Bevölkerungsprognose als Investmentfaktor

Warum eine Zahl über 20 Jahre überhaupt zählt

Eine Kapitalanlage in Wohnimmobilien ist ein langes Investment. Kredit, Vermietung und Wertentwicklung laufen über Jahrzehnte. Die heutige Miete sagt dir, was der Markt gerade hergibt. Ob dieser Markt in fünfzehn Jahren noch da ist, sagt sie nicht.

Genau hier setzt die Bevölkerungsprognose an. Mehr Menschen in einer Region bedeuten mehr Nachfrage nach Wohnraum, weniger Menschen bedeuten früher oder später leere Wohnungen und Mieten unter Druck. Für die langfristige Vermietbarkeit ist die Richtung der Einwohnerzahl einer der wichtigsten Frühindikatoren.

Was die BBSR-Prognose bis 2045 macht

ImmoSis nutzt die Raumordnungsprognose 2045 des BBSR (INKAR, Indikator 4222). Sie schätzt für jeden Kreis, wie sich die Bevölkerung von 2022 bis 2045 entwickelt, und stützt sich dabei auf Geburten, Sterbefälle und Wanderung, also Zuzug und Wegzug.

Im Lage-Score zählt die Prognose als einer von fünf Strukturdaten. Sie kann den Score um höchstens einen Punkt heben oder senken. Ab einem prognostizierten Plus von 5 Prozent gibt es einen Pluspunkt, ab einem Minus von 7 Prozent einen Abzug, dazwischen bleibt sie neutral. Warum so wenig Gewicht? Eine Prognose ist eine Modellrechnung mit Annahmen über zwanzig Jahre. Sie kann sich irren. Deshalb darf sie das Urteil einordnen, aber nicht bestimmen. Wie die anderen vier Strukturdaten wirken, steht im Beitrag Lage-Score verstehen.

Wachsende und schrumpfende Regionen unterscheiden

Als grobe Orientierung lassen sich drei Fälle trennen:

Prognose bis 2045	Was das für die Nachfrage heißt
deutliches Wachstum (über +5 %)	Nachfrage bleibt stabil oder steigt, Vermietbarkeit auf Sicht gut
ungefähr gleichbleibend	Nachfrage hängt stärker an der lokalen Wirtschaft und am Zuzug
deutliche Schrumpfung (unter −7 %)	Leerstandsrisiko und Mietdruck nach unten steigen langfristig

In vielen Großstädten und ihren Speckgürteln wächst die Bevölkerung weiter, während manche ländlichen Kreise abseits der Ballungsräume schrumpfen. Das ist eine Faustregel, keine Regel. Es gibt wachsende ländliche Kreise und stagnierende Städte. Die Marktkarte zeigt dir die tatsächliche Einordnung deines Zielkreises.

Ein Zahlenbeispiel

Zwei Kreise mit demselben heutigen Mietniveau, also demselben Grundwert im Lage-Score.

Kreis A hat eine prognostizierte Bevölkerungsentwicklung von +8 Prozent bis 2045. Er bekommt einen Pluspunkt aus der Prognose. Wenn auch Zuzug und Einkommen stimmen, kann sein Lage-Score über den Struktur-Zuschlag um bis zu zwei Punkte steigen.

Kreis B liegt bei −10 Prozent. Er bekommt einen Abzug. Bei gleichem Startwert landet Kreis B also niedriger, obwohl die heutige Miete identisch ist. Genau das ist der Sinn: Ein günstiges Mietniveau in einer schrumpfenden Region ist etwas anderes als dasselbe Mietniveau in einem wachsenden Markt.

Für eine konkrete Wohnung heißt das nicht automatisch kaufen oder abraten. Es heißt, die Prognose in die Kalkulation mitzunehmen. Wenn du in einem schrumpfenden Kreis kaufst, sollten Miete und Kaufpreis genug Puffer für ein steigendes Leerstandsrisiko lassen. Das prüfst du am Einzelobjekt, etwa mit dem Cashflow-Rechner.

Grenzen der Prognose

Eine Prognose ist keine Vorhersage. Sie schreibt Trends fort, die sich brechen können: eine neue Fabrik, eine abgewanderte Industrie, ein Hochschulausbau, geänderte Zuwanderung. Sie sagt auch nichts über einzelne Stadtteile. Eine wachsende Stadt kann schrumpfende Randlagen haben und umgekehrt.

Deshalb ist die Prognose bei ImmoSis ein Baustein von vielen und kein eigenes Urteil. Sie hilft, günstige Einstiege von riskanten zu trennen, ersetzt aber weder die Besichtigung noch die eigene Rechnung.

Häufige Fragen

Sollte ich nur in wachsenden Regionen kaufen? Nicht zwingend. Wachstum senkt das Leerstandsrisiko, kostet aber oft höhere Kaufpreise. Ein schrumpfender Kreis kann für eine bestimmte Strategie passen, wenn Miete und Preis das Risiko einpreisen. ImmoSis bewertet, spricht aber keine Kaufempfehlung aus.

Wie aktuell ist die Prognose? ImmoSis nutzt die BBSR-Raumordnungsprognose 2045 mit Basisjahr 2022. Der Stand steht auf der Methodik-Seite.

Zählt die Prognose mehr als die heutige Miete? Nein. Der Grundwert des Lage-Scores kommt aus dem aktuellen Mietniveau. Die Prognose ist einer von fünf Strukturdaten und kann den Score um höchstens einen Punkt verschieben.

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Wie dein Zielkreis bei Bevölkerung und Mietniveau dasteht, siehst du in der Marktkarte. Wie die Prognose in den Lage-Score fließt, steht im Beitrag Lage-Score verstehen und auf der Methodik-Seite. Begriffe wie Leerstandsrisiko erklärt das Glossar.