Degressive AfA für Neubauwohnungen: was die 5 Prozent wirklich bringen

Warum die 5 Prozent im Neubau-Exposé genauer hinzusehen verdienen

Seit dem Wachstumschancengesetz vom März 2024 taucht in Neubau-Exposés ein neues Verkaufsargument auf: „5 Prozent Abschreibung”. Die Zahl ist richtig, sie steht in § 7 Absatz 5a EStG. Was dort meist fehlt, sind drei Dinge: dass die 5 Prozent vom sinkenden Restwert gerechnet werden und deshalb jedes Jahr weniger werden, dass du sie nur bekommst, wenn die Wohnung spätestens im Jahr der Fertigstellung auf dich übergeht, und dass die Abschreibung insgesamt keinen Euro höher ausfällt als bei der linearen AfA.

Der Steuervorteil ist real, aber er ist ein Vorteil beim Zeitpunkt, kein zusätzlicher Betrag. Wer ihn richtig einordnet, kann ihn in die Kalkulation nehmen. Wer ihn als Begründung für einen höheren Kaufpreis akzeptiert, zahlt den Vorteil an den Verkäufer.

Was die degressive AfA ist

Die degressive Abschreibung setzt jedes Jahr 5 Prozent vom Restwert des Gebäudes ab, der Betrag fällt deshalb von Jahr zu Jahr. Die normale, lineare AfA nimmt dagegen jedes Jahr denselben Betrag: 2 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes bei Baujahr ab 1925, 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023.

Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises samt anteiliger Kaufnebenkosten. Der Grundstücksanteil wird weder linear noch degressiv abgeschrieben. Wie die Aufteilung zustande kommt, steht im Ratgeber Kaufpreisaufteilung.

Ein Beispiel mit 300.000 Euro Gebäudeanteil, so wie es die Ankaufsprüfung rechnet:

Jahr	Degressive AfA (5 % vom Restwert)	Restwert danach	Lineare AfA (3 %)
1	15.000 €	285.000 €	9.000 €
2	14.250 €	270.750 €	9.000 €
3	13.538 €	257.212 €	9.000 €
5	12.218 €	232.134 €	9.000 €
10	9.454 €	179.621 €	9.000 €
11	8.981 €	170.640 €	9.000 €
14	7.700 €	146.302 €	9.000 €
15	7.567 € (nach Wechsel linear)	138.735 €	9.000 €

Im ersten Jahr liegt die degressive AfA 6.000 Euro über der linearen. Ab dem elften Jahr liegt sie darunter. Nach zehn Jahren hast du degressiv rund 120.400 Euro abgeschrieben, linear 90.000 Euro. Die Differenz von gut 30.000 Euro holt die lineare AfA in den Jahren danach wieder auf, bis am Ende beide Wege den vollen Gebäudewert abgeschrieben haben.

Im Jahr der Anschaffung wird die AfA zeitanteilig nach Monaten gerechnet, wie bei der linearen AfA auch. Wer im Oktober kauft, bekommt im ersten Jahr drei Zwölftel.

Wer die degressive AfA bekommt und wer nicht

Die degressive AfA gibt es nur für neu gebaute Wohnungen, und nur, wenn sie spätestens im Jahr der Fertigstellung auf dich übergeht. Die Voraussetzungen nach § 7 Absatz 5a EStG im Einzelnen:

• Das Gebäude dient Wohnzwecken und liegt in Deutschland oder einem anderen EU- oder EWR-Staat.
• Bei eigenem Bau wurde mit der Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen, maßgeblich ist das Datum der Baubeginnsanzeige (§ 7 Absatz 5a Satz 2 EStG).
• Beim Kauf wurde der notarielle Kaufvertrag nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 geschlossen, und die Anschaffung erfolgt bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung.

Der letzte Punkt entscheidet für Käufer. Anschaffung heißt steuerlich der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, also die Übergabe. Wer vom Bauträger kauft und die Wohnung im Fertigstellungsjahr übernimmt, erfüllt ihn, auch wenn der Kaufvertrag im Jahr davor unterschrieben wurde. Wer eine 2024 fertiggestellte Wohnung 2026 vom Erstkäufer kauft, erfüllt ihn nicht. Dann gilt die lineare AfA mit 3 Prozent, weil die Fertigstellung nach 2022 liegt. Das ist nicht wenig, aber es sind nicht die 5 Prozent aus dem ursprünglichen Exposé.

Situation	AfA
Neubau vom Bauträger, Kauf und Fertigstellung 2026	5 % degressiv oder 3 % linear, nach Wahl
Neubau, fertiggestellt 2024, Kauf vom Erstkäufer 2026	3 % linear
Bestandswohnung, Baujahr 1995	2 % linear
Bestandswohnung, Baujahr 1910	2,5 % linear

Die Wahl zwischen degressiv und linear triffst du im ersten Jahr in der Steuererklärung. Ein späterer Wechsel von degressiv zu linear ist erlaubt, der Weg zurück nicht.

Wann der Wechsel zur linearen AfA lohnt

Der Wechsel lohnt, sobald die lineare AfA vom Restwert über die verbleibende Nutzungsdauer mehr ergibt als 5 Prozent vom Restwert. Nach dem Übergang bemisst sich die AfA nach dem Restwert und dem Prozentsatz, der sich aus der Restnutzungsdauer ergibt, bei 3 Prozent linear sind das rechnerisch 33,3 Jahre insgesamt (§ 7 Absatz 5a Satz 7 und 8 EStG).

Rechnerisch ist das ab dem Jahr der Fall, in dem weniger als 20 Jahre Restnutzungsdauer übrig sind, also im 15. Jahr. Im Beispiel oben sind das 146.302 Euro Restwert nach dem 14. Jahr, verteilt auf die restlichen 19,3 Jahre, ergibt 7.567 Euro pro Jahr statt 7.315 Euro degressiv. Die Ankaufsprüfung von ImmoSis rechnet diesen Wechselzeitpunkt automatisch aus und zeigt ihn in der Steuerkarte an. Den tatsächlichen Wechsel erklärst du gegenüber dem Finanzamt in der Steuererklärung des jeweiligen Jahres.

Was der Vorteil in Euro ist

Der Vorteil ist die Steuer auf die Differenz, und er fällt in den ersten Jahren an. Im ersten Jahr setzt du 6.000 Euro mehr ab. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent plus Solidaritätszuschlag sind das rund 2.660 Euro weniger Steuer. Über die ersten zehn Jahre summiert sich die Mehr-AfA auf gut 30.000 Euro, der Steuervorteil auf rund 13.500 Euro bei gleichbleibendem Steuersatz.

Drei Dinge relativieren das:

• Es ist ein Zeiteffekt. Die 30.000 Euro Mehr-AfA fehlen dir ab dem elften Jahr. Du zahlst die Steuer später, nicht gar nicht. Der echte Vorteil ist der Zinsvorteil auf die früher gesparte Steuer und die bessere Liquidität in den ersten Jahren, in denen die Bankrate meist am höchsten drückt.
• Er hängt an deinem Steuersatz. Bei 30 Prozent Grenzsteuersatz sind es im ersten Jahr rund 1.800 Euro, dort fällt in der Regel kein Soli an, bei 45 Prozent rund 2.850 Euro. Sinkt dein Einkommen später, etwa im Ruhestand, ist die nach hinten verschobene AfA weniger wert.
• Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren kommt er zurück. Die abgezogene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Je mehr du abgeschrieben hast, desto höher die Steuer auf den Verkauf. Details im Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien.

Für die Kaufentscheidung heißt das: Die degressive AfA verbessert den Cashflow nach Steuer in den ersten Jahren spürbar. Sie ändert nichts daran, ob die Wohnung aus Miete, Hausgeld und Bankrate trägt. Wie sich die AfA in den Cashflow nach Steuer einrechnet, zeigt der Ratgeber Cashflow einer Immobilie berechnen.

Wo die Rechnung im Neubau-Vertrieb geschönt wird

Die degressive AfA wird gern dort als Argument eingesetzt, wo der Kaufpreis pro Quadratmeter deutlich über dem Bestand liegt. Vier Muster, die du prüfst:

• Der Steuervorteil ist eingepreist. Liegt der Kaufpreis 20 Prozent über vergleichbaren Bestandswohnungen, muss die Wohnung diesen Aufschlag aus Miete und Wertentwicklung verdienen. Die AfA deckt davon in zehn Jahren bei 42 Prozent Steuersatz rund 13.500 Euro. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das gut 3 Prozent, nicht 20.
• Die Rechnung zeigt nur das erste Jahr. 15.000 Euro AfA im ersten Jahr sehen gut aus. Im zehnten sind es 9.454 Euro, im zwanzigsten 7.567 Euro. Lass dir den Verlauf über 15 Jahre zeigen.
• Die Voraussetzungen passen nicht. Wird die Wohnung erst im Folgejahr übergeben oder kaufst du von einem Zwischenerwerber, entfällt die degressive AfA. Lass dir Fertigstellungstermin, Übergabetermin (Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten) und das Datum des Kaufvertrags schriftlich bestätigen.
• Die Sonderabschreibung wird dazugerechnet. Für Mietwohnungsneubau gibt es unter engen Bedingungen zusätzlich die Sonder-AfA nach § 7b EStG, bis zu 5 Prozent jährlich in vier Jahren auf höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter, nur bei Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022, Baukosten bis 5.200 Euro je Quadratmeter, Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel und zehn Jahren Vermietung. Ob die Bedingungen erfüllt sind, steht nicht im Exposé. Das klärt die Steuerberatung mit den Bauunterlagen.

Die Kernfrage bleibt dieselbe wie bei jeder Kapitalanlage: Trägt die Wohnung ohne den Steuereffekt? Die Antwort liefert der Blick auf Kaufpreisfaktor, Hausgeld und erzielbare Miete, nicht die AfA-Tabelle.

Wann du fachlichen Rat brauchst

Dieser Ratgeber erklärt die Mechanik und ersetzt keine Steuerberatung. Die Steuerberatung brauchst du für die Entscheidung zwischen degressiver und linearer AfA im ersten Jahr, für den Zeitpunkt des Wechsels, für die Frage, ob die Sonder-AfA nach § 7b EStG dazukommt, und immer dann, wenn Bauträgervertrag, Fertigstellung und Übergabe über einen Jahreswechsel fallen. Die Zahlen in diesem Artikel sind Beispielrechnungen nach dem Rechtsstand im Oktober 2026.

Häufige Fragen

Was ist die degressive AfA bei Immobilien? Eine Abschreibung von 5 Prozent pro Jahr vom jeweiligen Restwert des Gebäudes nach § 7 Absatz 5a EStG. Der Betrag sinkt jedes Jahr, weil der Restwert sinkt. Die Alternative ist die lineare AfA mit einem festen Betrag pro Jahr.

Für welche Immobilien gilt die degressive AfA? Für neu gebaute Wohngebäude, bei denen der Bau nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde oder der Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen wird. Beim Kauf muss die Anschaffung spätestens im Jahr der Fertigstellung erfolgen.

Bekomme ich die degressive AfA beim Kauf einer gebrauchten Neubauwohnung? Nein. Kaufst du eine Neubauwohnung erst im Jahr nach der Fertigstellung, etwa vom Erstkäufer, gilt die lineare AfA mit 3 Prozent.

Wie viel bringt die degressive AfA? Bei 300.000 Euro Gebäudeanteil sind es im ersten vollen Jahr 15.000 statt 9.000 Euro AfA. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz plus Soli spart das rund 2.660 Euro Steuer im ersten Jahr. Über die Gesamtlaufzeit bleibt die Summe der AfA gleich.

Wann sollte ich von degressiv auf linear wechseln? Sobald die lineare AfA vom Restwert über die verbleibende Nutzungsdauer höher ist als 5 Prozent vom Restwert, bei 3 Prozent Basis ab dem 15. Jahr. Der Wechsel ist einmal erlaubt, zurück geht es nicht.

Kann ich degressive AfA und Sonder-AfA kombinieren? Grundsätzlich ja, die Sonderabschreibung nach § 7b EStG für Mietwohnungsneubau kann neben der degressiven AfA genutzt werden. Sie hat eigene Voraussetzungen wie eine Baukostenobergrenze und den Effizienzhaus-40-Standard. Das prüft die Steuerberatung.

Erhöht die degressive AfA die Spekulationssteuer beim Verkauf? Ja, wenn du innerhalb von zehn Jahren verkaufst. Die abgezogene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht den steuerpflichtigen Gewinn entsprechend.

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In der Ankaufsprüfung wählst du bei Neubauten mit Baubeginn nach dem 30. September 2023 (in der Praxis Fertigstellung ab 2024) den AfA-Modus degressiv und siehst den Verlauf mit dem Wechseljahr direkt in der Steuerkarte. Den jährlichen Betrag für deine konkrete Wohnung rechnest du vorab im AfA-Rechner aus.