Teilungserklärung prüfen: was drinsteht und worauf du als Käufer achtest

Was die Teilungserklärung ist

Die Teilungserklärung ist die Geburtsurkunde der einzelnen Eigentumswohnung. Mit ihr teilt der Eigentümer eines Grundstücks das Gebäude in eigenständige Einheiten auf, die getrennt verkauft und ins Grundbuch eingetragen werden können. Die Grundlage dafür ist § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Ohne diese Aufteilung bliebe es ein Haus mit einem einzigen Eigentümer. Erst die Teilungserklärung macht aus einem Stockwerk oder einer Wohnung ein handelbares Wohnungseigentum. Sie besteht meist aus zwei Teilen, dem eigentlichen Teilungsvertrag und der Gemeinschaftsordnung, die das Zusammenleben der Eigentümer regelt. Dazu gehört der Aufteilungsplan, eine bemaßte Bauzeichnung, in der jede Einheit nummeriert ist.

Für dich als Käufer steht in diesem Dokument, was du überhaupt kaufst, welche Kosten auf dich zukommen und was du mit der Wohnung tun darfst. Wer nur das Exposé liest und die Teilungserklärung überfliegt, verlässt sich auf die Darstellung des Verkäufers.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Der wichtigste Zweck der Teilungserklärung ist die Grenze zwischen dem, was dir allein gehört, und dem, was allen gemeinsam gehört.

Sondereigentum ist der Teil, der dir allein gehört. In der Regel sind das die Räume deiner Wohnung mit den nicht tragenden Innenwänden, dazu Bodenbelag, Innentüren, die Sanitärobjekte und der Innenanstrich. Reparaturen im Sondereigentum zahlst du selbst.

Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam. Dazu zählen das Grundstück, das Dach, die Fassade, das Treppenhaus, tragende Wände, die Fenster in ihrer Substanz und meist auch die Heizungsanlage und die Steigleitungen. Diese Kosten trägt die Gemeinschaft, finanziert aus Hausgeld und Instandhaltungsrücklage.

Die Grenze verläuft nicht immer dort, wo man sie vermutet. Fenster gehören fast überall zum Gemeinschaftseigentum, obwohl sie in deiner Wohnung sitzen. Ein Balkon ist ein klassischer Zwitter, die Nutzung liegt bei dir, die tragende Konstruktion und die Abdichtung gehören der Gemeinschaft. Manche Teilungserklärungen weisen bestimmte Teile abweichend zu, etwa Wohnungseingangstüren. Deshalb reicht die Faustregel nicht, du liest im konkreten Dokument nach.

Warum das für die Kalkulation zählt: Steht in den Protokollen eine Fassadensanierung an, betrifft das Gemeinschaftseigentum und wird über die Rücklage und notfalls eine Sonderumlage auf alle verteilt. Ein neuer Bodenbelag in deiner Wohnung ist dagegen deine Sache allein.

Sondernutzungsrechte

Ein Sondernutzungsrecht gibt einem einzelnen Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht an einer Fläche, die rechtlich Gemeinschaftseigentum bleibt. Typische Fälle sind Stellplätze, Kellerabteile, Gartenanteile oder eine Terrasse.

Der Punkt, den viele Käufer übersehen: Der Stellplatz, der in der Anzeige zur Wohnung gehört, ist oft ein Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Grund und damit kein Sondereigentum. Rechtlich ist das ein Unterschied. Prüfe, ob das Recht in der Teilungserklärung eindeutig deiner Einheit zugeordnet ist und ob es im Grundbuch abgesichert ist. Eine mündliche Zusage des Verkäufers oder eine bloße Erwähnung im Exposé genügt nicht.

Achte auch auf die Kehrseite. Manchmal ist eine Fläche, die du als deinen Garten wahrnimmst, mit Pflichten verbunden, etwa der Pflege oder Verkehrssicherung. Und gelegentlich liegt ein Sondernutzungsrecht an einer Fläche bei einem anderen Eigentümer, obwohl sie direkt an deiner Wohnung liegt.

Wie sieht eine Teilungserklärung aus?

Eine Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument, meist 20 bis 60 Seiten lang. Der Aufbau ähnelt sich von Objekt zu Objekt. Du findest darin in der Regel:

• die Teilungserklärung im engeren Sinn mit der Aufteilung in die einzelnen Einheiten und den Miteigentumsanteilen
• die Gemeinschaftsordnung als Regelwerk der Eigentümer, mit Kostenverteilung, Stimmrecht und Nutzungsregeln
• den Aufteilungsplan, eine bemaßte Zeichnung mit einer Nummer je Einheit
• die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde, die bestätigt, dass die Einheiten baulich abgeschlossen sind

Die Wohnung wird über eine Nummer identifiziert, zum Beispiel „Wohnung Nr. 7”. Diese Nummer taucht im Aufteilungsplan, im Kaufvertrag und im Grundbuch wieder auf. Prüfe, dass überall dieselbe Nummer steht und der Aufteilungsplan zu der Wohnung passt, die du besichtigt hast. Umbauten, die von der Zeichnung abweichen, sind ein Grund, genauer hinzusehen.

Diese vier Stellen machen später Ärger

Beim Lesen achtest du weniger auf den Wortlaut und mehr auf vier Punkte, die dich Geld oder Handlungsspielraum kosten können.

Was wirklich zu deiner Wohnung gehört

Gleiche die Teilungserklärung mit dem Exposé ab. Gehören Stellplatz, Keller, Hobbyraum oder Dachterrasse wirklich zu deiner Einheit, und in welcher Form (Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht)? Ein ausgebauter Spitzboden, den der Verkäufer als Zimmer nutzt, kann rechtlich Gemeinschaftseigentum sein. Dann zahlst du für eine Fläche mit, die dir nicht allein gehört.

Der Kostenverteilungsschlüssel

Die Gemeinschaftsordnung legt fest, wie die Kosten auf die Eigentümer verteilt werden. Der Standard sind die Miteigentumsanteile, oft abgeleitet aus der Wohnfläche. Es gibt aber abweichende Schlüssel, etwa nach Einheiten zu gleichen Teilen oder mit Sonderregeln für Aufzug, Heizung oder Tiefgarage. Ein ungünstiger Schlüssel kann bedeuten, dass du überproportional an Kosten beteiligt bist, die du kaum verursachst. Rechne den Anteil an einer typischen Sanierung einmal durch, bevor du unterschreibst.

Bauliche Einschränkungen und Nutzungsregeln

Die Gemeinschaftsordnung kann festlegen, was erlaubt ist und was nicht. Häufige Punkte sind das Verbot der gewerblichen Nutzung, Regeln zur Vermietung, zur Tierhaltung, zum Anbringen von Markisen oder zum Verlegen bestimmter Böden. Für dich als Kapitalanleger ist vor allem wichtig, ob die Vermietung uneingeschränkt zulässig ist. Manche Ordnungen verlangen die Zustimmung der Verwaltung oder schließen bestimmte Nutzungen aus.

Öffnungsklauseln und geänderte Beschlüsse

Die Teilungserklärung ist der Ausgangszustand. Vieles wird später durch Beschlüsse der Eigentümerversammlung geändert. Eine Öffnungsklausel erlaubt es der Gemeinschaft, bestimmte Regeln mit Mehrheit zu ändern, statt eine Zustimmung aller zu brauchen. Lies deshalb die Teilungserklärung nie ohne die aktuelle Beschlusssammlung. Erst beide zusammen zeigen den heutigen Stand.

Wann du fachlichen Rat brauchst

Dieser Artikel zeigt, worauf du beim Lesen achtest. Er ersetzt keine rechtliche Prüfung. Bei einer ungewöhnlichen Kostenverteilung, unklaren Sondernutzungsrechten, alten oder mehrfach geänderten Teilungserklärungen oder wenn der Aufteilungsplan nicht zur Wohnung passt, lohnt sich der Blick eines Fachanwalts für Wohnungseigentumsrecht oder eines Notars. Die Kosten dafür sind gering im Vergleich zu einer Fehlentscheidung beim Kauf.

Häufige Fragen

Wo finde ich die Teilungserklärung? Der Verkäufer oder die Hausverwaltung sollte sie dir aushändigen, der beurkundende Notar hat sie ebenfalls. Beim Grundbuchamt liegt sie in der Grundakte. Als bloßer Kaufinteressent hast du dort aber noch kein Recht auf Einsicht, ein berechtigtes Interesse setzt in der Regel voraus, dass du schon in Kaufverhandlungen stehst oder eine Vollmacht des Verkäufers hast. Verlange die Unterlage deshalb früh beim Verkäufer, nicht erst beim Notartermin.

Was kostet eine Teilungserklärung? Für den Käufer entstehen normalerweise keine eigenen Kosten, du bekommst eine Kopie vom Verkäufer oder der Verwaltung. Eine beglaubigte Abschrift beim Grundbuchamt oder Notar kostet eine kleine Gebühr. Die Erstellung einer Teilungserklärung ist Sache des teilenden Eigentümers und für dich beim Wohnungskauf nicht relevant.

Was ist der Unterschied zwischen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung? Die Teilungserklärung teilt das Gebäude rechtlich auf und ordnet die Einheiten zu. Die Gemeinschaftsordnung ist der Teil, der das Miteinander regelt, also Kostenverteilung, Stimmrecht und Nutzung. Meist stehen beide in einem Dokument.

Kann die Teilungserklärung geändert werden? Ja, aber in der Regel nur mit Zustimmung aller Eigentümer, sofern keine Öffnungsklausel etwas anderes erlaubt. Deshalb liest du sie immer zusammen mit der aktuellen Beschlusssammlung, um den heutigen Stand zu kennen.

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Die Teilungserklärung ist ein Baustein der Ankaufsprüfung. Mit welchen weiteren Unterlagen und Fragen du eine Eigentumswohnung durchgehst, steht in der Checkliste für die Besichtigung. Die Objektprüfung führt dich mit konkreten Prüfpunkten durch die WEG-Unterlagen, damit du die teuren Stellen nicht übersiehst.