Miete im Exposé zu hoch angesetzt? So prüfst du gegen die Vergleichsmiete

Eine Kaltmiete, die deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist ein Warnsignal. Als Faustregel gilt: Liegt die angesetzte Miete mehr als 25 Prozent über dem Marktniveau, ist die Rendite im Exposé künstlich hochgerechnet. Prüfe die Miete deshalb immer gegen den örtlichen Mietspiegel und den bestehenden Mietvertrag, bevor du dich auf die Renditeangabe verlässt.

Warum eine überhöhte Miete die Rechnung kippt

Die Rendite im Exposé steht und fällt mit der Miete. Wird eine zu hohe Kaltmiete angesetzt, sieht die Bruttomietrendite gut aus, obwohl sie am Markt nicht zu erzielen ist. Das ist ein klassisches Muster bei verkäufergestützten Mieten und bei Mietgarantien, die nach ein paar Jahren auslaufen.

Fällt die Miete beim nächsten Mieterwechsel auf Marktniveau, bricht die ganze Kalkulation weg. Deshalb ist die Vergleichsmiete eine der wichtigsten Prüfungen überhaupt.

Die 25-Prozent-Regel an einem Beispiel

Angenommen, im Exposé stehen 1.000 Euro Kaltmiete, die ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnung liegt aber bei 800 Euro.

1.000 geteilt durch 800 ergibt einen Aufschlag von 25 Prozent. Das ist genau die Schwelle, ab der Vorsicht angebracht ist.

Angesetzte Miete	Vergleichsmiete	Aufschlag	Einordnung
850 €	800 €	6 %	im Rahmen
920 €	800 €	15 %	genau prüfen
1.000 €	800 €	25 %	Warnsignal
1.100 €	800 €	38 %	sehr auffällig

Rechne die Kalkulation zur Sicherheit ein zweites Mal mit der niedrigeren Vergleichsmiete durch. Trägt der Deal auch dann, ist er robust.

So findest du die Vergleichsmiete

Der Mietspiegel der Gemeinde, sofern vorhanden, ist die beste Quelle.
Vergleichsangebote für ähnliche Wohnungen in derselben Lage geben eine Spanne.
Der bestehende Mietvertrag zeigt, ob die aktuelle Miete überhaupt der Realität entspricht oder nur im Exposé steht.

Achte auf die Vergleichbarkeit: Baujahr, Ausstattung, Lage und Wohnfläche müssen ungefähr passen.

Warnzeichen für eine geschönte Miete

Die Miete liegt deutlich über vergleichbaren Angeboten in der Lage.
Es wird mit einer Mietgarantie oder einer möblierten Vermietung geworben, ohne dass der Aufschlag transparent ist.
Die Wohnung ist an eine dem Verkäufer nahestehende Partei vermietet.
Der Mietvertrag ist auffällig neu, kurz vor dem Verkauf abgeschlossen.

Häufige Fragen

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete? Die Miete, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum üblicherweise gezahlt wird. Sie ergibt sich aus dem Mietspiegel oder aus Vergleichswohnungen.

Darf ich die Miete nach dem Kauf einfach erhöhen? Nur im gesetzlichen Rahmen, etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Beachtung der Kappungsgrenze, oder nach einer Modernisierung. Eine überhöhte Wunschmiete lässt sich nicht durchsetzen.

Was bringt der Möblierungszuschlag? Bei möblierter Vermietung ist ein Aufschlag üblich, er ist aber ein fester Betrag für die Möbel, kein beliebiger Prozentsatz auf die Miete. Aus einer schwachen Lage macht er keine Top-Rendite.

ImmoSis vergleicht die angesetzte Miete automatisch mit einer geschätzten Marktmiete und meldet eine deutliche Abweichung als Red Flag. Wie das zusammen mit den anderen Deal-Fallen zu einem Prüfergebnis wird, zeigt die Ankaufsprüfung.