Mietpreisbremse: Chance oder Grenze für deine Rendite?
Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB deckelt die Miete bei einer Neuvermietung auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die ein Bundesland per Verordnung festlegt. Für eine Kapitalanlage begrenzt sie den Spielraum, eine Wohnung nach dem Kauf teurer neu zu vermieten. Für dich zählt vor allem, ob die im Exposé versprochene Miete unter der Bremse überhaupt haltbar ist, sonst bricht die Renditerechnung beim nächsten Mieterwechsel weg.
Was die Mietpreisbremse regelt
Die Mietpreisbremse steht in den §§ 556d ff. BGB. Sie greift bei der Neuvermietung einer Wohnung: Die vereinbarte Miete darf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sie gilt allerdings nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das jeweilige Bundesland per Rechtsverordnung bestimmt. Ob dein Zielort dazugehört, hängt also von der Landesverordnung ab, nicht von einem bundesweiten Automatismus.
Es gibt Ausnahmen. Für Neubauten, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden, gilt die Bremse nicht. Auch die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist ausgenommen. Und eine bereits vorher zulässig vereinbarte höhere Miete darf beim nächsten Mieter wieder verlangt werden, das ist die sogenannte Vormieten-Regel.
Wo sie gilt
Die Bremse ist Ländersache. Jedes Bundesland legt per Verordnung fest, welche Städte und Gemeinden als angespannter Wohnungsmarkt gelten und für welchen Zeitraum. In Ballungsräumen und vielen Universitätsstädten gilt sie häufig, in ländlichen Regionen oft nicht. Die Listen ändern sich, wenn Verordnungen auslaufen oder neu gefasst werden.
ImmoSis prüft je Gemeinde, ob die Mietpreisbremse dort gilt, und meldet das im Prüfergebnis als Hinweis. Der Hinweis senkt den Score nicht, er ordnet nur ein. Denn die Bremse ist weder gut noch schlecht für sich genommen, sie verändert nur, welche Miete du realistisch kalkulieren darfst.
Die Chance: Schutz für den Bestand
Wenn du eine bereits vermietete Wohnung kaufst, betrifft dich die Bremse zunächst gar nicht. Der laufende Mietvertrag bleibt, wie er ist. Erhöhungen im bestehenden Verhältnis richten sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Kappungsgrenze, nicht nach der Mietpreisbremse.
Für einen langfristig orientierten Vermieter kann das sogar stabilisierend wirken. In angespannten Märkten sorgt die Bremse für weniger extreme Ausschläge und für Mieter, die eher bleiben. Ein bestehender, marktgerechter Mietvertrag ist in einem Bremsen-Gebiet eine solide Basis, weil die Miete belastbar ist und nicht auf einer Wunschzahl im Exposé beruht.
Die Grenze: weniger Spielraum bei Neuvermietung
Eng wird es, wenn deine Rechnung darauf baut, die Miete nach dem Kauf deutlich anzuheben. Genau das begrenzt die Bremse bei einer Neuvermietung auf höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete.
Ein Beispiel. Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung liegt bei 800 Euro kalt. Im Exposé wird mit einer künftig erzielbaren Miete von 1.000 Euro geworben, das wären 25 Prozent über dem Marktniveau. In einem Bremsen-Gebiet darfst du bei der nächsten Neuvermietung höchstens 880 Euro verlangen, also 10 Prozent über 800 Euro. Die versprochenen 1.000 Euro sind rechtlich nicht durchsetzbar. Wer mit der hohen Zahl gerechnet hat, sitzt einer Renditeangabe auf, die der Markt und das Gesetz nicht hergeben.
| Vergleichsmiete | Exposé-Miete | Zulässig bei Neuvermietung | Differenz zur Kalkulation |
|---|---|---|---|
| 800 € | 880 € | 880 € | passt |
| 800 € | 920 € | 880 € | 40 € pro Monat fehlen |
| 800 € | 1.000 € | 880 € | 120 € pro Monat fehlen |
Rechne die Kalkulation deshalb zur Sicherheit mit der zulässigen Miete durch, nicht mit der Wunschmiete aus dem Inserat. Trägt der Deal auch dann, ist er robust. Das prüfst du im Mietrendite-Rechner und im Cashflow-Rechner.
Kein Weg an der Vergleichsmiete vorbei
Die Mietpreisbremse macht die ortsübliche Vergleichsmiete zur zentralen Größe. Solange du kaufst und die Miete auf oder leicht über Marktniveau liegt, ändert die Bremse für dich wenig. Sobald eine Kalkulation nur mit einer überhöhten Neuvermietungsmiete aufgeht, wird die Bremse zum Prüfstein: Genau dann warnt sie dich vor einer Rechnung, die auf Sand steht. Verstöße gegen die Bremse geben dem Mieter außerdem das Recht, zu viel gezahlte Miete zurückzufordern, was das Risiko einer zu hoch angesetzten Miete zusätzlich erhöht.
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse für meine Wohnung? Nur, wenn die Gemeinde in der Landesverordnung als angespannter Wohnungsmarkt gelistet ist und keine Ausnahme greift (Neubau ab Oktober 2014, erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, zulässige Vormiete). ImmoSis zeigt je Gemeinde an, ob die Bremse gilt.
Kann ich die Miete im laufenden Vertrag trotzdem erhöhen? Ja, im gesetzlichen Rahmen. Erhöhungen im Bestand richten sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Kappungsgrenze, nicht nach der Mietpreisbremse. Die Bremse betrifft die Miete bei einer Neuvermietung.
Senkt die Mietpreisbremse den ImmoSis-Score? Nein. Sie erscheint als Hinweis, damit du die zulässige Miete richtig einordnest. Bewertet wird das Objekt über Rendite, Cashflow, Lage und Risiko. Für Rechtsfragen im Einzelfall ist eine Beratung durch Anwalt oder Mieterverein der richtige Weg, ImmoSis liefert ein Prüfergebnis, keine Rechtsberatung.
Ob dein Zielort in einem angespannten Markt liegt, ordnest du mit der Marktkarte und dem Lage-Score ein. Wie du die Miete gegen das Marktniveau prüfst, steht im Beitrag Miete im Exposé zu hoch?. Begriffe wie Vergleichsmiete und Kappungsgrenze erklärt das Glossar.
Vanessa Völkl
