Auflassungsvormerkung und Notaranderkonto: wie du zwischen Notartermin und Grundbuch abgesichert bist

19. Oktober 2026 ca. 12 Min. Lesezeit

Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs nach § 883 BGB, den der Notar nach der Beurkundung für dich als Käufer beantragt. Sie sichert deinen Anspruch auf die Wohnung in der Zeit zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung, die oft zwei bis sechs Monate dauert. Verkauft oder belastet der Verkäufer die Wohnung in dieser Zeit noch einmal, ist das dir gegenüber unwirksam, auch in seiner Insolvenz oder bei einer Zwangsvollstreckung. Die Eintragung kostet eine halbe Gebühr nach dem GNotKG, bei 300.000 Euro Kaufpreis rund 318 Euro. Erst wenn die Vormerkung eingetragen ist und die alten Grundschulden des Verkäufers gelöscht werden können, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Ein Notaranderkonto brauchst du dafür in der Regel nicht, der Normalfall ist die Direktzahlung an den Verkäufer.

Warum die Zeit zwischen Kaufvertrag und Grundbuch für dich die riskanteste ist

Mit der Unterschrift beim Notar ist der Kauf verbindlich, Eigentümer bist du damit noch lange nicht. Rechtlich gehört dir die Wohnung erst, wenn das Grundbuchamt dich in Abteilung I einträgt (§ 873 BGB). Bis dahin vergehen je nach Amtsgericht zwei bis sechs Monate, in Großstädten auch länger. In dieser Zeit hast du schon gezahlt oder stehst kurz davor, der Verkäufer steht aber weiterhin als Eigentümer im Grundbuch und könnte theoretisch verfügen.

Genau diese Lücke schließt die Auflassungsvormerkung. Sie ist der Grund, warum du beim Wohnungskauf nicht in Vorleistung gehst, ohne abgesichert zu sein. Wer den Ablauf kennt, kann den Kaufvertragsentwurf an den richtigen Stellen prüfen und weiß, wann Geld fließen darf und wann nicht.

Was eine Auflassungsvormerkung ist

Die Auflassungsvormerkung sichert deinen Anspruch auf die Eigentumsübertragung, bevor du selbst im Grundbuch stehst. Grundlage ist § 883 BGB. Die Vormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, also dort, wo auch Wegerechte, Wohnungsrechte und andere Lasten stehen. Sie steht auf deinen Namen und bezieht sich auf den beurkundeten Kaufvertrag.

Das Wort setzt sich aus zwei Dingen zusammen, die oft verwechselt werden. Die Auflassung ist die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum übergehen soll (§ 925 BGB). Sie wird meist schon im Kaufvertrag erklärt. Die Vormerkung sichert diesen Anspruch im Grundbuch ab, bis die Umschreibung tatsächlich erfolgt.

Rechtlich wirkt die Vormerkung so: Alles, was der Verkäufer nach ihrer Eintragung mit der Wohnung tut und was deinen Anspruch beeinträchtigen würde, ist dir gegenüber unwirksam (§ 883 Absatz 2 BGB). Das gilt für drei Fälle, die in der Praxis zählen:

Zweiter Verkauf. Verkauft der Verkäufer die Wohnung noch einmal an jemand anderen, kann dieser Zweitkäufer dir gegenüber kein Eigentum erwerben.
Neue Belastung. Lässt der Verkäufer noch eine Grundschuld eintragen, musst du sie nicht übernehmen. Du kannst nach § 888 BGB verlangen, dass der Gläubiger der Löschung zustimmt.
Zwangsvollstreckung und Insolvenz. Wird nach der Vormerkung eine Zwangshypothek eingetragen oder ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Verkäufers eröffnet, bleibt dein Anspruch geschützt. In der Insolvenz kannst du die Erfüllung des Kaufvertrags verlangen (§ 106 InsO).

Die Vormerkung schützt also nicht gegen jedes Risiko beim Kauf, aber gegen die Risiken, die aus dem Verkäufer und seiner Lage entstehen. Ob die Wohnung selbst taugt, ist eine andere Prüfung. Dafür steht die Checkliste Wohnungskauf.

Wann die Vormerkung eingetragen wird und wie lange das dauert

Der Notar beantragt die Vormerkung direkt nach der Beurkundung beim Grundbuchamt. Der Verkäufer bewilligt sie im Kaufvertrag (§ 885 BGB), ein eigener Termin ist dafür nicht nötig. Die Eintragung selbst dauert je nach Grundbuchamt zwischen wenigen Tagen und einigen Wochen. Entscheidend ist der Rang: Anträge werden in der Reihenfolge ihres Eingangs bearbeitet (§ 17 GBO), und die Vormerkung geht allem vor, was nach ihr beantragt wird.

Ein typischer Ablauf bei einer vermieteten Eigentumswohnung sieht so aus:

Schritt	Was passiert	Übliche Dauer
Beurkundung	Kaufvertrag wird beim Notar unterschrieben, die Auflassung erklärt, die Vormerkung bewilligt	Tag 0
Antrag	Notar reicht den Antrag auf Eintragung der Vormerkung beim Grundbuchamt ein	wenige Tage
Eintragung der Vormerkung	Grundbuchamt trägt die Vormerkung in Abteilung II ein	1 bis 4 Wochen nach Antrag
Fälligkeitsvoraussetzungen	Notar sammelt Löschungsunterlagen für alte Grundschulden, Verwalterzustimmung, Negativzeugnis der Gemeinde	parallel, 3 bis 8 Wochen
Fälligkeitsmitteilung	Notar teilt dir mit, dass der Kaufpreis zu zahlen ist	meist 4 bis 8 Wochen nach Beurkundung
Zahlung und Nutzen-Lasten-Wechsel	Du zahlst, ab dem Stichtag stehen dir Miete zu und du trägst Hausgeld und Grundsteuer	innerhalb der Vertragsfrist, oft 10 bis 14 Tage
Unbedenklichkeitsbescheinigung	Finanzamt bestätigt die Zahlung der Grunderwerbsteuer	einige Wochen
Eigentumsumschreibung	Grundbuchamt trägt dich in Abteilung I ein, die Vormerkung wird gelöscht	2 bis 6 Monate nach Beurkundung, teils länger

Die Dauer bis zur Umschreibung schwankt stark. Sie hängt an der Auslastung des Grundbuchamts, an der Bank des Verkäufers, die Löschungsunterlagen liefern muss, und am Finanzamt. Für dich ist die Vormerkung der Grund, warum diese Wartezeit kein Risiko mehr ist. Den vollständigen Weg von der Finanzierungszusage bis zum Grundbuch beschreibt der Ratgeber Ablauf Immobilienkauf.

Was die Auflassungsvormerkung kostet

Die Eintragung kostet eine 0,5-Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, bezogen auf den Kaufpreis. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro beträgt die volle Gebühr nach Tabelle B des GNotKG 635 Euro, die halbe Gebühr für die Vormerkung also 317,50 Euro. Die spätere Eintragung als Eigentümer kostet eine volle Gebühr, im Beispiel noch einmal 635 Euro.

Kaufpreis	Volle Gebühr (Tabelle B)	Vormerkung (0,5)	Eigentumsumschreibung (1,0)
200.000 €	435 €	217,50 €	435 €
300.000 €	635 €	317,50 €	635 €
400.000 €	785 €	392,50 €	785 €
500.000 €	935 €	467,50 €	935 €

Dazu kommen die Notargebühren für Beurkundung, Vollzug und Betreuung, die ebenfalls nach dem GNotKG berechnet werden. In Summe landen Notar und Grundbuch beim Kauf einer Eigentumswohnung meist bei 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Der Kaufnebenkosten-Rechner rechnet vorsichtig mit 2,0 Prozent. Die Grunderwerbsteuer kommt je nach Bundesland mit 3,5 bis 6,5 Prozent obendrauf, Details im Ratgeber Kaufnebenkosten nach Bundesland.

Die Kosten für die Vormerkung trägt nach den meisten Kaufverträgen der Käufer. Verhandeln lässt sich daran wenig, es ist ein Standardposten. Sparen kannst du hier nur, indem du sie nicht weglässt. Ein Kaufvertrag ohne Vormerkung ist für dich als Käufer ein Warnsignal, keine Ersparnis.

Die Fälligkeitsmitteilung: wann du wirklich zahlst

Nach der Beurkundung zahlst du nicht sofort. Du zahlst erst, wenn der Notar dir die Fälligkeitsmitteilung schickt. Das ist das Schreiben, in dem er bestätigt, dass alle im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Ab Zugang läuft die im Vertrag genannte Zahlungsfrist, meist zehn bis vierzehn Tage.

Die üblichen Fälligkeitsvoraussetzungen sind:

Die Auflassungsvormerkung ist zu deinen Gunsten eingetragen. Ohne sie darf kein Geld fließen.
Die Löschung der alten Grundschulden ist gesichert. Die Bank des Verkäufers übergibt dem Notar die Löschungsbewilligung, meist unter der Auflage, dass aus dem Kaufpreis zuerst der offene Kredit getilgt wird. Den Betrag zahlst du dann direkt an die Bank des Verkäufers, den Rest an den Verkäufer.
Ein Negativzeugnis der Gemeinde zum Vorkaufsrecht liegt vor, falls das Grundbuchamt es verlangt (§ 28 BauGB). Beim Kauf einer Eigentumswohnung besteht das gemeindliche Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch nicht (§ 24 Absatz 2 BauGB), der Schritt ist also reine Formsache. Nur landesrechtliche Vorkaufsrechte, etwa beim Denkmalschutz, können im Einzelfall dazukommen.
Die Verwalterzustimmung liegt vor, falls die Teilungserklärung sie für den Verkauf verlangt (§ 12 WEG). Das ist bei vielen Gemeinschaften der Fall und kann einige Wochen dauern.

Wie lange der Notar dafür braucht, hängt also weniger von ihm als von Bank, Gemeinde und Verwaltung ab. Vier bis acht Wochen nach Beurkundung sind üblich. Was die Fälligkeitsmitteilung im Einzelnen enthält, steht im Glossar.

Notaranderkonto: wann es sinnvoll ist und wann nicht

Der Normalfall beim Wohnungskauf ist die Direktzahlung an den Verkäufer. Ein Notaranderkonto ist die Ausnahme und braucht einen Grund. Seit 1998 darf der Notar Geld nur verwahren, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht, heute geregelt in § 57 Absatz 2 Beurkundungsgesetz. Die Vormerkung plus Fälligkeitsmitteilung sichern dich im Regelfall genauso gut, ohne Zusatzkosten.

Beim Notaranderkonto zahlst du den Kaufpreis auf ein Treuhandkonto des Notars. Er zahlt an den Verkäufer erst aus, wenn die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Das ist in diesen Situationen sinnvoll:

Der Verkäufer braucht den Kaufpreis, um mehrere Grundschulden bei verschiedenen Banken abzulösen, und die Reihenfolge der Löschungen ist kompliziert.
Du sollst die Wohnung schon vor Fälligkeit übernehmen, etwa wegen einer anstehenden Neuvermietung, und der Verkäufer will dafür Sicherheit.
Im Grundbuch steht ein Zwangsversteigerungsvermerk oder es laufen Verfahren gegen den Verkäufer, die eine saubere Abwicklung über die Direktzahlung unsicher machen.
Mehrere Verkäufer, etwa eine Erbengemeinschaft, haben noch nicht geklärt, wer welchen Anteil erhält.

Die Kosten sind kein Kleinbetrag. Für die Verwahrung berechnet der Notar eine Hebegebühr nach dem GNotKG (Nummer 25300 des Kostenverzeichnisses), eine volle Gebühr nach Tabelle B für jede Auszahlung, bemessen am ausgezahlten Betrag. Fließen 300.000 Euro in einer Summe an den Verkäufer, sind das 635 Euro zuzüglich Umsatzsteuer, also rund 756 Euro. Geht ein Teil an die Bank des Verkäufers und der Rest an ihn, zählt jede Auszahlung einzeln, bei 200.000 plus 100.000 Euro sind es 708 Euro netto, rund 843 Euro brutto. Dazu können Kontogebühren der Bank kommen. Wer die Hebegebühr trägt, regelt der Kaufvertrag. In der Regel ist es der Käufer, bei einem Anderkonto im Interesse des Verkäufers lässt sich das aber verhandeln.

	Direktzahlung	Notaranderkonto
Wann üblich	Standard beim Kauf einer Eigentumswohnung	nur bei besonderem Sicherungsinteresse
Absicherung des Käufers	Vormerkung plus Fälligkeitsmitteilung des Notars	Vormerkung plus Auszahlung erst nach Bedingungseintritt
Zusatzkosten	keine	Hebegebühr, bei 300.000 € rund 760 bis 850 € brutto je nach Zahl der Auszahlungen, plus Kontogebühren
Dauer	Zahlung nach Fälligkeitsmitteilung	ähnlich, Auszahlung an Verkäufer kann länger dauern

Schlägt der Verkäufer ein Anderkonto vor, frag nach dem Grund. Ein nachvollziehbarer Grund ist in Ordnung. Fehlt er, ist die Direktzahlung der günstigere und gleich sichere Weg.

Was bei einer vermieteten Wohnung in der Zwischenzeit mit der Miete passiert

Ab dem Nutzen-Lasten-Wechsel steht dir die Miete zu, rechtlich Vermieter wirst du aber erst mit der Eintragung im Grundbuch. Das ist eine Feinheit, die viele Käufer überrascht. Nach § 566 BGB trittst du in den Mietvertrag ein, sobald das Eigentum übergeht, also mit der Umschreibung. Zwischen Zahlung und Umschreibung liegen oft Monate.

Damit die Miete in dieser Zeit trotzdem bei dir ankommt, tritt der Verkäufer im Kaufvertrag die Mietforderungen ab dem Stichtag an dich ab und ermächtigt dich, die Rechte aus dem Mietvertrag auszuüben. Prüf im Entwurf, dass diese Klausel drin ist. Dazu gehört, dass der Mieter über den Wechsel und die neue Bankverbindung informiert wird, am besten gemeinsam mit dem Verkäufer. Die Mietkaution muss der Verkäufer an dich weitergeben, denn nach § 566a BGB haftest du dem Mieter dafür auch dann, wenn du sie nie bekommen hast.

Wenn du mit Hausgeld und Miete rechnest, hilft die Tabelle: Ab dem Nutzen-Lasten-Wechsel zahlst du das Hausgeld an die Gemeinschaft. Die Grundsteuer zahlt für das laufende Jahr weiter der Verkäufer ans Finanzamt, weil es auf den Eigentümer am 1. Januar ankommt. Du erstattest ihm den Anteil ab dem Nutzen-Lasten-Wechsel, so steht es in den meisten Kaufverträgen. Ab dem Folgejahr bist du selbst Steuerschuldner. Was das für deinen Cashflow im ersten Jahr bedeutet, rechnest du im Cashflow-Rechner durch.

Woran du im Kaufvertragsentwurf erkennst, ob du abgesichert bist

Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet. Er sorgt für einen rechtlich sauberen Vertrag, er verhandelt aber nicht für dich. Diese Punkte prüfst du selbst, bevor du unterschreibst:

Vormerkung als Fälligkeitsvoraussetzung. Der Kaufpreis darf erst fällig werden, wenn die Vormerkung zu deinen Gunsten eingetragen ist. Steht das nicht drin, frag nach.
Lastenfreistellung. Der Vertrag regelt, dass alle Grundschulden des Verkäufers gelöscht werden und wie die Ablösung aus dem Kaufpreis läuft. Gleich das mit Abteilung III des Grundbuchauszugs ab, wie im Ratgeber Grundbuch lesen beschrieben.
Belastungsvollmacht. Finanzierst du über eine Bank, muss sie ihre eigene Grundschuld eintragen können, bevor du Eigentümer bist. Dafür erteilt der Verkäufer eine Belastungsvollmacht. Ohne sie zahlt deine Bank nicht aus.
Zahlungsfrist nach Fälligkeitsmitteilung. Zehn bis vierzehn Tage sind üblich. Deine Bank braucht diese Zeit für die Auszahlung, kürzere Fristen bringen dich in Verzug.
Rücktrittsrecht und Verzugszinsen. Beide Seiten sollten bei Nichtleistung zurücktreten können. Prüf, welche Verzugszinsen du zahlst, falls deine Bank später auszahlt als geplant.
Übergabe der Mietunterlagen und der Kaution. Mietvertrag, Nachträge, Übergabeprotokoll und Kaution müssen zum Stichtag bei dir sein.
Hausgeldrückstände. Lass dir vom Verwalter bestätigen, dass keine Rückstände bestehen, oder regle im Vertrag, wer sie trägt.
Vorkaufsrecht des Mieters. Wohnte der Mieter schon in der Wohnung, bevor sie in Wohnungseigentum umgewandelt wurde, und wird sie danach zum ersten Mal verkauft, hat er nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht (Ausnahme: Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige des Verkäufers). Er kann es innerhalb von zwei Monaten ab Mitteilung des Vertragsinhalts ausüben, so lange ruht die Abwicklung.

Was du am Kaufpreis selbst noch bewegen kannst, bevor der Vertrag steht, zeigt der Ratgeber Kaufpreis verhandeln. Nach der Beurkundung ist diese Tür zu.

Wann du fachlichen Rat brauchst

Dieser Ratgeber erklärt den Ablauf und ersetzt keine Rechtsberatung. Eine Fachperson, meist eine Anwältin oder ein Anwalt für Immobilienrecht, brauchst du, wenn im Grundbuch ein Zwangsversteigerungsvermerk, eine Insolvenz des Verkäufers oder mehrere Gläubiger auftauchen, wenn du die Wohnung vor Fälligkeit übernehmen sollst, wenn eine Erbengemeinschaft verkauft oder wenn der Vertrag Klauseln enthält, die du nach dem Lesen nicht erklären kannst. Fragen zum Vertragstext selbst kannst du vorab dem Notar stellen, das gehört zu seiner Aufgabe und kostet nichts extra.

Häufige Fragen

Was ist eine Auflassungsvormerkung? Ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs nach § 883 BGB, der beim Kauf zugunsten des Käufers eingetragen wird. Er sichert den Anspruch auf die Eigentumsübertragung in der Zeit zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintragung.

Wie lange dauert eine Auflassungsvormerkung? Die Eintragung dauert nach dem Antrag des Notars meist ein bis vier Wochen, je nach Grundbuchamt. Sie bleibt bestehen, bis du als Eigentümer eingetragen bist, in der Regel zwei bis sechs Monate nach der Beurkundung.

Was kostet eine Auflassungsvormerkung? Eine halbe Gebühr nach dem GNotKG, berechnet vom Kaufpreis. Bei 300.000 Euro sind das 317,50 Euro, bei 500.000 Euro 467,50 Euro.

Was passiert nach der Auflassungsvormerkung? Der Notar sammelt die übrigen Fälligkeitsvoraussetzungen, vor allem die Löschungsunterlagen für die Grundschulden des Verkäufers. Dann schickt er die Fälligkeitsmitteilung, du zahlst, und nach der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts wird das Eigentum umgeschrieben.

Schützt die Auflassungsvormerkung bei Insolvenz des Verkäufers? Ja. Ist die Vormerkung eingetragen, kannst du nach § 106 InsO auch vom Insolvenzverwalter die Erfüllung des Kaufvertrags verlangen.

Brauche ich ein Notaranderkonto? In den meisten Fällen nicht. Der Notar darf es nur bei einem berechtigten Sicherungsinteresse führen (§ 57 Absatz 2 BeurkG). Vormerkung und Fälligkeitsmitteilung sichern dich beim normalen Wohnungskauf ausreichend.

Was kostet ein Notaranderkonto? Eine Hebegebühr nach dem GNotKG, eine volle Gebühr nach Tabelle B je Auszahlung. Bei 300.000 Euro in einer Summe sind das 635 Euro netto, rund 756 Euro mit Umsatzsteuer, bei mehreren Auszahlungen etwas mehr, dazu eventuell Kontogebühren.

Wann bekomme ich die Miete einer vermieteten Wohnung? Ab dem im Kaufvertrag vereinbarten Nutzen-Lasten-Wechsel, meist dem Tag der Kaufpreiszahlung oder dem Monatsersten danach. In den Mietvertrag trittst du rechtlich erst mit der Grundbucheintragung ein, deshalb tritt der Verkäufer dir die Miete für die Zwischenzeit im Kaufvertrag ab.

Die Absicherung über die Vormerkung ist Standard und funktioniert. Die eigentliche Prüfung liegt davor: ob Miete, Hausgeld und Kaufpreis zusammenpassen. Die Ankaufsprüfung rechnet das mit den Zahlen aus Exposé und Unterlagen durch, bevor du beim Notar sitzt, und sagt auch, wenn es nicht passt.