Für private Kapitalanleger
Das Exposé will verkaufen.
ImmoSis rechnet nach.
Exposé-Link einfügen, in Sekunden siehst du Cashflow, deine echte
Steuerwirkung und die Risiken, die im Inserat fehlen.
Mit klarem Prüfergebnis:
bestanden oder nicht bestanden.
Samstag Besichtigung, nächste Woche Banktermin.
Der Makler sagt, es gibt weitere Interessenten. Und du sitzt abends vor dem Exposé und fragst dich, was du übersiehst. Die Excel-Vorlage aus dem YouTube-Video rechnet dir eine Rendite aus. Nur kippt ein falsch gesetztes Feld die ganze Zahl, und vor der zu dünnen Rücklage oder der zu hohen Miete warnt sie dich mit keinem Wort. Beim nächsten Objekt fängst du wieder bei null an. Und die Uhr läuft die ganze Zeit weiter.
- Was darf ich für diese Wohnung höchstens zahlen?
- Ist der Kaufpreisfaktor zu hoch?
- Warum ist die Wohnung so günstig?
- Womit verhandle ich den Preis runter?
- Ist der Quadratmeterpreis marktüblich?
- Zahle ich einen Vertriebsaufschlag mit?
- Wie viel Luft ist im Angebotspreis?
- Trägt die Lage den Preis?
- Trägt sich die Wohnung selbst?
- Was bleibt nach Steuern übrig?
- Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?
- Was, wenn der Zins nach 10 Jahren steigt?
- Rechnet sich das mit meinem Steuersatz?
- Wie wirkt die AfA auf meine Steuer?
- Was kostet mich ein Monat Leerstand?
- Reicht die Miete für die Kreditrate?
- Ist die Miete im Inserat geschönt?
- Warum ist das Hausgeld so niedrig?
- Drohen Sonderumlagen?
- Was prüfe ich bei der Besichtigung?
- Steht eine Sanierung an?
- Welche Unterlagen will die Bank sehen?
- Was verschweigt das Exposé?
- Reicht die Rücklage der WEG?
Jede dieser Fragen beantwortet dir eine Prüfung. Denn bei einer Entscheidung über mehrere hunderttausend Euro ist „wird schon passen" ein teurer Plan.
Ablauf
Vom Exposé zum Prüfergebnis in drei Schritten
Exposé rein
Link von ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen oder ohne-makler.net einfügen. Oder du trägst Kaufpreis, Wohnfläche und Miete von Hand ein.
ImmoSis rechnet nach
Kaufnebenkosten je nach Bundesland des Objekts, Finanzierung, Cashflow, AfA und deine Steuerwirkung nach § 32a EStG. Parallel läuft die Risikoprüfung über das Objekt.
Du bekommst ein Prüfergebnis
PRÜFUNG BESTANDEN oder NICHT BESTANDEN, mit Score und offener Begründung. Jede Annahme steht daneben und lässt sich ändern.
Mit und ohne ImmoSis
Was sich für dich im Alltag ändert
Als Privatanleger neben Job und Familie fehlt oft die Zeit, jedes Objekt gründlich zu rechnen. Hier siehst du, was ImmoSis dir abnimmt.
Red Flags
Die App nennt, was das Exposé weglässt.
Exposés sind Verkaufsunterlagen. ImmoSis prüft die Zahlen dagegen, meldet, was auffällt, und stuft jede Meldung nach Risiko ein, von niedrig bis hoch. Ein paar Beispiele aus der echten Prüfung:
Auffällig niedriges Hausgeld
Nur 1,80 €/m² statt realistischer 3,00–4,50 €/m². Da fehlt Rücklage und die zahlst du später nach.
Kaufpreisfaktor über 30
Der Preis liegt beim 34-fachen der Jahreskaltmiete. Das muss die Lage erst einmal rechtfertigen.
Miete über Marktniveau
Die Exposé-Miete liegt 25 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Beim nächsten Mieterwechsel rechnet sich das Objekt anders.
110-%-Finanzierung
Kredit über Kaufpreis plus Nebenkosten. Dein Risiko steigt und die Bank sieht es auch.
Altbau ohne Sanierungsnachweis
Baujahr 1955, im Exposé steht kein Wort zu Dach, Leitungen oder Heizung.
Jede Meldung kommt mit Einordnung und einer konkreten Rückfrage für Makler oder Verkäufer.
Mehr zur Ankaufsprüfung →Steuer
Rechnet sich das für dich? Das hängt an deinem Steuersatz.
Die meisten Rechner arbeiten mit einer Pauschale, etwa „40 % Grenzsteuersatz". Eine schnelle Schätzung wirkt selbstbewusst, nur nachprüfen kannst du sie nicht. ImmoSis rechnet deine Einkommensteuer nach § 32a EStG mit echtem Code, mit Soli, Kirchensteuer und, wenn du verheiratet bist, Ehegattensplitting, für die Tarife 2025 und 2026. Jede Annahme steht offen am Ergebnis, du kannst sie nachrechnen und ändern. Du siehst in Euro, was die Wohnung an deiner Steuer ändert, im ersten Jahr und über die Zeit. AfA, Zinsen und Werbungskosten sind eingerechnet.
Dieselbe Wohnung kann sich für ein Paar mit 130.000 € Haushaltseinkommen rechnen und für einen Alleinstehenden mit 55.000 € ein Verlustgeschäft sein. Genau deshalb rechnet ImmoSis mit deinen Zahlen.
Mehr zur Steuerrechnung →Gerechnet mit Grenzsteuersatz 34 %. Jede Annahme lässt sich ändern.
Besichtigung
Besichtigen mit System statt mit Bauchgefühl.
34 Prüfpunkte in vier Gruppen führen dich durch Unterlagen und Besichtigung, von den Protokollen der Eigentümerversammlung über die Rücklage der WEG bis zur Feuchtigkeit im Keller. Jeden Punkt hältst du als Pluspunkt oder als Mangel fest und beides zählt fürs Urteil. Ein Mangel bekommt geschätzte Maßnahmenkosten und geht als Renovierungsbudget in die Kalkulation, die Pluspunkte stützen das Ergebnis. ImmoSis läuft dabei auf dem Handy, auch in der Wohnung selbst.
Mehr zur Objektprüfung →Banktermin
Zum Banktermin mit fertiger Mappe.
Banken entscheiden über Konditionen auch danach, wie vorbereitet du wirkst. ImmoSis baut aus deinen Objekt- und Finanzierungsdaten eine druckfertige Finanzierungsmappe: Selbstauskunft, Haushaltsrechnung, Vermögensübersicht und Immobilienbestand. Zehn Minuten statt ein Wochenende in Excel.
Mehr zum Bankpaket →Nach dem Kauf
Nach dem Notartermin geht es weiter.
Gekaufte Objekte ziehen in den Bestand um: Monatswerte, Sonderposten, Fahrtkosten mit 0,30 €/km und am Jahresende ein Export, den dein Steuerberater direkt verwenden kann. Fürs nächste Objekt rechnet ImmoSis deinen Bestand in die Prüfung ein.
Mehr zum Bestand →Suche
Noch kein Objekt? Dann suchen die Agenten.
Lege fest, was für dich in Frage kommt: Umkreis, Budget, maximaler Quadratmeterpreis, Mindestrendite, Kaufpreisfaktor. ImmoSis durchsucht die großen Portale und meldet sich per E-Mail, wenn etwas passt. Jeder Treffer lässt sich mit einem Klick in die Prüfung übernehmen.
Mehr zu den Suchagenten →
FAQ
Die berechtigten Einwände
Das rechne ich doch in Excel.
Kannst du. Die Kalkulation bekommst du damit auch hin. Die Excel kennt aber weder deinen Steuertarif noch meldet sie sich, wenn das Hausgeld im Exposé zu niedrig angesetzt ist. Prüfen und warnen ist der Teil, für den es ImmoSis braucht.
Kann ich das nicht einfach mit ChatGPT machen?
Für Begriffe erklären und einen ersten Eindruck: ja. Beim Rechnen wird es heikel. Eine KI nennt dir eine Zahl für Cashflow, Steuer und AfA, aber du siehst ihr nicht an, ob sie stimmt. ImmoSis rechnet die Steuer nach § 32a EStG mit echtem Code auf den aktuellen Grunderwerbsteuersätzen und legt jede Annahme offen, damit du sie prüfen und ändern kannst. Dazu geht die Prüfung die Warnsignale durch, nach denen ein Laie gar nicht fragt, etwa eine Ist-Miete, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Bei einer Entscheidung über mehrere hunderttausend Euro zählt eine Rechnung, die du selbst nachvollziehen kannst.
Aber ihr benutzt doch selbst KI, oder?
Ja, für einen Schritt. Das Sprachmodell liest das Exposé und zieht die Angaben heraus, also Kaufpreis, Miete, Fläche, Hausgeld. Darin ist es stark. Gerechnet wird danach in echtem Code, und welche Punkte überhaupt geprüft werden, steht fest und öffentlich auf der Methodik-Seite. Die KI liefert die Rohdaten, das Urteil entsteht aus festen Regeln, die du nachlesen kannst.
Woher nimmt ImmoSis seine Annahmen?
Aus dokumentierten Pauschalen und amtlichen Quellen, die offen am Ergebnis stehen: zum Beispiel 3 % Mietausfall, die BBSR-Angebotsmieten aller rund 400 Kreise für die Lage und die Bewirtschaftungskosten-Sätze der ImmoWertV für den Preisrahmen. Jede Pauschale kannst du ändern, die Prüfung rechnet dann mit deinen Werten. Der komplette Maßstab mit allen Gewichten und Schwellen steht auf der Methodik-Seite.
Was kann ImmoSis nicht?
Die Mikrolage sieht nur die Besichtigung, die Marktmiete-Schätzung streut gut 10 %, der Preisrahmen ist keine Verkehrswertermittlung und die Dokumentenanalyse ersetzt keinen Anwalt. ImmoSis liefert ein Prüfergebnis, keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung. Diese Grenzen stehen mit dem Rest der Methodik offen auf der Methodik-Seite.
Verdient ImmoSis am Kauf mit?
Nein. Keine Maklerkooperationen, keine Finanzierungsprovisionen, keine Objektvermittlung. Das Prüfergebnis darf deshalb auch PRÜFUNG NICHT BESTANDEN heißen.
Ist das Anlageberatung?
Nein. ImmoSis rechnet und prüft, die Entscheidung bleibt bei dir. Es gibt keine Renditeversprechen und keine Kaufempfehlungen für konkrete Objekte.
Was passiert nach dem Kauf?
Das Objekt bleibt in der App: Bestand mit Monatswerten, Fahrtkosten, Unterlagen und Export für den Steuerberater, Bankpaket für die Anschlussfinanzierung. Die Suchphase enthält ein Bestandsobjekt, Investor hat keine Grenze.
Für wen ist ImmoSis nichts?
Für Eigennutzer (die gesamte Rechnung ist auf Vermietung ausgelegt), für Fix-und-Flip und für Profis mit GmbH-Strukturen und 20+ Einheiten. Dafür ist die App nicht gebaut und das soll sie auch nicht verstecken.
Der komplette Maßstab hinter dem Urteil, mit allen Gewichten, Quellen und Grenzen: So entsteht das Urteil →
Wer dahinter steckt
Gebaut von jemandem, der selbst gekauft hat.
Hinter ImmoSis steht Vanessa Völkl, gelernte Bankkauffrau. Beim Kauf der eigenen vermieteten Wohnung über einen Vermittler hat sie sich parallel ein Werkzeug gebaut, um dessen Rechnung nachzuprüfen. Sie wollte verstehen, was er da rechnet und ob es stimmt. Daraus ist ImmoSis geworden.
Die ganze Geschichte →
Der Beweis
Sieh dir eine Prüfung an, die durchfällt.
Die Demo startet mit einem Objekt, das im Exposé nach einem Selbstläufer aussieht. Sanierte 2-Zimmer-Wohnung in Erlangen, Uni-Stadt, mit TG-Stellplatz. Die Prüfung endet mit Score 31 von 100 und PRÜFUNG NICHT BESTANDEN, denn der Kaufpreisfaktor liegt über 30 und das Hausgeld ist mit 1,77 €/m² auffällig niedrig angesetzt. Die Szenarien zeigen dir auch, dass ein verhandelter Preis das Urteil nicht rettet.
Ein Prüfergebnis ist nur dann etwas wert, wenn es auch schlecht ausfallen darf. Genau das kannst du dir hier ansehen, ohne Anmeldung.
Die durchgefallene Prüfung ansehenBeim nächsten Exposé weißt du vorher, was es wirklich taugt.
ImmoSis verdient nichts am Abschluss. Keine Maklerkooperationen, keine Finanzierungsprovisionen. Deshalb darf hier auch PRÜFUNG NICHT BESTANDEN stehen.
Demo ausprobierenohne Anmeldung, mit Beispieldaten