Kaufnebenkosten nach Bundesland: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler
13. Juli 2026
Die Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland und Maklereinsatz zwischen rund 6 und 12 Prozent des Kaufpreises. Den größten Unterschied macht die Grunderwerbsteuer: Sie reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in mehreren Bundesländern. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 2 Prozent und, falls beauftragt, die Maklerprovision.
Die drei Blöcke der Kaufnebenkosten
Beim Kauf einer Eigentumswohnung fallen neben dem Kaufpreis drei Kostenblöcke an: die Grunderwerbsteuer, die Kosten für Notar und Grundbuch sowie, wenn ein Makler beteiligt ist, dessen Provision. Diese Nebenkosten zahlst du in der Regel aus Eigenkapital, denn Banken finanzieren sie ungern mit.
Grunderwerbsteuer je Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und macht den größten Unterschied. Stand 2025:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bremen | 5,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Thüringen | 5,0 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
Die Sätze ändern sich gelegentlich per Landesgesetz. Prüfe den aktuellen Wert im Zweifel beim zuständigen Finanzamt.
Notar, Grundbuch und Makler
Notar und Grundbuchamt kosten zusammen meist rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Die Gebühren sind bundesweit gesetzlich geregelt und kaum verhandelbar.
Die Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Makler vermittelt. Seit 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel, sodass auf den Käufer häufig etwa 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer entfallen. Beim Kauf ohne Makler entfällt dieser Block ganz.
Beispielrechnung
Eine Wohnung für 300.000 Euro in Bayern, ohne Makler:
| Position | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | 10.500 € |
| Notar und Grundbuch | 1,5 % | 4.500 € |
| Makler | 0 % | 0 € |
| Summe Nebenkosten | 5,0 % | 15.000 € |
Dieselbe Wohnung in Nordrhein-Westfalen mit Makler käme auf rund 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer plus etwa 3,57 Prozent Makler plus 1,5 Prozent Notar und Grundbuch, also etwa 11,6 Prozent oder rund 34.700 Euro. Das ist der Unterschied zwischen den Extremen.
Warum die Nebenkosten die Rendite drücken
Die Kaufnebenkosten fließen nicht in den Wert der Wohnung, sondern sind sofort weg. Sie erhöhen deinen Kapitaleinsatz und verlängern die Zeit, bis sich der Kauf trägt. Bei einer knappen Kalkulation entscheidet das Bundesland deshalb spürbar mit.
Häufige Fragen
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren? Manche Banken machen das, verlangen aber meist einen Zinsaufschlag. Eine Finanzierung inklusive Nebenkosten heißt, dass du mit negativem Eigenkapital startest.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar? Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungsnebenkosten erhöhen die AfA-Basis und wirken so über die Abschreibung. Sofort absetzbar sind sie nicht.
Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens? Als Faustregel solltest du zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital decken können, damit du nicht in die Vollfinanzierung rutschst.
Wie stark die Nebenkosten deine Eigenkapitalrendite und deinen Break-Even verschieben, rechnet ImmoSis in der Ankaufsprüfung direkt mit, inklusive der richtigen Trennung von Gebäude- und Grundstücksanteil für die Steuerrechnung.
ImmoSis prüft genau das automatisch: Cashflow, exakte Steuerwirkung und Risiko-Warnungen mit klarem Prüfergebnis, bevor du unterschreibst.
Vanessa Völkl
Ich investiere selbst in vermietete Eigentumswohnungen und baue ImmoSis, weil ich vor jedem Kauf dieselben Fragen hatte. ImmoSis verdient nichts am Abschluss, keine Maklerkooperationen, keine Finanzierungsprovisionen.