber zur Teilungserklärung. Die Objektprüfung führt dich mit konkreten Prüfpunkten durch die Unterlagen und markiert, wenn ein aktueller Grundbuchauszug im Paket fehlt.