Kaufnebenkosten nach Bundesland: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler

Die drei Blöcke der Kaufnebenkosten

Beim Kauf einer Eigentumswohnung fallen neben dem Kaufpreis drei Kostenblöcke an: die Grunderwerbsteuer, die Kosten für Notar und Grundbuch sowie, wenn ein Makler beteiligt ist, dessen Provision. Diese Nebenkosten zahlst du in der Regel aus Eigenkapital, denn Banken finanzieren sie ungern mit.

Grunderwerbsteuer je Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und macht den größten Unterschied. Stand Juli 2026:

Bundesland	Grunderwerbsteuer
Bayern	3,5 %
Baden-Württemberg	5,0 %
Niedersachsen	5,0 %
Rheinland-Pfalz	5,0 %
Sachsen-Anhalt	5,0 %
Thüringen	5,0 %
Bremen	5,5 %
Hamburg	5,5 %
Sachsen	5,5 %
Berlin	6,0 %
Hessen	6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %
Brandenburg	6,5 %
Nordrhein-Westfalen	6,5 %
Saarland	6,5 %
Schleswig-Holstein	6,5 %

Die Sätze ändern sich gelegentlich per Landesgesetz, zuletzt hat Bremen zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent erhöht. Prüfe den aktuellen Wert im Zweifel beim zuständigen Finanzamt. Deinen konkreten Betrag rechnest du im Kaufnebenkosten-Rechner aus, mit eigener Seite je Bundesland.

Notar, Grundbuch und Makler

Notar und Grundbuchamt kosten zusammen meist rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Für den finanzierten Kauf mit eingetragener Grundschuld liegst du am oberen Ende, weil der Notar zusätzlich die Grundschuldbestellung beurkundet. Davon entfallen etwa 1,5 Prozent auf den Notar und rund 0,5 Prozent auf den Grundbucheintrag. Die Rechnung hier setzt für Kapitalanleger 2,0 Prozent an. Ohne Finanzierung liegt der Wert eher bei 1,3 bis 1,5 Prozent. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit festgelegt und kaum verhandelbar.

Die Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Makler vermittelt. Seit Dezember 2020 ist gesetzlich geregelt, dass der Käufer höchstens die Hälfte der Provision trägt. Üblich sind für den Käufer etwa 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Beim Kauf ohne Makler entfällt dieser Block ganz.

Grunderwerbsteuer legal senken

An den Steuersätzen selbst lässt sich nichts drehen, das Bundesland steht fest. Es gibt aber einen legalen Hebel, den viele Käufer nicht nutzen: Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück und das Gebäude an, nicht auf mitverkauftes bewegliches Inventar. Was zur Immobilie gehört, wird besteuert, eine Einbauküche oder Möbel gehören nicht dazu.

Wird eine vermietete oder möblierte Wohnung mit Einbauküche, hochwertigen Möbeln oder einer Sauna verkauft, kannst du diese Gegenstände im Kaufvertrag getrennt ausweisen. Auf den Inventaranteil zahlst du keine Grunderwerbsteuer. Ein Rechenbeispiel: Bei 15.000 Euro Inventar und einem Satz von 6,5 Prozent sparst du knapp 1.000 Euro.

Damit das trägt, halten sich die meisten an ein paar Grundsätze. Das Inventar wird im Kaufvertrag einzeln aufgeführt und mit einem realistischen Wert angesetzt, nicht mit dem Neupreis. Als Anhalt gilt der Gebrauchtwert, den man am Markt noch erzielen würde. Als grobe Obergrenze, ab der Finanzämter genauer hinsehen, gelten oft rund 15 Prozent des Kaufpreises, angesetzt sein sollte aber ohnehin nur, was wirklich vorhanden und werthaltig ist. Fest mit dem Gebäude verbundene Teile zählen nicht als Inventar.

Ein Nebeneffekt, den du kennen solltest. Ein hoch angesetzter Inventarwert senkt den Gebäudeanteil und damit die Basis für deine AfA. Was du bei der Grunderwerbsteuer sparst, kann die jährliche Abschreibung schmälern. Ob sich das lohnt, hängt vom Einzelfall ab. Rechne beide Effekte gegeneinander, statt nur auf die eine Ersparnis zu schauen.

Das ist ein Prüf-Hinweis, keine Steuerberatung. Wie das Inventar konkret anzusetzen ist und ob es in deinem Fall sinnvoll ist, klärst du mit deinem Steuerberater oder dem Notar, der den Vertrag beurkundet.

Beispielrechnung

Eine Wohnung für 300.000 Euro in Bayern, ohne Makler:

Position	Satz	Betrag
Grunderwerbsteuer	3,5 %	10.500 €
Notar und Grundbuch	2,0 %	6.000 €
Makler	0 %	0 €
Summe Nebenkosten	5,5 %	16.500 €

Dieselbe Wohnung in Nordrhein-Westfalen mit Makler käme auf rund 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer plus etwa 3,57 Prozent Makler plus 2,0 Prozent Notar und Grundbuch, also etwa 12,1 Prozent oder rund 36.200 Euro. Das ist der Unterschied zwischen den Extremen.

Warum die Nebenkosten die Rendite drücken

Die Kaufnebenkosten sind sofort weg und stecken nicht im Wert der Wohnung. Sie erhöhen deinen Kapitaleinsatz und verlängern die Zeit, bis sich der Kauf trägt. Bei einer knappen Kalkulation entscheidet das Bundesland deshalb spürbar mit.

Häufige Fragen

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren? Manche Banken machen das, verlangen aber meist einen Zinsaufschlag. Eine Finanzierung inklusive Nebenkosten heißt, dass du mit negativem Eigenkapital startest, also in der Vollfinanzierung.

Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar? Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungsnebenkosten erhöhen die AfA-Basis und wirken so über die Abschreibung. Sofort absetzbar sind sie nicht.

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens? Als Faustregel solltest du zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital decken können, damit du nicht in die Vollfinanzierung rutschst.

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Wie stark die Nebenkosten deine Eigenkapitalrendite und deinen Break-Even verschieben, rechnet ImmoSis in der Ankaufsprüfung direkt mit, inklusive der richtigen Trennung von Gebäude- und Grundstücksanteil für die Steuerrechnung. Ein komplettes Zahlenbeispiel mit Nebenkosten, Finanzierung und Steuer findest du im Artikel Rechnet sich eine vermietete Eigentumswohnung?

Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je Bundesland und ändert sich über die Jahre. Genau an solchen Sätzen rechnet eine KI aus dem Gedächtnis oft mit veralteten Werten. Warum das beim Prüfen teuer werden kann, steht im Ratgeber Exposé mit ChatGPT prüfen.