Ablauf Immobilienkauf: die Reihenfolge von der Zusage bis zum Grundbuch

Warum die Reihenfolge über dein Geld entscheidet

Beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung kostet die falsche Reihenfolge bares Geld. Wer den Kaufvertrag unterschreibt, bevor die Bank endgültig zugesagt hat, steht im schlimmsten Fall ohne Finanzierung da und haftet trotzdem aus dem Vertrag. Wer die Unterlagen erst beim Notartermin zusammensucht, verliert Wochen und zahlt womöglich Bereitstellungszinsen auf ein Darlehen, das er noch gar nicht abrufen kann.

Der Ablauf ist immer gleich, egal ob Haus oder Wohnung. Er besteht aus einer Vorbereitungsphase, in der du die Weichen stellst, und einer Abwicklungsphase, die beim Notar beginnt und mit dem Grundbucheintrag endet. Die Vorbereitung hast du selbst in der Hand, die Abwicklung folgt festen rechtlichen Schritten mit Fristen, die du kennen solltest.

Die richtige Reihenfolge in neun Schritten

Diese Reihenfolge hält dich handlungsfähig und verhindert, dass du dich vertraglich bindest, bevor die Finanzierung steht.

Schritt	Was du tust	Warum in dieser Reihenfolge
1. Finanzrahmen	Eigenkapital, Budget und Kreditrahmen klären, Finanzierungszertifikat einholen	Du weißt, was du dir leisten kannst, bevor du suchst
2. Suche	Objekte suchen, die zum Rahmen passen	Kein Verlieben in Wohnungen außerhalb des Budgets
3. Vorprüfung	Die Zahlen aus dem Exposé prüfen, bevor du hinfährst	Nur was sich auf dem Papier trägt, ist eine Besichtigung wert
4. Besichtigung	Nur geprüfte Objekte ansehen und offene Fragen vor Ort klären	Spart dir Termine für Wohnungen, die sich ohnehin nicht rechnen
5. Objektprüfung	Vollständige Unterlagen prüfen und den echten Wert ermitteln	Vor dem Angebot wissen, ob sich der Kauf trägt
6. Unterlagen	Alle Kaufobjekt- und Selbstauskunftsunterlagen sammeln	Die Bank braucht ein vollständiges Paket
7. Finanzierung	Verbindliche Finanzierungszusage der Bank holen	Erst mit fester Zusage zum Notar
8. Notar	Kaufvertragsentwurf prüfen, Termin, Beurkundung	Rechtlich bindend, deshalb zuletzt
9. Abwicklung	Zahlung nach Fälligkeit, Nutzen-Lasten-Wechsel, Grundbuch	Läuft nach festen Schritten ab

Der wichtigste Satz zur Reihenfolge: Den Kaufvertrag rufst du erst ab, wenn die Bank final zugesagt hat. Ein Kaufvertragsentwurf, den der Notar vorbereitet, ist unverbindlich. Sobald beurkundet ist, kommst du aus dem Vertrag nur noch schwer und teuer heraus. Ein notarieller Kaufvertrag hat kein allgemeines Widerrufsrecht, dazu weiter unten mehr.

Schritt 1 bis 5: die Vorbereitung, die du selbst steuerst

Bevor du überhaupt ein Exposé anschaust, klärst du deine eigene Lage. Wie viel Eigenkapital steht bereit, welche monatliche Rate trägst du dauerhaft, wie viel Kredit bekommst du. Rechne dabei die Kaufnebenkosten von Anfang an mit ein. Je nach Bundesland und Makler kommen rund 5,5 bis 12 Prozent auf den Kaufpreis drauf, den Überschlag machst du im Kaufnebenkosten-Rechner. Viele Banken und Vermittler stellen dir ein Finanzierungszertifikat aus, eine unverbindliche Einschätzung über die Höhe, die du finanzieren kannst. Das bleibt eine Orientierung für die Suche und ein Signal an den Verkäufer, dass du ernsthaft kaufen kannst. Eine feste Zusage ist es noch nicht.

Danach beginnt die Suche. Sobald ein Exposé interessant aussieht, kommt die Stelle, an der du dir den meisten Aufwand sparst. Bevor du einen Besichtigungstermin ausmachst und quer durch die Stadt fährst, prüfst du die Zahlen, die schon im Exposé stehen. Stimmt die angesetzte Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete überein? Ist das Hausgeld realistisch oder verdächtig niedrig angesetzt? Wie hoch ist der Kaufpreisfaktor im Vergleich zur Lage? Trägt sich die Wohnung schon auf dem Papier nicht, sparst du dir den Termin. Genau dafür ist die Objektprüfung von ImmoSis gedacht. Du gibst die Exposé-Daten ein und siehst vor dem ersten Termin, ob sich der Besuch überhaupt lohnt.

Was diese Vorprüfung besteht, siehst du dir an. Bei der Besichtigung klärst du, was im Exposé nicht steht, also den baulichen Zustand, die Lage im Haus und den Eindruck vor Ort. Überzeugt dich das, folgt die gründliche Objektprüfung mit den vollständigen Unterlagen. Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Grundbuchauszug zeigen Risiken, die kein Exposé nennt. Diese Prüfung entscheidet endgültig, ob sich der Kauf für dich trägt, und sie gehört vor dein Angebot.

Schritt 6: die Unterlagen, ohne die die Bank nicht rechnet

Die Bank prüft zwei Dinge: dich und das Objekt. Für beides braucht sie Unterlagen. Fehlt eine, zieht sich die Zusage in die Länge. Deshalb lohnt es sich, das Paket früh und vollständig zusammenzustellen.

Zum Objekt verlangt die Bank in der Regel:

• einen aktuellen Grundbuchauszug, wie du ihn liest, steht im Ratgeber zum Grundbuch
• die Teilungserklärung mit allen Nachträgen
• eine bemaßte Grundrisszeichnung oder eine Wohnflächenberechnung
• die letzten Hausgeldabrechnungen, den Wirtschaftsplan und die Protokolle der Eigentümerversammlungen
• den Energieausweis und, bei vermieteten Wohnungen, den bestehenden Mietvertrag

Zu deiner Person verlangt sie eine Selbstauskunft mit deinen Einkommens- und Vermögensverhältnissen, dazu Gehaltsnachweise, Kontoauszüge und eine Aufstellung bestehender Verbindlichkeiten. Aus diesen Angaben leitet die Bank deine Kapitaldienstfähigkeit ab, also ob du die Rate dauerhaft tragen kannst.

Die Selbstauskunft ist der Teil, den du selbst in der Hand hast und deshalb gut vorbereiten kannst. Im Bankpaket von ImmoSis pflegst du deine Angaben zu Person, Haushaltsrechnung und Vermögen einmal ein. Objektwerte und Restschulden aus deinem Bestand kommen automatisch dazu, sodass du sie nicht doppelt eintippst. Über die Druckansicht sicherst du das fertige Paket als PDF und legst es dem Bankgespräch bei. So gehst du mit einer geordneten Mappe ins Gespräch statt mit losen Zetteln.

Schritt 7: die verbindliche Finanzierungszusage

Mit dem vollständigen Paket beantragst du die Finanzierung. Die Bank bewertet das Objekt selbst und ermittelt einen Beleihungswert, der oft unter dem Kaufpreis liegt. Aus diesem Wert und deiner Bonität ergibt sich, wie viel sie finanziert und zu welchem Zins. Die Prüfung dauert je nach Haus und Auslastung meist ein bis vier Wochen.

Am Ende steht ein konkretes Finanzierungsangebot. Solche Angebote sind oft nur wenige Tage bindend, häufig um die zwei Wochen. Prüfe in dieser Zeit den Zins und ebenso die Nebenbedingungen. Zwei davon sind für den weiteren Ablauf entscheidend.

Die bereitstellungszinsfreie Zeit. Zwischen der Zusage und dem Abruf des Darlehens vergehen Wochen. In dieser Zeit hält die Bank das Geld für dich bereit. Nach einer bestimmten Frist verlangt sie dafür Bereitstellungszinsen, üblich sind etwa 0,25 Prozent pro Monat (rund 3 Prozent im Jahr) auf den noch nicht abgerufenen Betrag. Wie lange die Bank kostenlos bereitstellt, ist Verhandlungssache und reicht von wenigen Wochen bis zu mehreren Monaten. Beim Kauf einer bestehenden Wohnung wird das Darlehen oft schon kurz nach der Beurkundung in einem Betrag ausgezahlt, dann fallen häufig gar keine Bereitstellungszinsen an. Beim Neubau mit Zahlung nach Baufortschritt ist die Frist der wichtigere Verhandlungspunkt.

Die Selbstbewertung der Bank als Verhandlungshebel. Bewertet die Bank das Objekt niedriger als den geforderten Kaufpreis, ist das ein sachliches Argument in der Preisverhandlung mit dem Verkäufer. Ein unabhängiger Dritter stuft den Preis als zu hoch ein, das wiegt gegenüber dem Verkäufer schwerer als dein eigenes Gefühl. Das gilt auch für einen erkennbaren Sanierungsstau, eine dünne Instandhaltungsrücklage oder eine schwache Energieeffizienz. Alles, was die Bank als Risiko sieht, kannst du als Käufer in die Verhandlung einbringen.

Schritt 8: der Notartermin und der Kaufvertrag

Steht die Finanzierung, geht es zum Notar. In Deutschland ist die notarielle Beurkundung beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet, er vertritt weder dich noch den Verkäufer.

Den Kaufvertragsentwurf bekommst du vor dem Termin. Kaufst du von einem Unternehmer, etwa von einem Bauträger oder einem gewerblichen Verkäufer, muss dir der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Absatz 2a Satz 2 Nummer 2 Beurkundungsgesetz). Kaufst du dagegen von einer Privatperson, greift diese Pflichtfrist nicht. Nimm dir die Bedenkzeit dann selbst und lass dich nicht in einen zu frühen Termin drängen. Diese zwei Wochen sind eine Prüf- und Bedenkzeit, kein Widerrufsrecht. Nutze sie, um den Entwurf zu lesen und Unklarheiten mit dem Notar zu klären, bevor du unterschreibst. Achte besonders auf den vereinbarten Stichtag für den Nutzen-Lasten-Wechsel, auf Regelungen zur Instandhaltungsrücklage und darauf, dass alte Lasten des Verkäufers aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Im Termin liest der Notar den Vertrag vor, beantwortet Fragen und beurkundet. Mit der Beurkundung ist der Kauf rechtlich verbindlich. Danach veranlasst der Notar die weiteren Schritte, insbesondere die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die dich bis zur endgültigen Eintragung als Käufer schützt.

Zum Widerruf: Kaufvertrag und Kreditvertrag sind zwei Dinge

Hier liegt ein verbreiteter Irrtum. Ein notariell beurkundeter Immobilienkaufvertrag hat kein gesetzliches 14-tägiges Widerrufsrecht. Wer im Notartermin unterschreibt, ist gebunden. Ein Rücktritt ist nur unter engen vertraglichen Voraussetzungen möglich und meist mit Kosten verbunden.

Das häufig genannte 14-tägige Widerrufsrecht bezieht sich auf den Verbraucher-Darlehensvertrag, also die Finanzierung, nicht auf den Kaufvertrag (§ 495 BGB). Es ist an Bedingungen geknüpft und kann im Einzelfall eingeschränkt sein, etwa wenn der Darlehensvertrag selbst notariell beurkundet wird. Verlass dich deshalb nicht auf einen vermeintlichen Notausgang nach der Beurkundung. Deine Sicherheit liegt in der sauberen Prüfung vorher, der Widerruf danach ist keine.

Schritt 9: von der Zahlung bis zum Grundbucheintrag

Nach der Beurkundung zahlst du nicht sofort. Der Notar sorgt erst dafür, dass bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, vor allem die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die Löschungsunterlagen für alte Grundschulden des Verkäufers. Erst wenn alles gesichert ist, schickt der Notar dir die Fälligkeitsmitteilung. Ab da hast du eine im Vertrag genannte Frist, den Kaufpreis zu zahlen. Zwischen Beurkundung und Fälligkeit vergehen häufig vier bis acht Wochen.

Der Nutzen-Lasten-Wechsel ist der wirtschaftliche Stichtag. Mit der vollständigen Kaufpreiszahlung gehen Besitz, Nutzungen und Lasten auf dich über (§ 446 BGB). Ab diesem Tag stehen dir die Mieteinnahmen zu, und du trägst die laufenden Kosten wie Hausgeld und Grundsteuer. Im Kaufvertrag wird dieser Stichtag oft auf den Tag der Kaufpreiszahlung oder den ersten des Folgemonats gelegt. Der Wechsel ist bei einer vermieteten Wohnung wichtig, weil ab hier die Miete für dich läuft und du in das bestehende Mietverhältnis eintrittst.

Der Eigentumsübergang kommt zuletzt. Rechtlicher Eigentümer wirst du erst mit der Eintragung ins Grundbuch (§ 873 BGB). Diese Eintragung dauert je nach Auslastung des Grundbuchamts unterschiedlich lang, von wenigen Wochen bis zu mehreren Monaten. Für dich praktisch heißt das: Du zahlst und nutzt die Wohnung bereits, die formale Eintragung folgt danach. Die Auflassungsvormerkung schützt dich in dieser Zwischenzeit davor, dass der Verkäufer die Wohnung ein zweites Mal veräußert oder belastet.

Wie lange dauert der ganze Ablauf?

Vom ersten Suchtag bis zum Schlüssel vergehen bei einem realistischen Verlauf mehrere Monate. Die reine Abwicklung ab der Beurkundung dauert typischerweise zwei bis vier Monate, bis der Kaufpreis fällig ist und der Nutzen-Lasten-Wechsel greift. Die Grundbucheintragung selbst kann sich danach noch länger hinziehen, ohne dass dich das im Alltag stört.

Phase	Grobe Dauer
Finanzierungsprüfung der Bank	1 bis 4 Wochen
Prüffrist Kaufvertragsentwurf	mindestens 2 Wochen (gesetzlich nur beim Kauf von einem Unternehmer)
Beurkundung bis Kaufpreisfälligkeit	4 bis 8 Wochen
Grundbucheintragung nach Zahlung	wenige Wochen bis mehrere Monate

Die Zahlen sind Anhaltspunkte, keine Garantie. Auslastung der Bank, des Notars und des Grundbuchamts verschieben den Ablauf im Einzelfall deutlich.

Wann du fachlichen Rat brauchst

Dieser Artikel zeigt den üblichen Ablauf und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einem ungewöhnlichen Kaufvertrag, unklaren Lasten im Grundbuch, offenen Fragen zum Mietverhältnis oder zur Übernahme der Instandhaltungsrücklage klärst du das vor der Beurkundung mit dem Notar oder einem Fachanwalt. Fragen zur Finanzierung und zur steuerlichen Behandlung gehören zu deiner Bank und deinem Steuerberater. Die Kosten für eine Prüfung sind gering im Vergleich zu einer Fehlentscheidung beim Kauf.

Häufige Fragen

In welcher Reihenfolge läuft ein Immobilienkauf ab? Zuerst klärst du deinen Finanzierungsrahmen, dann suchst du und prüfst die Zahlen aus dem Exposé, bevor du besichtigst. Danach prüfst du die vollständigen Unterlagen, sammelst das Bankpaket und holst die verbindliche Finanzierungszusage. Erst danach geht es zum Notar zur Beurkundung. Nach der Zahlung folgen der Nutzen-Lasten-Wechsel und zuletzt die Grundbucheintragung.

Wann unterschreibe ich den Kaufvertrag? Erst wenn die Bank final zugesagt hat. Ein Kaufvertragsentwurf vom Notar ist unverbindlich, die Beurkundung dagegen bindet dich. Ohne feste Finanzierungszusage riskierst du, dass du aus dem Vertrag haftest, ohne das Geld zu bekommen.

Welche Unterlagen braucht die Bank für die Finanzierung? Zum Objekt einen aktuellen Grundbuchauszug, die Teilungserklärung mit Nachträgen, eine bemaßte Grundrisszeichnung oder Wohnflächenberechnung, Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftsplan, Protokolle und den Energieausweis. Zu deiner Person eine Selbstauskunft mit Einkommens- und Vermögensnachweisen.

Was ist der Nutzen-Lasten-Wechsel? Der Stichtag, an dem Besitz, Nutzungen und Lasten der Immobilie auf dich übergehen, meist mit der vollständigen Kaufpreiszahlung (§ 446 BGB). Ab diesem Tag stehen dir die Mieteinnahmen zu, und du trägst die laufenden Kosten. Eigentümer wirst du aber erst mit der Grundbucheintragung.

Habe ich beim Immobilienkauf ein 14-tägiges Widerrufsrecht? Für den notariellen Kaufvertrag nicht. Nach der Beurkundung bist du gebunden. Die zwei Wochen vor dem Termin sind eine Prüf- und Bedenkzeit für den Vertragsentwurf, kein Widerruf. Ein 14-tägiges Widerrufsrecht gibt es dagegen beim Verbraucher-Darlehensvertrag, also der Finanzierung.

Wie lange dauert die Grundbucheintragung? Das hängt von der Auslastung des Grundbuchamts ab und reicht von wenigen Wochen bis zu mehreren Monaten. Praktisch nutzt du die Wohnung schon nach dem Nutzen-Lasten-Wechsel, die formale Eintragung folgt danach. Bis dahin schützt dich die Auflassungsvormerkung.

Was sind Bereitstellungszinsen und wann fallen sie an? Bereitstellungszinsen zahlst du, wenn die Bank das zugesagte Darlehen für dich bereithält, du es aber noch nicht abgerufen hast. Nach der bereitstellungszinsfreien Zeit werden sie fällig, üblich sind etwa 0,25 Prozent pro Monat auf den offenen Betrag. Wie lange kostenlos bereitgestellt wird, verhandelst du mit der Bank. Beim Kauf einer bestehenden Wohnung wird das Darlehen oft kurz nach der Beurkundung in einem Betrag ausgezahlt, dann fallen häufig gar keine Bereitstellungszinsen an.

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Der Ablauf zeigt, wo die teuren Fehler lauern: ein Angebot ohne geprüfte Zahlen und eine Unterschrift ohne feste Finanzierung. ImmoSis setzt an der Objektprüfung an, damit du schon vor der Besichtigung siehst, ob sich der Besuch lohnt, und vor dem Angebot weißt, ob sich der Kauf trägt. Die Objektprüfung führt dich mit konkreten Prüfpunkten durch die Unterlagen, die Ankaufsprüfung fasst Cashflow, Steuerwirkung und Risiken zu einem klaren Prüfergebnis zusammen. Ob die Zahlen im Exposé halten, rechnest du vorab mit dem Mietrendite-Rechner und dem Kaufpreisfaktor-Rechner.