Vermietete Wohnung kaufen: was du bei Mietvertrag, Mieter und Miete prüfst

Was du mit einer vermieteten Wohnung wirklich kaufst

Eine vermietete Wohnung klingt im Exposé nach dem einfachsten Fall. Die Mieteinnahmen laufen ab dem ersten Tag, ein Mieter ist gefunden, die Rendite steht als fertige Zahl daneben. Genau diese Zahl hängt aber an einem Vertrag, den du nie verhandelt hast und nach dem Kauf so schnell nicht ändern kannst. Du kaufst zwei Dinge auf einmal, die Wohnung und das laufende Mietverhältnis.

Für deine Kalkulation heißt das, die wichtigsten Größen stehen schon fest. Dieser Ratgeber zeigt, was du vor dem Kauf prüfst, damit die Rendite aus dem Exposé auch nach der Eigentumsumschreibung noch stimmt.

Auch praktisch läuft einiges anders. Für die Besichtigung brauchst du einen Termin, den der Mieter mitträgt, plane also Vorlauf ein und nutze den einen Termin gründlich. Die Besichtigungs-Checkliste hilft dabei.

Kauf bricht nicht Miete: der Mietvertrag geht auf dich über

Mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch trittst du nach § 566 BGB als Vermieter in den bestehenden Mietvertrag ein. Alle Rechte und Pflichten gelten dann für dich, zur unveränderten Miete und mit jeder Klausel, die der Verkäufer einmal vereinbart hat. Der Kauf selbst ist kein Kündigungsgrund. Wirtschaftlich bekommst du die Miete meist schon früher, üblich ist der im Kaufvertrag geregelte Nutzen-Lasten-Wechsel.

Bei der Kaution gilt § 566a BGB. Die Pflicht, sie am Ende des Mietverhältnisses zurückzuzahlen, geht auch dann auf dich über, wenn der Verkäufer sie dir nie weitergereicht hat. Lass deshalb im Kaufvertrag regeln, dass die Kaution samt Zinsen auf dich übertragen wird, und lass dir die getrennte Anlage nachweisen. Als Kaution erlaubt sind höchstens drei Kaltmieten (§ 551 BGB), mehr darf auch der bisherige Vermieter nicht verlangt haben.

Diese Unterlagen brauchst du zusätzlich

Zu den üblichen Kaufunterlagen kommen beim vermieteten Objekt die Papiere des Mietverhältnisses. Fordere sie früh an, ihr Fehlen ist selbst ein Signal.

• Mietvertrag mit allen Nachträgen und Anlagen
• Nachweis der Mietzahlungen der letzten zwölf Monate (Mietkonto oder Kontoauszüge)
• Kautionsnachweis mit Anlageform und aktuellem Stand
• letzte Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter samt offener Nachzahlungen
• Schriftverkehr zu Mängeln, Mietminderungen oder Beschwerden
• Übergabeprotokoll vom Einzug des Mieters

Welche Unterlagen du für die Wohnung selbst brauchst, von der Hausgeldabrechnung bis zur Teilungserklärung, steht im Ratgeber Unterlagen beim Wohnungskauf.

Fünf Punkte, die du im Mietvertrag prüfst

Prüfpunkt	Worauf es ankommt
Konditionen gegen das Exposé	Stimmen Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung und Kaution im Vertrag mit den Verkäuferangaben überein? Gerechnet wird mit den Zahlen aus dem Vertrag.
Rückstände und Minderungen	Offene Mieten oder eine laufende Mietminderung übernimmst du als Konflikt gleich mit. Zahlungshistorie zeigen lassen.
Staffel, Index oder Befristung	Eine Staffel- oder Indexmiete legt die künftige Entwicklung fest, ein vereinbarter Kündigungsverzicht bindet dich über Jahre.
Ungewöhnliche Klauseln	Mietfreie Zeiten, Sonderrechte des Mieters, abweichende Regeln zu Schönheitsreparaturen. Im Zweifel rechtlich prüfen lassen.
Kaution	Höhe (höchstens drei Kaltmieten), Anlageform, Übertragung im Kaufvertrag geregelt?

Die Ankaufsprüfung von ImmoSis stellt diese Fragen als eigene Prüfpunkte im Prüfkatalog, die Mietvertragsrisiken zählen dort zu den kritischen Punkten.

Bestandsmiete unter oder über dem Markt

Rechne den Kauf so, dass er mit der heutigen Miete trägt. Alles darüber hinaus ist Spielraum, den du erst über Jahre heben kannst.

Liegt die Bestandsmiete unter der Marktmiete, liest sich das als Chance. Sie wirkt aber langsam. Im laufenden Mietverhältnis darfst du die Miete höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben und die Kappungsgrenze deckelt den Weg dorthin auf 20 Prozent in drei Jahren, in vielen Städten per Landesverordnung auf 15 Prozent (§ 558 BGB). Ein Beispiel: Die Bestandsmiete liegt bei 600 €, die Marktmiete bei 800 €. Mit der 15-Prozent-Kappung erreichst du in drei Jahren höchstens 690 €, die 800 € erst deutlich später und nur, wenn die Vergleichsmiete das hergibt. Bei einem Mieterwechsel bist du freier, in Gemeinden mit Mietpreisbremse deckelt dann aber die Vergleichsmiete plus 10 Prozent die neue Miete. Was das für die Rendite bedeutet, rechnet der Ratgeber zur Mietpreisbremse durch.

Liegt die Bestandsmiete deutlich über der Marktmiete, ist das ein Warnsignal. Ab etwa 25 Prozent über Markt wertet die ImmoSis-Prüfung das als Red Flag, weil es das klassische Muster gestützter Mieten und Mietgarantien ist, die eine Rendite künstlich hochrechnen. Zieht der Mieter aus, fällt die Miete auf Marktniveau und die Kalkulation kippt. Wie du eine Exposé-Miete gegen die Vergleichsmiete prüfst, zeigt der Ratgeber zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die vollständige Rechnung danach Rechnet sich eine vermietete Eigentumswohnung?

Umgewandelte Wohnung: Kündigungssperrfrist und Vorkaufsrecht

Viele vermietete Eigentumswohnungen waren früher Teil eines ungeteilten Mietshauses und wurden erst später in Wohnungseigentum aufgeteilt. Wurde die Wohnung nach dem Einzug des Mieters umgewandelt, gelten beim Verkauf zwei Sonderregeln.

Erstens die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB. Als Erwerber kannst du dich drei Jahre lang weder auf Eigenbedarf noch auf eine Verwertungskündigung berufen. Die Frist beginnt mit der ersten Veräußerung nach der Umwandlung und bindet auch einen späteren Erwerber, bis sie abgelaufen ist. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt verlängern die Länder diese Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre. Als Kapitalanleger stört dich die Sperrfrist im Alltag wenig, du willst ohnehin vermieten. Sie begrenzt aber den Kreis späterer Käufer, denn wer selbst einziehen will, muss die Frist abwarten.

Zweitens das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB. Beim ersten Verkauf nach der Umwandlung darf der Mieter zu den Konditionen deines Kaufvertrags selbst kaufen. Übt er das Recht aus, kommt dein Kauf nicht zum Zug. Ausgenommen ist der Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige des Verkäufers.

Ob die Regeln greifen, zeigt der Vergleich der Daten. Liegt der Mietbeginn vor dem Datum der Teilungserklärung, ist die Wohnung im laufenden Mietverhältnis umgewandelt worden. Wie du beide Dokumente liest, steht in Teilungserklärung prüfen und Grundbuch lesen. Im Zweifel gehört die Frage vor der Unterschrift zu Notar oder Anwalt.

Wann du fachlichen Rat brauchst

Dieser Ratgeber ordnet die Regeln ein und ersetzt keine Rechtsberatung. Zum Anwalt oder Notar gehört der Fall, wenn der Mietvertrag ungewöhnliche Klauseln enthält, wenn Rückstände oder ein laufender Streit mit dem Mieter im Raum stehen, wenn unklar ist, ob Sperrfrist oder Vorkaufsrecht greifen, oder wenn der Verkäufer die Kautionsübertragung im Kaufvertrag offenlassen will. Diese Beratung kostet wenig im Vergleich zu einem übernommenen Konflikt.

Häufige Fragen

Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn ich eine vermietete Wohnung kaufe? Er läuft unverändert weiter. Nach § 566 BGB trittst du mit der Eigentumsumschreibung als Vermieter in den bestehenden Vertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Der Kauf selbst ist kein Kündigungsgrund.

Bekomme ich als Käufer die Kaution vom Verkäufer? Regel das im Kaufvertrag. Die Pflicht zur Rückzahlung an den Mieter geht nach § 566a BGB auf dich über, auch wenn du die Kaution nie erhalten hast. Lass dir Übertragung und Anlagenachweis deshalb schriftlich zusichern.

Kann ich nach dem Kauf die Miete erhöhen? Im laufenden Mietverhältnis vor allem in den Grenzen des § 558 BGB. Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die Kappungsgrenze erlaubt höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in vielen Städten 15 Prozent. Die Miete muss dafür seit 15 Monaten unverändert sein. Nach einer Modernisierung gelten eigene Regeln (§ 559 BGB), Staffel- und Indexmiete folgen dem Vertrag.

Kann ich eine vermietete Wohnung kaufen und selbst einziehen? Grundsätzlich ja, über eine Eigenbedarfskündigung mit berechtigtem Interesse. Bei Wohnungen, die nach dem Einzug des Mieters umgewandelt wurden, sperrt § 577a BGB diesen Weg für drei bis zehn Jahre. Dieser Ratgeber richtet sich an Kapitalanleger, für den Eigenbedarfsweg hol dir rechtlichen Rat.

Ist eine vermietete Wohnung günstiger als eine leere? Oft ja, weil Selbstnutzer als Käufer ausscheiden und die Bestandsmiete den Ertrag begrenzt. Einen festen Abschlag gibt es nicht. Prüf im Einzelfall, ob der Preisvorteil die gebundene Miete und die Sonderregeln aufwiegt.

---

Ob die Zahlen des konkreten Objekts tragen, zeigt die Ankaufsprüfung. Sie fragt die Mietvertragspunkte einzeln ab, ordnet die Bestandsmiete an der geschätzten Marktmiete ein und warnt je Gemeinde, wenn die Mietpreisbremse gilt. Fachbegriffe wie Kaltmiete und Mietspiegel erklärt das Glossar.