Lage-Score verstehen: was die Zahl 1 bis 10 sagt
Der Lage-Score von ImmoSis ordnet einen Landkreis oder eine kreisfreie Stadt auf einer Skala von 1 bis 10 ein. Die Basis ist das Mietniveau des Kreises im bundesweiten Vergleich, dazu kommt ein Zu- oder Abschlag von höchstens zwei Punkten aus fünf amtlichen Strukturdaten. Ein hoher Wert steht für ein starkes, gefragtes Mietniveau, ein niedriger für einen schwächeren Markt. Aus der Mikrolage fließt nur der Wohnungsleerstand im direkten Viertel ein, und zwar mit höchstens einem Punkt. Straße, Haus und Nachbarschaft prüfst du bei der Besichtigung.
Was der Lage-Score misst
Die Lage entscheidet über Jahre, wie leicht sich eine Wohnung vermieten lässt und wie stabil die Miete bleibt. Sie lässt sich nach dem Kauf nie mehr ändern. Deshalb bekommt sie im Prüfergebnis ein eigenes Kriterium mit 15 von 100 Punkten.
Der Lage-Score fasst die Marktstärke eines Kreises in einer Zahl von 1 bis 10 zusammen. Er beschreibt den ganzen Landkreis oder die kreisfreie Stadt, nicht das einzelne Haus. Zwei Bausteine ergeben den Wert: das Mietniveau im bundesweiten Vergleich und ein kleiner Zuschlag aus Strukturdaten.
Baustein 1: das Mietniveau im bundesweiten Vergleich
Grundlage ist die durchschnittliche Angebotsmiete des Kreises aus der Laufenden Raumbeobachtung des BBSR (INKAR, Indikator 2113, Datenjahr 2024). ImmoSis stellt alle rund 400 deutschen Kreise in eine Rangliste und schaut, wo dein Kreis darin steht.
Ein Kreis am oberen Ende der Rangliste startet mit einem hohen Grundwert, einer am unteren Ende mit einem niedrigen. Ein hohes Mietniveau ist ein Zeichen für hohe Nachfrage. Wo viele Menschen wohnen wollen und wenig Wohnraum frei ist, steigen die Mieten. Genau das macht eine Kapitalanlage vermietbar.
Baustein 2: der Struktur-Zuschlag von höchstens zwei Punkten
Das Mietniveau allein erkennt nicht, ob ein günstiger Kreis eine unentdeckte Chance ist oder eine schrumpfende Region, aus der die Leute wegziehen. Fünf amtliche Strukturdaten korrigieren das Bild um höchstens zwei Punkte nach oben oder unten. Jeder Wert zählt einen Punkt hoch, neutral oder runter:
- Bevölkerungsentwicklung der letzten 5 Jahre. Wächst der Kreis, spricht das für Nachfrage, schrumpft er, gegen sie.
- Wohnungsleerstand aus dem Zensus 2022. Viel Leerstand deutet auf ein Überangebot hin.
- Arbeitslosenquote. Sie zeigt die wirtschaftliche Verfassung der Region.
- Bevölkerungsprognose des BBSR bis 2045. Der einzige Wert, der nach vorn blickt. Mehr dazu im Beitrag Bevölkerungsprognose als Investmentfaktor.
- Verfügbares Einkommen je Einwohner. Es zeigt, wie viel Geld die Mieter vor Ort für Wohnen ausgeben können.
Weil die Prognose eine Modellrechnung mit Annahmen ist, zählt sie wie jeder andere Indikator höchstens einen Punkt. Fehlt für einen Kreis ein Wert, geht er neutral in die Rechnung ein und schadet dem Score nicht.
Was hohe und niedrige Werte bedeuten
Aus dem Grundwert plus Struktur-Zuschlag entsteht der Lage-Score. Der übersetzt sich in Punkte fürs Prüfergebnis:
| Lage-Score | Einordnung | Punkte (von 15) |
|---|---|---|
| 8 bis 10 | sehr gute Lage | 15 |
| 7 | gute Lage | 12 |
| 5 bis 6 | mittlere Lage | 8 |
| unter 5 | schwache Lage | 3 |
Ein Score von 9 heißt: gefragter Markt, hohes Mietniveau, meist auch Rückenwind aus den Strukturdaten. Ein Score von 3 heißt schwaches Mietniveau, oft in Kombination mit Abwanderung oder Leerstand. Ein hoher Score ist kein Kaufsignal und ein niedriger kein Verbot. Eine teure Top-Lage kann sich trotzdem nicht rechnen, wenn der Kaufpreis zu hoch ist, und ein günstiger Kreis kann für eine bestimmte Strategie passen. Ob ein Objekt trägt, hängt am Zusammenspiel von Miete, Preis und Cashflow, nicht an der Lage allein.
Wie viel die Mikrolage einfließt
Der Score bewertet vor allem den Kreis, nicht die einzelne Straße. Ob eine Wohnung an einer lauten Durchgangsstraße liegt oder in einem ruhigen Innenhof, ob der Weg zum Bäcker fünf oder fünfzehn Minuten dauert, ob der Nachbar renoviert oder das Treppenhaus verwahrlost, all das sieht nur die Besichtigung. Eine Ausnahme bildet der Wohnungsleerstand im direkten Viertel. Liegt er im Zensus-1-km-Gitter klar über oder unter dem Kreisschnitt, verschiebt das den Score um höchstens einen Punkt. Den Rest der Mikrolage rät ImmoSis bewusst nicht aus der Ferne. Zwei Wohnungen im selben Kreis bekommen deshalb bis auf diesen einen Punkt denselben Lage-Score, obwohl die eine ein Filetstück und die andere ein Problemfall sein kann.
Nimm den Lage-Score deshalb als Einordnung der Region und prüf die konkrete Lage vor Ort. Die Besichtigungs-Checkliste hilft dabei.
Was der Lage-Score nicht prüft: Klimarisiken
Der Lage-Score misst die Marktstärke eines Kreises. Naturgefahren wie Hochwasser, Starkregen oder Hitze bewertet er nicht. Sie hängen am einzelnen Grundstück, an Flussnähe, Hanglage oder Kanalisation, und lassen sich aus Kreisdaten nicht ablesen.
Du kannst das vor dem Kauf kostenlos selbst prüfen. Der Hochwasser-Check der deutschen Versicherer auf dieversicherer.de zeigt nach Eingabe der Adresse, wie stark der Standort durch Fluss-Hochwasser und Starkregen gefährdet ist. Genauer sind die Hochwassergefahrenkarten der Bundesländer, einsehbar über die Umweltportale der Länder.
Für dich als Käufer zählt daneben die Versicherungsfrage. In einer Eigentümergemeinschaft läuft die Wohngebäudeversicherung über das Hausgeld. Liegt das Haus in einer Risikozone, kann die Elementarschadendeckung teuer sein oder ganz fehlen. Schau deshalb in die Verwaltungsunterlagen, ob eine Elementardeckung besteht und was sie kostet. Einen Schaden ohne Deckung tragen alle Eigentümer gemeinsam, oft über eine Sonderumlage.
Häufige Fragen
Bezieht sich der Lage-Score auf meine genaue Adresse? Weitgehend nein. Er bewertet den ganzen Landkreis oder die kreisfreie Stadt über das Mietniveau und fünf Strukturdaten. Nur der Wohnungsleerstand im direkten Viertel kann den Score um höchstens einen Punkt bewegen. Straße und Haus prüfst du bei der Besichtigung.
Ist ein Score von 5 schlecht? Ein 5er steht für ein mittleres Mietniveau, das gibt 8 von 15 Punkten. Das ist kein Ausschlusskriterium. Entscheidend ist, ob Miete und Kaufpreis in diesem Markt zueinander passen.
Woher kommen die Daten? Aus der Laufenden Raumbeobachtung des BBSR (INKAR) für die Angebotsmiete und vier Strukturdaten, dazu der Wohnungsleerstand aus dem Zensus 2022. Stände und Indikatornummern stehen auf der Methodik-Seite.
Kann ich die Lage selbst nachvollziehen? Ja. Die Marktkarte zeigt das Mietniveau je Kreis. So siehst du, wo dein Zielort im bundesweiten Vergleich steht.
Berücksichtigt der Lage-Score Klimarisiken wie Hochwasser? Nein. Er bewertet das Mietniveau und die Strukturdaten des Kreises. Hochwasser- und Starkregenrisiken prüfst du kostenlos selbst, etwa mit dem Hochwasser-Check der deutschen Versicherer auf dieversicherer.de oder in den Hochwassergefahrenkarten deines Bundeslands. Prüf in den Verwaltungsunterlagen auch, ob die Wohngebäudeversicherung eine Elementardeckung enthält.
Wie stark ein Kreis im Vergleich dasteht, siehst du in der interaktiven Marktkarte. Wie der Lage-Score mit Cashflow, Steuer und Risiko zu einem Prüfergebnis zusammenkommt, zeigt die Ankaufsprüfung. Fachbegriffe wie Mietspiegel und Bruttomietrendite erklärt das Glossar.
Vanessa Völkl
