Kaufpreisfaktor: ab wann ist er zu hoch?

Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Als grobe Orientierung gilt ein Faktor über 30 in den meisten Lagen als teuer und über 25 als ambitioniert, während unter 20 günstig und unter 12 verdächtig günstig ist. Was zu hoch ist, hängt aber stark von der Lage ab: In gefragten Großstädten sind höhere Faktoren normal, auf dem Land nicht.

Was der Kaufpreisfaktor überhaupt sagt

Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt, zeigt dir in einer Zahl, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Ein Faktor von 25 heißt: Der Kaufpreis ist das 25-fache der Jahreskaltmiete. Grob gerechnet ist der Kehrwert die Bruttomietrendite. Ein Faktor 25 entspricht also etwa 4 Prozent, ein Faktor 30 etwa 3,3 Prozent.

Je höher der Faktor, desto teurer kaufst du dir die Miete ein und desto stärker hängt die Rechnung an der Hoffnung auf Wertsteigerung statt an den laufenden Mieteinnahmen.

Einordnung nach Lage

Es gibt keinen Grenzwert, der überall gilt. Diese Spanne hilft bei der ersten Einordnung:

Lage	Fairer Faktor	Teuer ab
Top-Großstadt (München, Teile von Berlin, Hamburg)	28–35	über 35
Gefragte Großstadt und Speckgürtel (Nürnberg, Fürth, Erlangen)	22–28	über 30
Mittelstadt mit stabiler Nachfrage	18–24	über 26
Ländliche Lage, schwache Nachfrage	14–20	über 22

Über einem Faktor von 30 ist selbst in guten Lagen Vorsicht angebracht. Das ist ein typischer Wert für Vertriebsimmobilien mit Preisaufschlag.

Beispielrechnung

Eine Wohnung kostet 300.000 Euro, die Kaltmiete beträgt 850 Euro im Monat, also 10.200 Euro im Jahr.

300.000 geteilt durch 10.200 ergibt einen Faktor von rund 29.

Für eine gefragte Großstadtlage ist das am oberen Rand des Vertretbaren. In einer Mittelstadt wäre derselbe Faktor deutlich zu hoch, weil dort weniger Wertsteigerung zu erwarten ist, die den Preis rechtfertigt.

Warum ein hoher Faktor gefährlich ist

Ein hoher Faktor bedeutet einen niedrigen laufenden Ertrag. Der Deal trägt sich dann oft nur, wenn Miete und Wert wie erhofft steigen. Bleibt beides aus, zahlst du jahrelang aus eigener Tasche zu. Ein auffällig niedriger Faktor unter 12 ist übrigens genauso ein Warnsignal: Er deutet auf Sanierungsstau, Erbbaurecht oder eine schwache Lage hin.

Rechne den Faktor immer gegen den Preis pro Quadratmeter und die ortsübliche Vergleichsmiete gegen. Erst zusammen ergeben die Zahlen ein Bild.

Häufige Fragen

Ist ein Faktor von 25 gut oder schlecht? In einer gefragten Großstadt ist 25 solide, in einer schwachen Lage schon teuer. Ohne die Lage lässt sich die Frage nicht beantworten.

Wie hängen Faktor und Rendite zusammen? Der Kehrwert des Faktors ist ungefähr die Bruttomietrendite. Faktor 20 entspricht etwa 5 Prozent, Faktor 25 etwa 4 Prozent, Faktor 33 etwa 3 Prozent.

Rechnet sich ein hoher Faktor je? Nur, wenn die Wertsteigerung ihn ausgleicht. Das ist eine Wette, keine sichere Rechnung. Für die Kalkulation solltest du sie getrennt ausweisen und nicht in den laufenden Cashflow mischen.

Den Faktor kannst du im Kaufpreisfaktor-Rechner direkt ausrechnen. Wie ImmoSis den Faktor zusammen mit Cashflow, Steuer und Risiko zu einem Prüfergebnis verbindet, zeigt die Ankaufsprüfung.