Wohnungsbesichtigung: Checkliste für die vermietete Eigentumswohnung
Bei der Besichtigung einer vermieteten Eigentumswohnung prüfst du mehr als die Optik: Bausubstanz, Technik, Fenster und Bad, das Umfeld, das laufende Mietverhältnis und vor allem die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Die teuren Überraschungen stecken selten in der Wohnung selbst und öfter in Sanierungsstau am Gemeinschaftseigentum und in den WEG-Protokollen. Nimm dir Zeit, mach Fotos und frag konkret nach.
Vor der Besichtigung
Fordere die wichtigen Unterlagen schon vorab an, damit du vor Ort gezielt fragen kannst: Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung, den Wirtschaftsplan, die letzte Hausgeldabrechnung und den bestehenden Mietvertrag.
Rechne außerdem die Zahlen aus dem Exposé durch, bevor du einen Termin ausmachst. Den schnellen Überschlag aus Kaufpreis und Miete liefert der Kaufpreisfaktor-Rechner. Trägt sich die Wohnung schon auf dem Papier nicht, sparst du dir die Fahrt.
Bausubstanz und Gemeinschaftseigentum
Hier stecken die größten Kosten, und sie treffen alle Eigentümer gemeinsam.
- Zustand von Dach, Fassade und Fenstern am Gebäude
- Feuchte- oder Schimmelspuren im Keller, im Treppenhaus und in der Wohnung
- Alter und Zustand der Heizungsanlage, letzte Wartung
- Zustand der Steigleitungen und der Elektrik im Haus
Die Wohnung selbst
- Fenster: Alter, Isolierverglasung, Dichtungen
- Bad: Alter der Installation, Anzeichen für undichte Stellen
- Böden, Türen und Wände, sichtbarer Renovierungsbedarf
- Elektrik in der Wohnung, ausreichende Absicherung
Das Umfeld
- Lage, Anbindung, Lärm zu verschiedenen Tageszeiten
- Zustand des gesamten Hauses und der Nachbarschaft
- Stellplatz- und Parksituation
Das Mietverhältnis
Bei einer vermieteten Wohnung kaufst du den bestehenden Mietvertrag mit.
- Höhe der aktuellen Kaltmiete und Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- Wie lange läuft das Mietverhältnis schon, gibt es Rückstände
- Ist die Miete durch Staffel oder Index geregelt
- Steht eine Modernisierung an, die eine Mieterhöhung erlaubt
Die WEG-Unterlagen: hier wird es teuer
Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sind der wichtigste Teil. Achte auf:
- beschlossene oder absehbare Sonderumlagen
- den Stand der Instandhaltungsrücklage und die jährliche Zuführung; ob das Hausgeld realistisch angesetzt ist, verrät die Abrechnung
- geplante größere Sanierungen in den nächsten Jahren
- Streit in der Gemeinschaft oder eine überforderte Verwaltung
Ein persönlicher Einschub, warum diese Checkliste so aussieht, wie sie aussieht. Am Anfang war es für mich schwierig einzuschätzen, worauf ich bei einer Besichtigung alles achten muss. So eine Situation kann einen überwältigen. Meine größte Angst war immer, dass mir etwas verschwiegen wird. Zu Hause dachte ich oft, ich habe vergessen, dies und jenes zu fragen. Aus diesem Gefühl sind die Prüfpunkte in meiner App entstanden. Du nimmst dein Handy mit vor Ort und wirst dabei unterstützt, nichts zu vergessen. Du kannst Fotos machen und dir später in Ruhe alles durch den Kopf gehen lassen. Das hilft auch bei der Preisverhandlung, weil du objektiv vorweisen kannst, was dir positiv wie negativ aufgefallen ist. Das ist meine eigene Erfahrung, kein Patentrezept.
Häufige Fragen
Worauf kommt es bei einer Kapitalanlage am meisten an? Auf die Zahlen und die Unterlagen, nicht auf das Bauchgefühl. Sanierungsstau am Gemeinschaftseigentum und eine dünne Rücklage kosten mehr als eine unschöne Küche.
Sollte ich zweimal besichtigen? Bei ernsthaftem Interesse ja, idealerweise zu unterschiedlichen Tageszeiten und einmal mit einem fachkundigen Blick auf Technik und Substanz.
Was, wenn ich Mängel finde? Halte sie mit Fotos fest und schätze die Kosten. Sie gehören in die Kalkulation und in die Preisverhandlung.
ImmoSis führt dich mit 34 konkreten Prüfpunkten für Unterlagen und Besichtigung durch genau diesen Ablauf. Erkannte Mängel fließen als Kosten direkt in die Kalkulation. Mehr dazu in der Objektprüfung.
Vanessa Völkl
