Unterlagen beim Wohnungskauf: welche du brauchst und was du in jeder prüfst
Beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung solltest du zehn Unterlagen anfordern und prüfen: die letzte Hausgeldabrechnung, den aktuellen Wirtschaftsplan, die WEG-Protokolle der letzten drei Jahre mit der Beschluss-Sammlung, den Mietvertrag samt Übergabeprotokoll, den Grundriss mit Wohnflächenberechnung, den Grundbuchauszug, die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, den Energieausweis, die Hausordnung und bei Bedarf Baubeschreibung und Baulastenverzeichnis. Das teuerste Wissen steckt in diesen Dokumenten, die im Exposé fehlen. Sie zeigen dir, ob Sonderumlagen anstehen, ob die Rücklage die Sanierungen deckt und ob das Mietverhältnis trägt. Fehlt eine der wichtigen Unterlagen oder wird sie nur zögerlich herausgegeben, ist das selbst ein Warnsignal.
Warum die Unterlagen wichtiger sind als das Exposé
Ein Exposé ist ein Verkaufsdokument. Es zeigt die Zahlen, die gut aussehen, und lässt die weg, die eine Entscheidung schwer machen. Die belastbaren Informationen stehen in den Unterlagen der Wohnung und der Eigentümergemeinschaft. Wer sie vor dem Kauf einmal richtig liest, sieht, was auf ihn zukommt. Wer sie erst nach dem Notartermin liest, kann nichts mehr ändern.
Diese Unterlagen zu sammeln ist der eine Teil, sie zu prüfen der andere und der schwierigere. Ein Wirtschaftsplan sagt dir nur dann etwas, wenn du weißt, worauf du schaust. Dieser Artikel geht die zehn wichtigen Dokumente der Reihe nach durch und sagt dir für jedes, was drinsteht und woran du ein Problem erkennst. Wann im Kaufprozess du sie anforderst, steht im Ratgeber Ablauf Immobilienkauf, wie du vor der Besichtigung überhaupt die passenden Objekte vorsortierst in der Checkliste Wohnungskauf.
Fordere die Unterlagen früh an, am besten schon vor der Besichtigung. Werden die wichtigen Dokumente nur zögerlich oder unvollständig herausgegeben, ist das schon eine Information. Ein Verkäufer, der eine solide Wohnung verkauft, hat kein Interesse daran, die Papiere zurückzuhalten.
Die WEG-Dokumente: hier steckt das teure Wissen
Bei einer Eigentumswohnung kaufst du immer auch einen Anteil an einer Gemeinschaft mit. Deren finanzielle Lage entscheidet mit über deine Kosten. Drei Dokumente zeigen dir diese Lage.
Hausgeldabrechnung
Die Hausgeldabrechnung rechnet das vergangene Jahr ab. Sie stellt die tatsächlichen Kosten den Vorauszahlungen gegenüber und endet mit einer Rück- oder Nachzahlung. Aus ihr liest du drei Dinge. Wie hoch die Nebenkosten für Eigentümer und Mieter wirklich sind. Ob die Betriebskostenvorauszahlung des Mieters die tatsächlichen Kosten deckt oder ob dir eine Unterdeckung bleibt. Und ob im vergangenen Jahr besondere Belastungen wie eine Sonderumlage angefallen sind.
Warnsignale sind eine hohe Nachzahlung, ein deutlicher Sprung bei einer einzelnen Kostenposition und ein Betrag zur Instandhaltungsrücklage, der auffällig niedrig wirkt. Ein zu niedrig angesetztes Hausgeld lässt den Cashflow im Exposé besser aussehen, als er ist. Woran du das erkennst, steht im Ratgeber Hausgeld bei der Eigentumswohnung.
Wirtschaftsplan
Der Wirtschaftsplan ist das Gegenstück zur Abrechnung, er plant das laufende Jahr. Die Abrechnung blickt zurück, der Wirtschaftsplan nach vorn. Vergleich beide miteinander. Steigen die geplanten Kosten deutlich über das Vorjahr, steht entweder eine Hausgelderhöhung an oder die Planung war bisher zu optimistisch. Beides gehört in deine Kalkulation.
Achte darauf, ob die Zuführung zur Rücklage für Alter und Zustand des Gebäudes ausreicht. Eine Gemeinschaft, die zu wenig zurücklegt, verschiebt die Kosten nur in die Zukunft, wo sie dich als Sonderumlage treffen.
WEG-Protokolle und Beschluss-Sammlung
Die Protokolle der Eigentümerversammlung sind die wichtigste Informationsquelle zur Gemeinschaft. Die Hausverwaltung hält mindestens einmal im Jahr eine Versammlung ab, in der die Eigentümer die anstehenden Themen besprechen und beschließen, etwa Sanierungen. Fordere die Protokolle der letzten drei Jahre an, dazu die Beschluss-Sammlung, in der die geltenden Beschlüsse gebündelt sind.
In den Protokollen suchst du nach: beschlossenen oder diskutierten Sanierungen, angekündigten Sonderumlagen, Streit in der Gemeinschaft und Anzeichen für eine überforderte Verwaltung. Ein einziger Satz über eine geplante Dachsanierung kann mehr über deine künftigen Kosten sagen als das ganze Exposé. Prüf auch, ob Adresse und Bezeichnung der Gemeinschaft eindeutig zu deinem Objekt gehören.
Der Mietvertrag: was du bei einer vermieteten Wohnung mitkaufst
Bei einer vermieteten Wohnung trittst du in das bestehende Mietverhältnis ein, so wie es ist. Der Mietvertrag gehört deshalb auf den Tisch, bevor du dich festlegst. Prüf die Miethöhe und den Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die Höhe der Kaution, die Betriebskostenvorauszahlung, mögliche Staffel- oder Indexklauseln und eine etwaige Befristung.
Gleich mehrere Punkte können teuer werden. Eine Bestandsmiete deutlich unter dem Markt lässt sich nur unter engen Voraussetzungen anheben. Bestehende Mietrückstände oder eine Mietminderung übernimmst du mit. Ungewöhnliche Klauseln zu Renovierungspflichten oder Kündigungsverzicht binden dich. Das Übergabeprotokoll aus dem Einzug des Mieters dokumentiert den damaligen Zustand und ist bei einem späteren Auszug die Vergleichsgrundlage.
Grundriss und Wohnflächenberechnung
Der Grundriss zeigt die Raumaufteilung und die Wände. Wichtiger als das Bild ist der Abgleich der Fläche. Die Quadratmeterzahl im Exposé stimmt nicht immer mit der tatsächlichen Wohnflächenberechnung überein. Eine kleinere Fläche verändert die Rendite direkt, weil sie die erzielbare Miete senkt. Rechne die angegebene Miete auf den Quadratmeter und prüf, ob die Fläche die Basis der Kalkulation trägt. Die Bank braucht den Grundriss ohnehin für die Finanzierung.
Die Eigentums-Dokumente: Grundbuch und Teilungserklärung
Zwei Dokumente klären die rechtliche Seite. Sie sind komplex genug, dass es dafür eigene Ratgeber gibt.
Der Grundbuchauszug zeigt, wem die Wohnung gehört und welche Lasten auf ihr liegen. Er hat ein festes Aufbaumuster mit Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen für Eigentümer, Lasten und Grundpfandrechte. Wie du ihn liest und worauf du als Käufer achtest, steht im Ratgeber Grundbuch lesen vor dem Kauf.
Die Teilungserklärung legt fest, was Sondereigentum ist und was allen gemeinsam gehört, also Gemeinschaftseigentum. Sie regelt Sondernutzungsrechte etwa an Stellplatz oder Garten und enthält die Gemeinschaftsordnung mit den Regeln zwischen den Eigentümern, bis hin zur Verteilung der Stimmrechte. Was drinsteht und welche Stellen später Ärger machen, steht im Ratgeber Teilungserklärung prüfen.
Energieausweis, Hausordnung und weitere Dokumente
Der Energieausweis gibt Auskunft über die energetische Effizienz des Gebäudes. Seine Bedeutung wächst, weil strengere Vorgaben absehbar sind und der energetische Zustand den Wiederverkauf und die Vermietbarkeit beeinflusst. Bei einer schlechten Effizienzklasse gehören mögliche Sanierungskosten in deine Rechnung. Bei einer Eigentumswohnung entscheidet darüber die Gemeinschaft, die Kosten kommen anteilig über Rücklage oder Sonderumlage.
Die Hausordnung regelt das Zusammenleben, etwa Ruhezeiten, Fahrräder und Haustiere. Für dich als Kapitalanleger ist sie weniger wichtig, im Gespräch mit den Bewohnern verrät sie aber oft, ob es Ärger im Haus gibt. Je nach Objekt lohnen sich weitere Unterlagen: die Baubeschreibung zu Konstruktion und Haustechnik, der Lageplan, Baugenehmigungen und ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, das öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde festhält.
Die Unterlagen auf einen Blick
Zum Anfordern und Abhaken beim Verkäufer oder der Hausverwaltung:
- Hausgeldabrechnung der letzten ein bis zwei Jahre, auf Nachzahlungen und Kostensprünge prüfen
- Wirtschaftsplan des laufenden Jahres, gegen die Abrechnung halten
- WEG-Protokolle der letzten drei Jahre plus Beschluss-Sammlung, auf Sanierungen und Sonderumlagen lesen
- Mietvertrag und Übergabeprotokoll, auf Miethöhe, Klauseln und Rückstände prüfen
- Grundriss mit Wohnflächenberechnung, Fläche gegen das Exposé abgleichen
- Grundbuchauszug, Eigentümer und Lasten prüfen
- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Sondereigentum und Regeln klären
- Energieausweis, Effizienzklasse und mögliche Sanierungskosten einordnen
- Hausordnung, als Stimmungsbild zum Haus
- Weitere nach Bedarf: Baubeschreibung, Lageplan, Baugenehmigung, Baulastenverzeichnis
Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich beim Kauf einer Eigentumswohnung? Zehn Unterlagen decken den Kern ab: Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan, WEG-Protokolle mit Beschluss-Sammlung, Mietvertrag mit Übergabeprotokoll, Grundriss mit Wohnflächenberechnung, Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Energieausweis und Hausordnung, dazu bei Bedarf Baubeschreibung und Baulastenverzeichnis. Fordere sie möglichst vor der Besichtigung an.
Welche Unterlagen sollte ich vom Verkäufer verlangen? Alle Dokumente zur Wohnung und zur Gemeinschaft. Die entscheidenden liegen bei der Hausverwaltung: Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und die WEG-Protokolle der letzten drei Jahre. Werden die wichtigen Unterlagen nur zögerlich herausgegeben, ist das selbst ein Warnzeichen.
Was verrät die Hausgeldabrechnung? Sie zeigt die tatsächlichen Kosten des vergangenen Jahres, die Höhe der Nebenkosten für Eigentümer und Mieter, ob die Vorauszahlung des Mieters die Kosten deckt und ob Sonderumlagen angefallen sind. Sie nennt außerdem den Stand der Instandhaltungsrücklage. Eine hohe Nachzahlung und eine dünne Rücklage sind Warnsignale.
Worauf achte ich in den WEG-Protokollen? Auf beschlossene oder diskutierte Sanierungen, angekündigte Sonderumlagen, Streit in der Gemeinschaft und eine überforderte Verwaltung. Ein Hinweis auf eine geplante große Sanierung, für die die Rücklage nicht reicht, bedeutet eine Sonderumlage, die du anteilig mitträgst.
Was ist der Unterschied zwischen Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan? Die Hausgeldabrechnung rechnet das vergangene Jahr ab und endet mit einer Rück- oder Nachzahlung. Der Wirtschaftsplan plant die Kosten des laufenden Jahres. Der Vergleich beider zeigt, ob die Kosten steigen und ob eine Hausgelderhöhung droht.
Was passiert, wenn Unterlagen fehlen? Fordere sie nach, bevor du dich entscheidest. Ohne Wirtschaftsplan, Protokolle und Hausgeldabrechnung lässt sich die finanzielle Lage der Gemeinschaft nicht beurteilen. Fehlen sie dauerhaft oder werden sie nur zögerlich herausgegeben, solltest du das als Warnsignal werten und den Kauf zurückstellen.
Wann du fachlichen Rat brauchst
Dieser Artikel zeigt, welche Unterlagen du prüfst und woran du ein Problem erkennst. Er ist ein Prüfergebnis, keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung und kein Renditeversprechen. Für die rechtliche Bewertung von Mietvertrag, Teilungserklärung und Grundbuch und für die steuerliche Einordnung deines Falls ziehst du einen Fachanwalt oder einen Steuerberater hinzu.
Die vollständige Unterlagenprüfung ist der Kern jeder ehrlichen Kaufentscheidung und zugleich Fleißarbeit. ImmoSis führt dich mit einem festen Prüfkatalog durch genau diese Dokumente, von der Hausgeldabrechnung über den Wirtschaftsplan bis zu den WEG-Protokollen, und macht aus jedem Befund einen Punkt in der Kalkulation oder eine Warnung. Wie das abläuft, steht in der Objektprüfung. Ob sich die Wohnung nach allen geprüften Unterlagen trägt, fasst die Ankaufsprüfung mit Cashflow, Steuerwirkung und Risiko-Warnungen in einem klaren Prüfergebnis zusammen.
Vanessa Völkl
