Immobilien-Glossar

Die Fachbegriffe, die dir mit einem Exposé auf dem Tisch begegnen, kurz und ohne Fachchinesisch erklärt. Auch die aus den Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.

Rendite & Cashflow

Bruttomietrendite: Die Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis, in Prozent. Sie ignoriert Kaufnebenkosten, laufende Kosten und Steuer und ist deshalb nur eine erste Orientierung.
Cashflow Mehr dazu: Was am Monatsende von der Miete übrig bleibt oder zugezahlt werden muss, nach Rate, nicht umlegbarem Hausgeld und Rücklage. Kann vor und nach Steuer gerechnet werden.
Kaltmiete: Die reine Miete für die Wohnung ohne Betriebskosten. Grundlage für Rendite und Kaufpreisfaktor.
Kaufpreisfaktor Mehr dazu: Der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Auch Vervielfältiger genannt. Ein Faktor über 30 gilt in den meisten Lagen als teuer, unter 12 als verdächtig günstig.
Nettomietrendite: Die Rendite nach Abzug der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten und bezogen auf den Kaufpreis inklusive Nebenkosten. Aussagekräftiger als die Bruttomietrendite.
Verkehrswert: Der am Markt erzielbare Wert einer Immobilie zu einem Stichtag. Banken orientieren sich für die Finanzierung am Beleihungswert, der meist darunter liegt.
Vervielfältiger Mehr dazu: Anderer Name für den Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete.
Warmmiete: Die Kaltmiete plus die umlegbaren Betriebskosten. Für die Renditeberechnung ist die Kaltmiete maßgeblich, nicht die Warmmiete.

WEG & Unterlagen

Beschlussfähigkeit: Die Voraussetzung, dass eine Eigentümerversammlung wirksam entscheiden kann. Nach heutigem Recht ist die Versammlung unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig.
Eigentümerversammlung: Das jährliche Treffen der Eigentümergemeinschaft, auf dem über Sanierungen, Hausgeld und Sonderumlagen beschlossen wird. Die Protokolle sind für Käufer besonders wichtig.
Energieausweis: Das Dokument, das den energetischen Zustand eines Gebäudes ausweist. Ein schlechter Wert deutet auf künftigen Sanierungsbedarf hin.
Gemeinschaftseigentum: Die Teile des Gebäudes, die allen Eigentümern gemeinsam gehören, etwa Dach, Fassade, Treppenhaus und tragende Wände. Hier stecken die großen gemeinsamen Kosten.
Hausgeld Mehr dazu: Die monatliche Vorauszahlung an die Eigentümergemeinschaft. Ein realistischer Wert liegt meist zwischen 3,00 und 4,50 Euro pro Quadratmeter im Monat.
Hausgeldabrechnung: Die jährliche Abrechnung der tatsächlichen Kosten der Eigentümergemeinschaft. Zeigt, ob das Hausgeld realistisch angesetzt ist.
Instandhaltungsrücklage Mehr dazu: Das gemeinsame Sparguthaben der Eigentümergemeinschaft für größere Reparaturen. Ist sie zu dünn, drohen Sonderumlagen.
Nicht umlegbare Kosten Mehr dazu: Der Teil des Hausgelds, den du nicht auf den Mieter umlegen kannst, vor allem Verwaltung und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Nur dieser Teil belastet deinen Cashflow.
Sondereigentum: Die Teile, die dir allein gehören, in der Regel die Wohnung mit ihren nicht tragenden Innenwänden. Instandhaltung im Sondereigentum trägst du selbst.
Sonderumlage: Eine zusätzliche Zahlung, die die Eigentümergemeinschaft beschließt, wenn die Rücklage für eine anstehende Maßnahme nicht reicht. Kann mehrere tausend Euro betragen.
Teilungserklärung: Das Dokument, das ein Gebäude rechtlich in Sondereigentum (die einzelnen Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum aufteilt und die Miteigentumsanteile festlegt.
WEG: Wohnungseigentümergemeinschaft: die Gemeinschaft aller Eigentümer eines Hauses. Sie entscheidet über das Gemeinschaftseigentum und beschließt das Hausgeld.
Wirtschaftsplan: Die Vorschau der Eigentümergemeinschaft auf die Einnahmen und Ausgaben des laufenden Jahres. Grundlage für die Höhe des Hausgelds.

Steuer

§ 32a EStG: Der Einkommensteuertarif. Weil er progressiv verläuft, ergibt sich die echte Steuerwirkung eines Objekts aus der Differenz der Steuer mit und ohne das Objekt, nicht aus dem pauschalen Grenzsteuersatz.
AfA Mehr dazu: Absetzung für Abnutzung. Du setzt jährlich einen Prozentsatz des Gebäudewerts steuerlich ab, meist 2 Prozent. Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben.
Gebäudeanteil und Grundstücksanteil: Der Kaufpreis teilt sich in Gebäude und Grund und Boden. Nur der Gebäudeanteil ist über die AfA abschreibbar, deshalb lohnt sich eine saubere Aufteilung.
Grenzsteuersatz: Der Steuersatz auf den nächsten verdienten Euro. Eine grobe Näherung für die Steuerwirkung, aber ungenauer als die exakte Differenzrechnung nach § 32a.
Grunderwerbsteuer Mehr dazu: Die Steuer auf den Immobilienkauf, Ländersache. Sie reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in mehreren Bundesländern.
Kaufnebenkosten Mehr dazu: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Zusammen meist 6 bis 12 Prozent des Kaufpreises, in der Regel aus Eigenkapital zu zahlen.
Werbungskosten: Ausgaben rund um die Vermietung, die du steuerlich absetzt, etwa AfA, Schuldzinsen, nicht umlegbares Hausgeld und Fahrtkosten. Die Tilgung gehört nicht dazu.

Finanzierung

Annuität: Die gleichbleibende Jahresrate aus Zins und Tilgung. Im Zeitverlauf steigt der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil sinkt.
Anschlussfinanzierung: Die Finanzierung der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung. Steigt der Zins bis dahin, steigt auch die Rate. Ein Stresstest zeigt, ob der Deal das trägt.
Beleihungswert: Der von der Bank dauerhaft angesetzte Wert der Immobilie als Sicherheit. Er liegt meist unter dem Kaufpreis und bestimmt, wie viel die Bank finanziert.
Tilgung: Der Teil der Rate, der die Restschuld verringert. Tilgung ist kein Verlust, sondern Vermögensaufbau, auch wenn sie den Cashflow belastet.
Vollfinanzierung: Eine Finanzierung ohne oder fast ohne Eigenkapital. Deckt das Darlehen auch die Kaufnebenkosten (110 Prozent), startest du mit negativem Eigenkapital und ohne Puffer.
Zinsbindung: Der Zeitraum, für den der Zinssatz festgeschrieben ist, oft 10 oder 15 Jahre. Danach wird zum dann gültigen Zins weiterfinanziert.

Miete & Recht

Erbbaurecht: Das Recht, auf einem fremden Grundstück zu bauen und es zu nutzen, gegen einen laufenden Erbbauzins. Erklärt oft einen auffällig niedrigen Kaufpreis.
Kappungsgrenze: Die gesetzliche Obergrenze, um die eine Bestandsmiete innerhalb von drei Jahren steigen darf, meist 20 Prozent, in angespannten Märkten 15 Prozent.
Mietspiegel Mehr dazu: Eine von der Gemeinde erstellte Übersicht der ortsüblichen Mieten. Die beste Quelle, um eine Exposé-Miete zu prüfen.
Ortsübliche Vergleichsmiete Mehr dazu: Die Miete, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum üblich ist. Liegt die angesetzte Miete deutlich darüber, ist die Rendite oft geschönt.