Immobilien-Glossar

Was ist Hausgeld, was bedeutet AfA, wer beschließt eine Sonderumlage? Die Fachbegriffe, die dir mit einem Exposé auf dem Tisch begegnen, kurz und ohne Fachchinesisch erklärt. Auch die aus den Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.

Rendite & Cashflow

Bruttomietrendite Zum Rechner: Die Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis, in Prozent. Sie ignoriert Kaufnebenkosten, laufende Kosten und Steuer und ist deshalb nur eine erste Orientierung.
Cashflow Zum Rechner Mehr dazu: Was am Monatsende von der Miete übrig bleibt oder zugezahlt werden muss, nach Rate, nicht umlegbarem Hausgeld und Rücklage. Kann vor und nach Steuer gerechnet werden.
Eigenkapitalrendite Zum Rechner Mehr dazu: Die Rendite, die dein eingesetztes Eigenkapital erwirtschaftet. Weil ein Teil des Kaufpreises über Kredit finanziert ist, kann sie deutlich über der Objektrendite liegen. Dieser Hebel vergrößert Rendite und Risiko zugleich.
Ertragswert: Der Wert einer vermieteten Immobilie aus ihren Mieterträgen: Jahreskaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über die Restnutzungsdauer. Gutachter nutzen das Ertragswertverfahren bei vermieteten Wohnungen. Liegt der Kaufpreis deutlich darüber, zahlst du die Hoffnung auf Wertsteigerung mit.
Kaltmiete: Die reine Miete für die Wohnung ohne Betriebskosten. Grundlage für Rendite und Kaufpreisfaktor.
Kaufpreisfaktor Zum Rechner Mehr dazu: Der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Auch Vervielfältiger genannt. Ein Faktor über 30 gilt in den meisten Lagen als teuer, unter 12 als verdächtig günstig.
Nettomietrendite Zum Rechner: Die Rendite nach Abzug der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten und bezogen auf den Kaufpreis inklusive Nebenkosten. Aussagekräftiger als die Bruttomietrendite.
Verkehrswert: Der am Markt erzielbare Wert einer Immobilie zu einem Stichtag, ermittelt nach der ImmoWertV. Bei vermieteten Wohnungen stützt sich das Gutachten meist auf den Ertragswert. Banken orientieren sich für die Finanzierung am Beleihungswert, der meist darunter liegt.
Vervielfältiger Mehr dazu: Anderer Name für den Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete.
Warmmiete: Die Kaltmiete plus die umlegbaren Betriebskosten. Für die Renditeberechnung ist die Kaltmiete maßgeblich, nicht die Warmmiete.

Lage & Standort

Lage-Score Zur Marktkarte Mehr dazu: Die Bewertung der Makrolage eines ganzen Kreises auf einer Skala von 1 bis 10. ImmoSis leitet sie aus dem bundesweiten Perzentil der amtlichen Angebotsmiete (BBSR) ab und ergänzt sie um höchstens zwei Punkte aus fünf Strukturdaten des Kreises. Die Mikrolage fließt bewusst nicht ein, die prüfst du vor Ort.
Makrolage Zur Marktkarte Mehr dazu: Die großräumige Lage, also Stadt, Kreis und Region mit Wirtschaftskraft, Bevölkerungsentwicklung und Mietnachfrage. Sie lässt sich mit amtlichen Daten messen und steckt im ImmoSis-Lage-Score. Auf der Marktkarte siehst du sie für jeden Kreis.
Mietniveau Zur Marktkarte Mehr dazu: Das ortsübliche Niveau der Angebotsmieten, meist in Euro pro Quadratmeter. ImmoSis nutzt die amtlichen BBSR-Angebotsmieten je Kreis als Grundlage für Mietschätzung und Lage-Score. Auf der Marktkarte ist es für jeden Kreis eingefärbt.
Mietpreisbremse Zur Marktkarte Mehr dazu: Eine Regel nach Paragraf 556d BGB, die die Miete bei Neuvermietung auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete deckelt. Sie gilt nur in Gemeinden, die das jeweilige Bundesland per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt festgelegt hat.
Mikrolage Mehr dazu: Die kleinräumige Lage direkt am Objekt: Straße, Nachbarschaft, Lärm, Anbindung, Ausblick. Sie entscheidet oft über die Vermietbarkeit, lässt sich aber nicht aus Statistiken ablesen. Diesen Teil prüfst du bei der Besichtigung.
Schwarmstadt Zur Marktkarte Mehr dazu: Eine Stadt, in die überdurchschnittlich viele vor allem jüngere Menschen ziehen. Der Zuzug stützt die Mietnachfrage, treibt aber oft auch die Kaufpreise. Der Begriff beschreibt eine Wanderungsbewegung, kein Qualitätssiegel.

WEG & Unterlagen

Beschlussfähigkeit: Die Voraussetzung, dass eine Eigentümerversammlung wirksam entscheiden kann. Nach heutigem Recht ist die Versammlung unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig.
Eigentümerversammlung: Das jährliche Treffen der Eigentümergemeinschaft, auf dem über Sanierungen, Hausgeld und Sonderumlagen beschlossen wird. Die Protokolle sind für Käufer besonders wichtig.
Energieausweis: Das Dokument, das den energetischen Zustand eines Gebäudes ausweist. Ein schlechter Wert deutet auf künftigen Sanierungsbedarf hin.
Erhaltungsrücklage Mehr dazu: Der seit der WEG-Reform 2020 gültige gesetzliche Name für die Instandhaltungsrücklage. Gemeint ist derselbe gemeinsame Spartopf der Eigentümergemeinschaft für größere Reparaturen. In Exposés wird meist weiter von Instandhaltungsrücklage gesprochen.
Gemeinschaftseigentum Mehr dazu: Die Teile, die allen Eigentümern gemeinsam gehören, etwa Grundstück, Dach, Fassade, Treppenhaus, tragende Wände und meist Fenster und Heizung. Diese Kosten trägt die Gemeinschaft über Hausgeld und Instandhaltungsrücklage. Hier stecken die großen gemeinsamen Sanierungskosten.
Hausgeld Mehr dazu: Die monatliche Vorauszahlung jedes Wohnungseigentümers an die Eigentümergemeinschaft, festgelegt im Wirtschaftsplan. Sie deckt Betriebskosten wie Wasser, Müll und Hausmeister, dazu Verwaltung und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Üblich sind 3,00 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter im Monat. Die umlegbaren Anteile zahlt bei vermieteten Wohnungen der Mieter über die Nebenkosten, der Rest bleibt beim Eigentümer. Nach der Jahresabrechnung über die tatsächlich angefallenen Kosten kann eine Nachzahlung fällig werden oder ein Guthaben entstehen.
Hausgeldabrechnung: Die jährliche Abrechnung der tatsächlichen Kosten der Eigentümergemeinschaft. Zeigt, ob das Hausgeld realistisch angesetzt ist.
Instandhaltungsrücklage Mehr dazu: Das gemeinsame Sparguthaben der Eigentümergemeinschaft für größere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Seit der WEG-Reform 2020 heißt sie im Gesetz Erhaltungsrücklage. Als Orientierung dient eine jährliche Zuführung von rund 7 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Ist die Rücklage zu dünn, drohen bei anstehenden Sanierungen Sonderumlagen.
Nicht umlegbare Kosten Mehr dazu: Der Teil des Hausgelds, den du nicht auf den Mieter umlegen kannst, vor allem Verwaltung und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Nur dieser Teil belastet deinen Cashflow.
Sondereigentum Mehr dazu: Der Teil, der dir allein gehört, in der Regel die Räume deiner Wohnung mit den nicht tragenden Innenwänden, dem Bodenbelag, den Innentüren und den Sanitärobjekten. Reparaturen im Sondereigentum trägst du selbst. Was genau dazugehört, steht in der Teilungserklärung.
Sondernutzungsrecht Mehr dazu: Das alleinige Nutzungsrecht eines Eigentümers an einer Fläche, die rechtlich Gemeinschaftseigentum bleibt, etwa Stellplatz, Gartenanteil oder Kellerabteil. Ein oft übersehener Unterschied zum Sondereigentum: Der Stellplatz aus der Anzeige ist häufig nur ein Sondernutzungsrecht. Prüfe, ob es in der Teilungserklärung eindeutig deiner Einheit zugeordnet ist.
Sonderumlage: Eine zusätzliche Zahlung, die die Eigentümergemeinschaft beschließt, wenn die Rücklage für eine anstehende Maßnahme nicht reicht. Kann mehrere tausend Euro betragen.
Teilungserklärung Mehr dazu: Das notariell beurkundete Dokument, das ein Gebäude nach § 8 WEG rechtlich in einzelne Eigentumswohnungen aufteilt. Es trennt Sondereigentum von Gemeinschaftseigentum, legt die Miteigentumsanteile fest und enthält meist die Gemeinschaftsordnung mit dem Kostenverteilungsschlüssel und den Nutzungsregeln. Für Käufer das Dokument, aus dem hervorgeht, was wirklich zur Wohnung gehört.
WEG: Wohnungseigentümergemeinschaft: die Gemeinschaft aller Eigentümer eines Hauses. Sie entscheidet über das Gemeinschaftseigentum und beschließt das Hausgeld.
Wirtschaftsplan: Die Vorschau der Eigentümergemeinschaft auf die Einnahmen und Ausgaben des laufenden Jahres. Grundlage für die Höhe des Hausgelds.
Wohnflächenberechnung Mehr dazu: Die nachvollziehbare Berechnung der Wohnfläche, meist nach der Wohnflächenverordnung. Für die Finanzierung verlangt die Bank eine bemaßte Grundrisszeichnung oder eine qualifizierte Wohnflächenberechnung. Sie schützt dich davor, für Quadratmeter zu zahlen, die es gar nicht gibt.

Steuer

§ 32a EStG: Der Einkommensteuertarif. Weil er progressiv verläuft, ergibt sich die Steuerwirkung eines Objekts aus der Differenz der Steuer mit und ohne das Objekt, nicht aus dem pauschalen Grenzsteuersatz.
AfA Zum Rechner Mehr dazu: Absetzung für Abnutzung. Du setzt jährlich einen Prozentsatz des Gebäudewerts steuerlich ab, meist 2 Prozent. Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten Mehr dazu: Instandsetzung und Modernisierung, die in den ersten drei Jahren nach dem Kauf netto mehr als 15 Prozent des Gebäudeanteils ausmachen. Sie sind dann nicht sofort absetzbar, sondern nur über die AfA. Die Grenze bezieht sich auf das Gebäude, nicht auf den ganzen Kaufpreis.
Erhaltungsaufwand Mehr dazu: Kosten, die die Wohnung in Schuss halten, ohne ihren Standard grundlegend zu heben, etwa ein getauschtes Bad an gleicher Stelle. Sofort als Werbungskosten abziehbar, im Gegensatz zu den über die AfA laufenden Herstellungskosten.
Gebäudeanteil und Grundstücksanteil Mehr dazu: Der Kaufpreis teilt sich in Gebäude und Grund und Boden. Nur der Gebäudeanteil ist über die AfA abschreibbar, deshalb lohnt sich eine saubere Aufteilung.
Grenzsteuersatz: Der Steuersatz auf den nächsten verdienten Euro. Eine grobe Näherung für die Steuerwirkung, aber ungenauer als die exakte Differenzrechnung nach § 32a.
Grunderwerbsteuer Zum Rechner Mehr dazu: Die Steuer auf den Immobilienkauf, Ländersache. Sie reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in mehreren Bundesländern.
Kaufnebenkosten Zum Rechner Mehr dazu: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Zusammen meist 5,5 bis 12 Prozent des Kaufpreises, in der Regel aus Eigenkapital zu zahlen.
Werbungskosten: Ausgaben rund um die Vermietung, die du steuerlich absetzt, etwa AfA, Schuldzinsen, nicht umlegbares Hausgeld und Fahrtkosten. Die Tilgung gehört nicht dazu.

Finanzierung

Annuität: Die gleichbleibende Jahresrate aus Zins und Tilgung. Im Zeitverlauf steigt der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil sinkt.
Anschlussfinanzierung: Die Finanzierung der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung. Steigt der Zins bis dahin, steigt auch die Rate. Ein Stresstest zeigt, ob der Deal das trägt.
Beleihungsauslauf: Das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert, in Prozent. Je niedriger der Auslauf, desto besser der Zins. Unter 60 Prozent gibt es meist die besten Konditionen, über 80 Prozent wird es spürbar teurer.
Beleihungswert: Der von der Bank dauerhaft angesetzte Wert der Immobilie als Sicherheit. Er liegt meist unter dem Kaufpreis und bestimmt, wie viel die Bank finanziert.
Bereitstellungszinsen Mehr dazu: Zinsen, die die Bank verlangt, wenn sie ein zugesagtes Darlehen für dich bereithält, du es aber noch nicht abgerufen hast. Sie fallen erst nach der bereitstellungszinsfreien Zeit an, üblich sind etwa 0,25 Prozent pro Monat auf den offenen Betrag. Bei einer bestehenden Wohnung wird das Darlehen oft kurz nach der Beurkundung in einem Betrag ausgezahlt, dann entstehen häufig gar keine.
Finanzierungszertifikat Mehr dazu: Eine unverbindliche Einschätzung der Bank oder eines Vermittlers, bis zu welcher Höhe du finanzieren kannst. Es dient als Orientierung für die Suche und als Signal an den Verkäufer, dass du ernsthaft kaufen kannst. Eine feste Finanzierungszusage ist es noch nicht.
Grundschuld Mehr dazu: Das Grundpfandrecht in Abteilung III des Grundbuchs, mit dem eine Wohnung als Sicherheit für einen Kredit haftet. Sie haftet an der Wohnung, nicht an der Person, und wird beim Kauf in der Regel gelöscht, bevor du als Eigentümer eingetragen wirst.
Hypothek Mehr dazu: Ein Grundpfandrecht in Abteilung III des Grundbuchs, das an eine bestimmte Forderung gekoppelt ist und mit ihr sinkt. In der Praxis heute seltener als die flexiblere Grundschuld.
Kapitaldienstfähigkeit: Die Prüfung der Bank, ob dein Einkommen die Rate dauerhaft trägt, auch mit Puffer für steigende Zinsen. Sie ist die Grundlage für die Kreditzusage.
Restschuld: Der Betrag, der nach Ablauf der Zinsbindung noch offen ist und neu finanziert werden muss. Je höher sie ist, desto stärker trifft dich ein gestiegener Zins bei der Anschlussfinanzierung.
Selbstauskunft Mehr dazu: Die geordnete Aufstellung deiner Einkommens- und Vermögensverhältnisse für die Bank, mit Einnahmen, Ausgaben, Vermögen und bestehenden Verbindlichkeiten. Aus ihr leitet die Bank ab, ob du die Rate dauerhaft tragen kannst.
Sollzins und Effektivzins: Der Sollzins ist der reine Zins auf die Restschuld. Der Effektivzins rechnet weitere Kosten der Finanzierung ein und macht Angebote vergleichbar. Für den Vergleich zweier Angebote zählt der Effektivzins.
Sondertilgung: Das Recht, zusätzlich zur laufenden Rate außerplanmäßig zu tilgen, oft bis 5 Prozent der Darlehenssumme im Jahr. Sie verkürzt die Laufzeit und senkt die gesamten Zinskosten.
Tilgung: Der Teil der Rate, der die Restschuld verringert. Tilgung baut Vermögen auf, auch wenn sie den Cashflow belastet.
Vollfinanzierung: Eine Finanzierung ohne oder fast ohne Eigenkapital. Deckt das Darlehen auch die Kaufnebenkosten (110 Prozent), startest du mit negativem Eigenkapital und ohne Puffer.
Zinsbindung: Der Zeitraum, für den der Zinssatz festgeschrieben ist, oft 10 oder 15 Jahre. Danach wird zum dann gültigen Zins weiterfinanziert.

Miete & Recht

Auflassungsvormerkung Mehr dazu: Ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs nach § 883 BGB, der beim Kauf zugunsten des Käufers eingetragen wird. Er sichert den Anspruch auf die Eigentumsübertragung in der Zeit zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintragung.
Erbbaurecht Mehr dazu: Das Recht, auf einem fremden Grundstück zu bauen und es zu nutzen, gegen einen laufenden Erbbauzins. Erklärt oft einen auffällig niedrigen Kaufpreis.
Erbbauzins Mehr dazu: Der laufende Betrag, den der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer für die Nutzung des Bodens zahlt. Meist 2 bis 5 Prozent des Grundstückswerts pro Jahr, bei Wohnimmobilien frühestens alle drei Jahre an den Verbraucherpreisindex anpassbar (§ 9a ErbbauRG). Nicht auf den Mieter umlegbar.
Fälligkeitsmitteilung Mehr dazu: Die Mitteilung des Notars, dass der Kaufpreis nun zu zahlen ist, auch Kaufpreisfälligkeitsmitteilung genannt. Der Notar verschickt sie erst, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, etwa die Auflassungsvormerkung und die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers. Ab dem Zugang läuft die im Kaufvertrag genannte Zahlungsfrist.
Heimfall Mehr dazu: Die vertraglich vereinbarte vorzeitige Rückübertragung des Erbbaurechts an den Grundstückseigentümer, etwa bei dauerhaftem Zahlungsverzug. Dem Erbbauberechtigten steht grundsätzlich eine angemessene Vergütung zu (§ 32 ErbbauRG).
Kappungsgrenze: Die gesetzliche Obergrenze, um die eine Bestandsmiete innerhalb von drei Jahren steigen darf, meist 20 Prozent, in angespannten Märkten 15 Prozent.
Mietspiegel Mehr dazu: Eine von der Gemeinde erstellte Übersicht der ortsüblichen Mieten. Die beste Quelle, um eine Exposé-Miete zu prüfen.
Nießbrauch Mehr dazu: Ein Recht in Abteilung II des Grundbuchs, das dem Berechtigten erlaubt, die Wohnung zu nutzen, zu vermieten und die Miete zu behalten. Es überdauert den Verkauf. Für einen Kapitalanleger ist das entscheidend, weil der Nießbraucher die Mieten zieht, obwohl der Käufer als Eigentümer im Grundbuch steht.
Nutzen-Lasten-Wechsel Mehr dazu: Der wirtschaftliche Stichtag beim Immobilienkauf, an dem Besitz, Nutzungen und Lasten auf den Käufer übergehen, meist mit der vollständigen Kaufpreiszahlung (§ 446 BGB). Ab diesem Tag stehen dir die Mieteinnahmen zu, und du trägst die laufenden Kosten wie Hausgeld und Grundsteuer. Rechtlicher Eigentümer wirst du erst mit der späteren Grundbucheintragung.
Ortsübliche Vergleichsmiete Mehr dazu: Die Miete, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum üblich ist. Liegt die angesetzte Miete deutlich darüber, ist die Rendite oft geschönt.
Wegerecht Mehr dazu: Eine Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB in Abteilung II des Grundbuchs. Sie erlaubt einem Dritten, über das Grundstück zu gehen oder zu fahren, etwa um zu einem dahinterliegenden Grundstück zu kommen. Das Recht bindet auch dich als neuen Eigentümer. Bei einer Eigentumswohnung ist es meist ein Randfall, prüfe es trotzdem im Grundbuch.
Wohnungsrecht Mehr dazu: Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1093 BGB in Abteilung II des Grundbuchs. Sie erlaubt einer bestimmten Person, in der Wohnung zu wohnen, oft lebenslang. Solange sie besteht, lässt sich die Wohnung nicht frei vermieten.