Eigentumswohnung als Kapitalanlage: wann sie sich lohnt und wann nicht

Wann sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage lohnt

Eine vermietete Eigentumswohnung lohnt sich dann, wenn die Miete den Kaufpreis und die laufenden Kosten über die Jahre trägt und die Rechnung zu deiner persönlichen Lage passt. Die harten Zahlen sind die Grundlage: die Nettomietrendite, der Kaufpreisfaktor, das Hausgeld und der Cashflow nach Steuer. Ob dann ein tragbarer Zuschuss oder ein Überschuss dabei herauskommt, siehst du erst an diesen vier Größen, die im Exposé selten zusammen auftauchen.

Eine reine Ja-oder-Nein-Antwort gibt es aber nicht. Die gleiche Wohnung kann für den einen sinnvoll und für den anderen unpassend sein, je nach Eigenkapital, Steuersituation, Anlagehorizont und dem, was du mit dem Kauf erreichen willst. Die Zahlen sagen dir, ob ein Objekt überhaupt tragfähig ist und ob ein echtes Warnzeichen dagegen spricht. Die Entscheidung im Graubereich triffst du vor deinem eigenen Hintergrund.

Die Immobilienbranche beantwortet die Frage meist mit „so lohnt sich das”. Ratgeber von Finanzierern und Maklern erklären dir vor allem, wie du kaufst. Ob du überhaupt kaufen solltest, bleibt dabei offen. Dieser Artikel nimmt die andere Seite ein. Er zeigt dir, woran du erkennst, dass sich ein Objekt trägt, und genauso, woran du erkennst, dass du besser die Finger davon lässt.

Die vier Zahlen, an denen du es festmachst

Eine gute Lage und ein schöner Schnitt machen aus einer Wohnung noch keine tragfähige Kapitalanlage. Ob sie sich trägt, hängt daran, ob diese vier Zahlen zusammenpassen.

Die Nettomietrendite zeigt, was die Miete im Verhältnis zum eingesetzten Geld abwirft, nachdem die Kaufnebenkosten und die laufenden Kosten abgezogen sind. Die Bruttomietrendite aus dem Exposé ist immer höher, weil sie diese Kosten ignoriert. Als Marktfaustregel gilt eine Nettomietrendite ab etwa 3 bis 4 Prozent als tragfähig. Den Überschlag machst du im Mietrendite-Rechner.

Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Ein Faktor von 25 bedeutet, dass du 25 Jahresmieten für die Wohnung zahlst. Je höher der Faktor, desto länger dauert es, bis sich der Kauf über die Miete trägt. Ab einem Faktor über 30 ist eine Wohnung selbst in guter Lage teuer, das ist ein typisches Muster bei Vertriebsimmobilien mit Preisaufschlag. Einen auffällig niedrigen Faktor unter 12 solltest du auch prüfen, dahinter steckt oft ein Sanierungsstau oder ein Erbbaurecht. Welcher Faktor zu deiner Lage passt, klärt der Kaufpreisfaktor-Rechner und der Ratgeber Kaufpreisfaktor zu hoch.

Die Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland und Maklereinsatz bei rund 5,5 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Sie bestehen aus Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Notar und Grundbuch mit rund 2,0 Prozent und der Maklerprovision, wo eine anfällt. Ohne Makler bleibst du je nach Land bei etwa 5,5 bis 8,5 Prozent, mit Makler landest du bei rund 9 bis 12 Prozent. Diese Summe ist verlorenes Geld für die Rendite, sie fließt nicht in den Wert der Wohnung. Sie amortisiert sich erst nach mehreren Haltejahren. Wie hoch sie in deinem Bundesland ausfallen, rechnest du im Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Unterschiede zwischen den Ländern stehen im Ratgeber Kaufnebenkosten nach Bundesland.

Der Cashflow nach Steuer ist das Ergebnis, das übrig bleibt, wenn du Miete, laufende Kosten, Finanzierung und Steuerwirkung zusammenrechnest. Erst diese Zahl sagt dir, ob du monatlich etwas übrig hast oder zuzahlst und wie viel davon in die Tilgung fließt, also in dein Vermögen. Wie du diese Rechnung Schritt für Schritt aufstellst, zeigt der Ratgeber Rechnet sich eine vermietete Eigentumswohnung?.

Wann sie sich nicht lohnt

Genauso wichtig wie die Frage, wann sich eine Wohnung trägt, ist die Frage, wann sie es nicht tut. Diese Warnzeichen entscheiden häufiger über Erfolg oder Verlust als die guten Kennzahlen.

Ein zu hoher Kaufpreisfaktor über 30 trägt sich meist nur über die Hoffnung auf Wertsteigerung, nicht über die Miete. Das ist eine Wette, keine Rechnung. Ein auffällig niedriges Hausgeld unter etwa 2,50 €/m² schönt den Cashflow und deutet oft auf eine unterfinanzierte Instandhaltungsrücklage hin, dann drohen Sonderumlagen. Realistisch sind rund 3,00 bis 4,50 €/m², mehr dazu im Ratgeber Hausgeld zu niedrig.

Aufmerksam wirst du auch bei einer Kaltmiete deutlich über dem Marktniveau. Liegt die angesetzte Miete mehr als etwa 25 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist das das klassische Muster verkäufergestützter Mieten oder Mietgarantien, die die Rendite künstlich hochrechnen. Fällt die Miete auf Marktniveau, kippt die Kalkulation. Und eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital erhöht das Risiko deutlich, weil ohne Puffer jede Zinserhöhung und jede Sonderumlage sofort durchschlägt. Tragbar ist sie nur, wenn du die Risiken kennst und genug Reserve im Hintergrund hast, um harte Phasen zu überbrücken.

Die objektbezogenen Warnzeichen sind harte Ausschlusskriterien. Ein Objekt, das über dem Markt gehebelt ist oder dessen Rücklage die anstehenden Sanierungen nicht deckt, wird auch durch eine gute persönliche Ausgangslage nicht tragfähig. Bei der Finanzierung entscheidet dagegen deine Reserve mit. Zwischen „klar gut” und „klar Finger weg” liegt aber ein breiter Graubereich. Dort entscheidet deine eigene Situation mit.

Was das Exposé verschweigt

Ein Exposé ist ein Verkaufsdokument. Es nennt die Bruttomietrendite, weil sie am höchsten aussieht, und lässt die Kaufnebenkosten, die nicht umlegbaren Kosten und die Rücklagenlage der Gemeinschaft weg. Für eine ehrliche Entscheidung brauchst du Unterlagen, die im Exposé nicht stehen: die Teilungserklärung, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung, den Wirtschaftsplan und die Hausgeldabrechnung. Erst daraus siehst du, ob Sanierungen anstehen und ob die Rücklage sie deckt.

Die Wertsteigerung, mit der viele Anbieter rechnen, ist keine sichere Größe. Sie kann eintreten oder ausbleiben und hängt an der Lage, am Zustand und an der allgemeinen Marktentwicklung. Eine Kalkulation, die nur über die erhoffte Wertsteigerung aufgeht, ist eine Spekulation, keine tragfähige Kapitalanlage.

Vor- und Nachteile nüchtern

Eine vermietete Eigentumswohnung hat handfeste Vorteile. Die Miete deckt einen Teil der Finanzierung, die Tilgung baut über die Jahre Vermögen auf und die steuerliche Absetzung von AfA und Zinsen mindert die Steuerlast. Wer die Wohnung mehr als zehn Jahre hält, verkauft einen möglichen Gewinn steuerfrei.

Dem stehen echte Nachteile gegenüber. Dein Geld ist gebunden und nicht kurzfristig verfügbar. Du trägst das Risiko von Mietausfall, Leerstand und unerwarteten Kosten aus der Gemeinschaft. Und du bist auf eine einzelne Wohnung an einem einzelnen Ort konzentriert, ohne die Streuung, die etwa ein Wertpapierdepot bietet. Ob die Vorteile für dich überwiegen, hängt an deinem Anlagehorizont, deinem Puffer und daran, ob du den möglichen monatlichen Zuschuss dauerhaft tragen kannst.

Warum die gleiche Wohnung nicht für jeden passt

Zwei Menschen können dasselbe Exposé prüfen, dieselben vier Zahlen sehen und trotzdem zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Das ist kein Widerspruch. Die Kennzahlen sagen dir, ob ein Objekt grundsätzlich tragfähig ist. Ob es zu dir passt, hängt an deiner Situation und an dem, was du erreichen willst.

Ein paar Beispiele, wie derselbe Wert unterschiedlich zählt:

• Ziel und Strategie. Willst du sofort einen positiven Cashflow, brauchst du ein Objekt mit niedrigem Faktor und solider Miete. Geht es dir um Vermögensaufbau über 20 Jahre, kannst du einen anfänglichen Zuschuss eher tragen, weil Tilgung und mögliche Wertsteigerung für dich arbeiten. Dieselbe Wohnung mit monatlichem Zuschuss ist für das eine Ziel unpassend und für das andere in Ordnung. Wie eine vermietete Wohnung als langfristige Altersvorsorge wirkt, steht ausführlich im Ratgeber Eigentumswohnung als Altersvorsorge.
• Eigenkapital. Wer viel Eigenkapital einbringt, senkt die Finanzierungslast und kann auch bei einem knapperen Cashflow ruhig schlafen. Wer knapp finanziert, braucht mehr Sicherheitsabstand bei genau denselben Zahlen.
• Steuersituation. Die steuerliche Wirkung aus AfA und Zinsen fällt bei einem hohen persönlichen Steuersatz stärker ins Gewicht als bei einem niedrigen. Das verschiebt den Cashflow nach Steuer und damit die Antwort für dich.
• Anlagehorizont und Risikotoleranz. Wer die Wohnung 15 Jahre halten will und einen Puffer für Sonderumlagen und Mietausfall hat, verkraftet Schwankungen, die jemanden mit kurzem Horizont und dünner Reserve aus der Bahn werfen.

Die Zahlen bilden die Grundlage, sie geben aber noch nicht das ganze Bild. Sie schließen die Objekte aus, die für niemanden aufgehen, und sie zeigen dir für alle anderen, worauf du dich einlässt. Die eigentliche Entscheidung triffst du danach, vor deinem persönlichen Hintergrund. Dafür ist ImmoSis gebaut. Die App liefert dir die geprüfte Zahlenbasis und die roten Flaggen, damit du beurteilen kannst, ob dieses Objekt zu deiner Lage und deiner Strategie passt. Die Entscheidung bleibt bei dir, die App macht sie fundiert.

Häufige Fragen

Ab welcher Rendite lohnt sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage? Als Marktfaustregel gilt eine Nettomietrendite ab etwa 3 bis 4 Prozent als tragfähig, gerechnet nach Kaufnebenkosten und laufenden Kosten. Die Bruttomietrendite aus dem Exposé liegt immer höher und taugt nicht als Maßstab. Am Ende entscheidet die vollständige Rechnung für dein konkretes Objekt, die Faustregel gibt nur die Richtung vor.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Wohnung als Kapitalanlage? Eine feste Grenze gibt es nicht. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist riskant, weil ohne Puffer jede Zinserhöhung und jede Sonderumlage sofort durchschlägt. Machbar ist sie mit sehr guter Bonität und genug Reserve, um harte Zinsphasen zu überbrücken. Ohne diesen Puffer wird sie schnell zum Problem. Üblich ist, mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zu decken, damit das Darlehen nicht über dem Kaufpreis liegt. Viele Banken erwarten dafür eine Eigenkapitalquote von rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

Lohnt sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage trotz hoher Zinsen? Höhere Zinsen drücken den Cashflow, weil die Finanzierung teurer wird. Ob sich der Kauf trotzdem trägt, hängt vom Verhältnis aus Kaufpreis, Miete und Zinssatz ab. Ein günstiger Kaufpreisfaktor kann höhere Zinsen ausgleichen, ein hoher Faktor verschärft das Problem. Die Rechnung entscheidet, nicht der Zinssatz allein.

Was ist besser, eine Eigentumswohnung selbst nutzen oder vermieten? Das sind zwei verschiedene Fragen. Bei der Selbstnutzung sparst du Miete, kannst aber AfA und Zinsen nicht absetzen. Bei der Vermietung zählt die Rendite nach Steuer. Dieser Ratgeber betrachtet die Wohnung als Kapitalanlage, also die vermietete Variante.

Wie lange sollte ich eine Wohnung als Kapitalanlage halten? Sinnvoll ist ein Anlagehorizont von mindestens zehn Jahren. Erst nach zehn Jahren ist ein Verkaufsgewinn steuerfrei und die Kaufnebenkosten amortisieren sich über mehrere Jahre. Kurzfristige Gewinne sind bei Immobilien die Ausnahme.

Entscheiden nur die Kennzahlen, ob sich eine Wohnung lohnt? Nein. Die Kennzahlen sind die notwendige Grundlage und sie schließen die Objekte aus, die für niemanden aufgehen. Ob sich eine tragfähige Wohnung für dich lohnt, hängt zusätzlich an deiner persönlichen Lage und deiner Strategie. Dazu zählen dein Eigenkapital, deine Steuersituation, dein Anlagehorizont, deine Risikotoleranz und ob du auf laufenden Cashflow oder auf langfristigen Vermögensaufbau zielst. Die gleiche Wohnung kann für den einen sinnvoll und für den anderen unpassend sein.

Wann du fachlichen Rat brauchst

Dieser Artikel zeigt, an welchen Zahlen du die Entscheidung festmachst. Er ist ein Prüfergebnis, keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung und kein Renditeversprechen. Für die konkrete Steuerwirkung mit deinem persönlichen Satz und für die rechtliche Prüfung der Unterlagen ziehst du einen Steuerberater oder einen Fachanwalt hinzu.

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Ob deine konkrete Wohnung überhaupt tragfähig ist, zeigt die vollständige Rechnung. Den Überschlag der Rendite machst du im Mietrendite-Rechner, die Kaufnebenkosten deines Bundeslands im Kaufnebenkosten-Rechner und die Angemessenheit des Preises im Kaufpreisfaktor-Rechner. Cashflow, exakte Steuerwirkung nach § 32a und die Risiko-Warnungen fasst die Ankaufsprüfung von ImmoSis in einem klaren Prüfergebnis zusammen, das dir auch abrät, wenn die Zahlen nicht tragen. Die geprüfte Zahlenbasis nimmt dir die Entscheidung nicht ab, sie gibt dir den Boden, auf dem du sie vor deinem eigenen Hintergrund treffen kannst.