Schwarmstädte: wo die Nachfrage wächst
Schwarmstädte sind Städte, in die überdurchschnittlich viele jüngere Menschen zwischen etwa 25 und 35 Jahren ziehen. Dieser Zuzug hält die Wohnungsnachfrage hoch und stützt Mieten und Vermietbarkeit. Für eine Kapitalanlage ist das ein Pluspunkt, hat aber eine Kehrseite: In Schwarmstädten sind die Kaufpreise meist längst hoch, weshalb der Kaufpreisfaktor oft ambitioniert ausfällt. Ob sich ein Objekt rechnet, entscheidet sich am Verhältnis von Miete zu Kaufpreis, nicht am Etikett Schwarmstadt.
Was eine Schwarmstadt ausmacht
Der Begriff geht auf eine Studie des Forschungsinstituts empirica zurück. Gemeint sind Städte, in die junge Erwachsene, grob die Altersgruppe von 25 bis 35, in Schwärmen ziehen, statt sich gleichmäßig übers Land zu verteilen. Antrieb sind Studium, erster Job, Ausbildung und das Leben in einer größeren Stadt.
Dieser Zuzug hat eine praktische Folge für Vermieter. Wo laufend junge Menschen ankommen, bleibt die Nachfrage nach kleinen und mittleren Mietwohnungen hoch. Wohnungen stehen selten lange leer und bei einem Mieterwechsel findet sich meist zügig Ersatz. Für eine Kapitalanlage ist genau das der Kern: eine Wohnung, die sich zuverlässig vermieten lässt.
Warum das für die Vermietbarkeit zählt
Die Lage bestimmt über Jahre, wie leicht du eine Wohnung vermietet bekommst. Ein anhaltender Zuzug junger Menschen ist einer der stabilsten Treiber dieser Nachfrage, weil er sich selbst verstärkt: Universitäten, Arbeitgeber und eine junge Szene ziehen weitere junge Menschen an.
ImmoSis misst diese Marktstärke nicht am Etikett Schwarmstadt, sondern an Daten. Das aktuelle Mietniveau des Kreises bildet den Grundwert im Lage-Score, die Bevölkerungsentwicklung der letzten fünf Jahre und die Bevölkerungsprognose bis 2045 fließen als Strukturdaten ein. Eine typische Schwarmstadt zeigt sich damit als Kreis mit wachsender Bevölkerung und hohem oder steigendem Mietniveau, ohne dass wir das Wort dafür brauchen.
Die Grenze: hoher Zuzug, hohe Preise
Der Zuzug ist meist längst bekannt. Wo viele hinziehen wollen, sind die Kaufpreise entsprechend hoch. Der Markt hat die gute Nachfrage schon eingepreist. Für dich als Käufer heißt das: Die Wohnung ist gut vermietbar, aber du bezahlst dafür einen ambitionierten Preis.
Das zeigt sich am Kaufpreisfaktor, also am Verhältnis von Kaufpreis zur Jahreskaltmiete. In gefragten Schwarmstädten liegt er oft bei 28 bis über 35, während die laufende Mietrendite entsprechend niedrig ausfällt. Ein Beispiel:
Eine Wohnung in einer gefragten Universitätsstadt kostet 320.000 Euro, die Kaltmiete liegt bei 900 Euro im Monat, also 10.800 Euro im Jahr. Der Kaufpreisfaktor ist 320.000 geteilt durch 10.800, rund 30. Die Bruttomietrendite liegt damit bei etwa 3,4 Prozent. Die Wohnung lässt sich leicht vermieten, aber der laufende Ertrag ist dünn und die Rechnung stützt sich stark auf die Hoffnung auf weitere Wertsteigerung.
In einem ruhigeren Mittelzentrum bekommst du für dasselbe Geld vielleicht eine höhere Rendite, trägst dafür aber ein größeres Vermietungsrisiko. Beides ist eine Abwägung, keine feste Antwort. Wann ein Faktor zu hoch wird, steht im Beitrag Kaufpreisfaktor: ab wann ist er zu hoch?.
Nicht jede Schwarmstadt bleibt eine
Der Zuzug junger Menschen kann sich verschieben. Eine Hochschule wächst oder schrumpft, ein großer Arbeitgeber zieht weg, Mieten steigen so stark, dass jüngere Menschen ins Umland ausweichen. Der Speckgürtel einer Schwarmstadt profitiert dann oft mit, weil die Nachfrage nach außen drückt.
Deshalb ist Schwarmstadt kein dauerhaftes Gütesiegel, sondern eine Momentaufnahme eines Trends. Verlass dich nicht auf das Etikett, sondern schau in die tatsächlichen Zahlen des Kreises und prüf die konkrete Wohnung.
Häufige Fragen
Welche Städte gelten als Schwarmstädte? Typisch sind größere Universitäts- und Arbeitsmarktzentren mit anhaltendem Zuzug junger Erwachsener. ImmoSis nennt bewusst keine Stadt als Kaufempfehlung. Ob ein Ort für dich passt, hängt vom konkreten Objekt und deiner Strategie ab. Die Marktkarte zeigt dir Mietniveau und Marktstärke je Kreis.
Lohnt sich eine Wohnung in einer Schwarmstadt automatisch? Nein. Die gute Vermietbarkeit ist meist im Preis enthalten. Entscheidend ist, ob Miete und Kaufpreis zueinander passen und ob der Cashflow trägt. Das rechnest du im Mietrendite-Rechner und im Cashflow-Rechner.
Sind kleinere Städte grundsätzlich schlechter? Nicht unbedingt. Ein kleinerer Markt mit stabiler Nachfrage kann eine höhere Rendite bieten, verlangt aber einen genaueren Blick auf Leerstandsrisiko und Wiedervermietbarkeit. Der Lage-Score bildet diesen Unterschied über die Strukturdaten ab.
Wo dein Zielort im bundesweiten Vergleich steht, siehst du in der Marktkarte. Wie die Nachfrage in den Lage-Score einfließt, erklärt die Methodik-Seite. Begriffe wie Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite stehen im Glossar.
Vanessa Völkl
