Checkliste Wohnungskauf: woran du vor dem Kauf erkennst, ob eine Wohnung als Kapitalanlage taugt

Warum die Auswahl vor der Besichtigung beginnt

Die meisten Fehlkäufe entstehen schon bei der Auswahl, lange vor der Besichtigung. Wer jedes halbwegs passende Exposé besichtigt, verliert Zeit an Objekte, die von Anfang an nicht getragen hätten. Wer stattdessen feste Kriterien anlegt und jedes Inserat erst grob dagegen prüft, sieht sich nur die Wohnungen genauer an, die überhaupt eine Chance haben.

Dafür brauchst du ein klares Suchprofil, also eine kurze Liste, welche Werte für dich in Frage kommen. Sechs Kriterien tragen dieses Profil: die Lage, die Größe, das Baujahr, der Zustand, die Ausstattung und die Frage, ob die Wohnung vermietet oder leer verkauft wird. Diese Checkliste geht sie der Reihe nach durch, aus der Sicht des Käufers, der prüfen will, bevor er kauft.

Die eine Frage, die über allem steht, ist die nach dem Reparaturbudget. Was an einer Wohnung kannst du für Geld ändern und was nicht? Zustand, Bad, Böden und Ausstattung sind mit Aufwand und über die Preisverhandlung zu beheben. Die Lage und der Zuschnitt sind es nicht. Deshalb steht die Lage in dieser Liste vorn und wiegt am schwersten.

Kriterium 1: Lage, der einzige Punkt, den kein Budget heilt

Die Lage ist das Kriterium, das du nach dem Kauf nicht mehr verändern kannst. Eine schlechte Heizung tauschst du aus, ein veraltetes Bad renovierst du, eine schwache Lage bleibt. Genau darum lohnt sich hier die meiste Vorarbeit. Es hilft, die Lage in zwei Ebenen zu trennen.

Die Makrolage ist die Stadt oder die Region. Sie entscheidet über die Nachfrage nach Mietwohnungen auf Jahre. Drei Fragen tragen die Einschätzung. Wächst die Einwohnerzahl oder schrumpft sie? Wie breit ist der Arbeitsmarkt aufgestellt oder hängt die Stadt an einem einzigen großen Arbeitgeber? Gibt es eine Hochschule mit Studierenden, die vor Ort wohnen? Eine Stadt mit stabiler Bevölkerung, mehreren Arbeitgebern und einer Präsenzhochschule hat verlässlichere Mietnachfrage als ein Ort, dessen Zahlen in allen drei Punkten nach unten zeigen. Diese Kennzahlen sind öffentlich einsehbar, du musst sie nicht schätzen.

Die Mikrolage ist das Viertel und die Straße. Sie entscheidet über Vermietbarkeit und Mieterwechsel innerhalb der gleichen Stadt. Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Lärm, Geruch und das Wohnumfeld gehören hierher. Ein Teil davon lässt sich aus der Ferne über Kartendienste und Straßenansichten einschätzen, der Rest nur vor Ort, zu verschiedenen Tageszeiten. Wie du die Mikrolage bei der Besichtigung systematisch abgehst, steht in der Wohnungsbesichtigung Checkliste.

In der Ankaufsprüfung von ImmoSis stehen die Lage-Punkte bewusst getrennt von den übrigen. Sie sind die einzige Gruppe, bei der es keinen Reparaturweg gibt. Fällt ein Lage-Kriterium negativ aus, hilft kein Reparaturbudget. Dann bleibt dir, den Punkt in die Preisverhandlung zu tragen oder die Wohnung ziehen zu lassen.

Kriterium 2: Größe, die Nachfrage bestimmt die Vermietbarkeit

Die Wohnungsgröße entscheidet mit darüber, wie leicht und wie oft du vermietest. Je größer die Gruppe der Menschen ist, die eine Größe nachfragen, desto zuverlässiger findest du Mieter. In Deutschland sind über 70 Prozent aller Haushalte Ein- und Zweipersonenhaushalte mit steigendem Anteil. Wohnungen, die zu dieser Nachfrage passen, vermieten sich leichter als sehr große oder sehr kleine.

Sehr kleine Wohnungen unter 30 Quadratmetern erzielen zwar einen höheren Quadratmeterpreis bei der Miete, kosten aber auch pro Quadratmeter mehr im Einkauf und wechseln den Mieter häufiger, gerade bei Studierenden. Jeder Mieterwechsel kostet Zeit und Geld für Renovierung und Neuvermietung. Das schmälert die Rendite, die die reine Quadratmetermiete verspricht.

Für den Einstieg sind mittelgroße Wohnungen das ruhigere Feld, weil sie breit nachgefragt werden, seltener den Mieter wechseln und den Aufwand kalkulierbar halten. Die Größe bestimmt am Ende auch, welche Miete realistisch ist. Ob die im Exposé angesetzte Miete zur Wohnung und zum Ort passt, prüfst du gegen die ortsübliche Vergleichsmiete.

Kriterium 3: Baujahr und Bausubstanz, der Zustand zählt mehr als die Jahreszahl

Das Baujahr allein sagt wenig. Ein sanierter Altbau kann in besserem Zustand sein als ein vernachlässigter Bau aus den Achtzigern. Wichtiger als die Jahreszahl ist, in welchem Zustand die Bausubstanz ist und ob in absehbarer Zeit große Gewerke Geld kosten. Ein paar grobe Anhaltspunkte, ab wann du genauer nachfragen solltest:

Gewerk	Woran du dich orientieren kannst
Dach	Über 40 Jahre alt sollte es beim Kauf ein Thema sein, auch wenn es gut aussieht
Fassade und Putz	Idealerweise nicht älter als 10 bis 15 Jahre
Elektrik	Nicht älter als etwa 30 Jahre
Wasserleitungen	Dicht und ohne Blei, das gehört geprüft
Fenster	Einfachverglasung deutet auf anstehende Erneuerung hin
Keller	Stehendes Wasser ist ein Warnsignal, nicht jede Feuchte im Altbau

Bei einer Eigentumswohnung betreffen fast alle diese Punkte das Gemeinschaftseigentum, nicht deine Wohnung allein. Über Dach, Fassade, Steigleitungen und Heizung entscheidet die Eigentümergemeinschaft, die Kosten kommen anteilig über die Instandhaltungsrücklage oder über eine Sonderumlage auf dich zu. Neben dem Alter der Gewerke zählt deshalb vor allem, ob die Rücklage der Gemeinschaft die anstehenden Arbeiten deckt. Wie du das einschätzt, steht im Ratgeber Instandhaltungsrücklage prüfen.

Für das Suchprofil heißt das, dass das Baujahr kein Ausschlusskriterium ist. Ein älteres Gebäude ist in Ordnung, wenn der Zustand dokumentiert ist, ein Sanierungsplan existiert und der Aufwand sich im Preis widerspiegelt.

Kriterium 4: Ausstattung, was die Vermietbarkeit hebt oder senkt

Bei der Ausstattung geht es um die Dinge, die sich nicht leicht ändern lassen und die trotzdem über die Vermietbarkeit mitentscheiden. Einige Merkmale heben den Wert einer Wohnung spürbar, andere senken ihn.

Positiv wirken ein Bad mit Tageslicht, ein Balkon zur ruhigen Seite und ein barrierefreier Zugang. Negativ fallen alte Nachtspeicheröfen als einzige Heizung ins Gewicht, ein schlecht nutzbares Durchgangszimmer oder ein fehlender Aufzug bei einer Wohnung im oberen Stockwerk. Keiner dieser Punkte ist zwingend ein Ausschluss. Jeder beeinflusst aber, an wen du vermieten kannst und welcher Preis für die Wohnung angemessen ist. Eine Über- oder Unterausstattung im Verhältnis zur Lage kostet am Ende Rendite.

Kriterium 5: Zustand, für Geld änderbar und damit verhandelbar

Der Zustand ist das Kriterium mit dem größten Spielraum, weil er sich mit Budget verändern lässt. Grob lassen sich drei Stufen unterscheiden. Nicht renovierungsbedürftig heißt, alles funktioniert und entspricht heutigem Standard. Renovierungsbedürftig heißt, Böden, Wände, sanitäre Teile oder die Küche gehören erneuert. Sanierungsbedürftig heißt, Elektrik, Heizung oder Leitungen müssen komplett gemacht werden.

Alle drei Stufen sind kaufbar. Frisch renovierte Wohnungen sind meist überproportional teuer, weil du den Zustand mitbezahlst. Sanierungsbedürftige Objekte sind oft günstiger, weil weniger Käufer zugreifen, verlangen dafür aber mehr Arbeit und tragen mehr Unsicherheit. Für den Einstieg ist die Spanne von nicht renovierungsbedürftig bis renovierungsbedürftig das kalkulierbarere Feld.

Der eigentliche Vorteil beim Zustand ist, dass er verhandelbar ist. Jeder dokumentierte Mangel ist ein Kostenpunkt, der in die Kalkulation und in die Preisverhandlung gehört. Anders als bei der Lage bekommst du hier für einen niedrigeren Preis oder ein eigenes Budget einen greifbaren Gegenwert.

Kriterium 6: Vermietet oder leer, zwei verschiedene Rechnungen

Ob die Wohnung vermietet oder leer verkauft wird, verändert deine Rechnung von Grund auf. Bei einer vermieteten Wohnung trittst du in das bestehende Mietverhältnis ein. Eine zu niedrige Bestandsmiete wird dann zu deinem Problem, weil eine Mieterhöhung nur unter engen Voraussetzungen möglich ist. Der Vorteil ist, dass eine niedrige Bestandsmiete einen niedrigeren Kaufpreis rechtfertigen kann, sofern du richtig rechnest. Die laufende Miete siehst du direkt, das bestehende Verhältnis prüfst du über den Mietvertrag.

Bei einer leeren Wohnung setzt du die Miete auf aktuellem Marktniveau an und suchst den Mieter selbst aus. Dafür gibt es weniger Angebote. Das künftige Mietverhältnis lässt sich vorab nicht beurteilen. Für die meisten Anleger lohnt es sich, beide Varianten in die Suche aufzunehmen und je Objekt getrennt zu rechnen.

Der bestehende Mietvertrag gehört in beiden Fällen auf den Tisch. Was du dort und in den Unterlagen der Gemeinschaft konkret prüfst, steht in der Wohnungsbesichtigung Checkliste.

Vom Suchprofil zur Zahl: der Kaufpreis am Ende

Wenn ein Objekt die sechs Kriterien grob besteht, kommt der Preis. Der richtige Kaufpreis hängt am Zustand, an den anstehenden Reparaturen, an der Ausstattung und vor allem an der erzielbaren oder bestehenden Miete. Der Quadratmeterpreis allein sagt dafür wenig, weil er die Miete und den Instandhaltungsstau ausblendet.

Aussagekräftiger ist der Kaufpreisfaktor, also der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Als grobe Orientierung gilt ein Faktor über 30 in den meisten Lagen als teuer und über 25 als ambitioniert, während er unter 20 als günstig gilt. Ein auffällig niedriger Faktor unter 12 hat oft einen versteckten Grund, etwa Sanierungsstau oder Erbbaurecht. Wie du den Faktor einordnest, steht im Ratgeber Kaufpreisfaktor zu hoch und im Kaufpreisfaktor-Rechner.

Ob sich das Objekt am Ende trägt, entscheidet die vollständige Rechnung mit Nettomietrendite, Kaufnebenkosten und Cashflow nach Steuer. Das Suchprofil bringt dich nur bis hierher. An welchen vier Zahlen du das festmachst, steht im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Das Suchprofil sortiert vor, die Rechnung entscheidet.

Die Checkliste auf einen Blick

Für die schnelle Vorprüfung eines Exposés kannst du diese Punkte der Reihe nach durchgehen:

• Lage: Stimmen Makrolage (Stadt, Nachfrage, Arbeitsmarkt, Hochschule) und Mikrolage (Viertel, Anbindung, Umfeld)? Nicht mit Geld korrigierbar.
• Größe: Passt die Größe zur breiten Nachfrage vor Ort? Sehr kleine Wohnungen bringen mehr Wechsel.
• Baujahr und Substanz: Wie alt sind Dach, Elektrik, Leitungen und Fenster? Deckt die Rücklage der Gemeinschaft die anstehenden Arbeiten?
• Ausstattung: Heben oder senken feste Merkmale wie Bad, Balkon, Aufzug die Vermietbarkeit?
• Zustand: Nicht, renovierungs- oder sanierungsbedürftig? Jeder Mangel ist ein Verhandlungspunkt.
• Vermietet oder leer: Bestehendes Mietverhältnis prüfen oder Miete am Markt neu ansetzen?
• Preis: Steht der Kaufpreisfaktor im Verhältnis zur Miete und zum Instandhaltungsstau?

Häufige Fragen

Worauf sollte man beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage achten? Vor der Besichtigung auf sechs Auswahlkriterien, nämlich Lage, Größe, Baujahr und Substanz, Ausstattung, Zustand sowie vermietet oder leer. Das wichtigste davon ist die Lage, weil sie sich nach dem Kauf mit keinem Budget mehr ändern lässt. Zustand und Ausstattung sind verhandelbar, die Lage nicht. Ob sich das Objekt danach trägt, zeigt erst die vollständige Rechnung mit Rendite, Kaufnebenkosten und Cashflow.

Was ist wichtiger, die Lage oder der Zustand einer Wohnung? Die Lage, weil sie das einzige Kriterium ist, das du nicht reparieren kannst. Einen schlechten Zustand behebst du mit Budget und trägst ihn in die Preisverhandlung. Eine schwache Lage bleibt für die gesamte Haltedauer. Ein günstiger Preis gleicht eine dauerhaft schwache Vermietbarkeit selten aus.

Was ist der Unterschied zwischen Makrolage und Mikrolage? Die Makrolage ist die Stadt oder Region und entscheidet über die Mietnachfrage auf Jahre, getragen von Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsmarkt und Hochschulen. Die Mikrolage ist das Viertel und die Straße und entscheidet über Vermietbarkeit und Mieterwechsel innerhalb der gleichen Stadt, über Anbindung, Lärm und Wohnumfeld.

Welche Wohnungsgröße eignet sich als Kapitalanlage? Größen, die zur breiten Nachfrage vor Ort passen. In Deutschland sind über 70 Prozent aller Haushalte Ein- und Zweipersonenhaushalte, mit steigendem Anteil. Sehr kleine Wohnungen unter 30 Quadratmetern bringen höhere Quadratmetermieten, aber auch häufigere Mieterwechsel und höhere Einkaufspreise pro Quadratmeter.

Sollte man eine vermietete oder eine leere Wohnung kaufen? Beide Varianten haben ihre Rechnung. Bei einer vermieteten Wohnung übernimmst du das bestehende Mietverhältnis, eine niedrige Bestandsmiete kann einen niedrigeren Kaufpreis rechtfertigen. Bei einer leeren Wohnung setzt du die Miete am Markt an und suchst den Mieter selbst aus, findest aber weniger Angebote. Sinnvoll ist, beide in die Suche aufzunehmen und getrennt zu rechnen.

Ist ein hohes Baujahr ein Ausschlusskriterium? Nein. Wichtiger als die Jahreszahl ist der Zustand der Bausubstanz und ob die Rücklage der Gemeinschaft anstehende Arbeiten deckt. Ein älteres Gebäude ist in Ordnung, wenn der Zustand dokumentiert ist, ein Sanierungsplan vorliegt und der Aufwand sich im Preis widerspiegelt.

Wann du fachlichen Rat brauchst

Diese Checkliste hilft dir, Objekte vor der Besichtigung vorzusortieren. Sie ist ein Prüfergebnis, keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung und kein Renditeversprechen. Für die rechtliche Prüfung von Mietvertrag und WEG-Unterlagen und für die steuerliche Bewertung deines konkreten Falls ziehst du einen Fachanwalt oder einen Steuerberater hinzu.

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Ein Suchprofil sortiert Objekte vor, die eigentliche Prüfung findet vor Ort und in den Unterlagen statt. ImmoSis führt dich mit einem festen Prüfkatalog durch beide Ebenen, trennt dabei die Lage-Punkte, die kein Budget heilt, von den Zustandspunkten, die in die Preisverhandlung gehören, und rechnet erkannte Mängel direkt in die Kalkulation ein. Wie das abläuft, steht in der Objektprüfung. Ob sich ein vorsortiertes Objekt am Ende trägt, zeigt die vollständige Ankaufsprüfung mit Cashflow, Steuerwirkung und Risiko-Warnungen in einem klaren Prüfergebnis.