Kaufpreisaufteilung: warum der Gebäudeanteil über deine AfA entscheidet
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung teilt sich der Kaufpreis für die Steuer in Grund und Boden, Gebäude und manchmal Inventar. Nur der Gebäudeanteil ist über die AfA abschreibbar, der Grund und Boden nicht, weil er sich nicht abnutzt. Bei Eigentumswohnungen liegt der Gebäudeanteil häufig zwischen 70 und 85 Prozent, in teuren Großstadtlagen niedriger. Je höher der Gebäudeanteil ausfällt, desto größer ist die jährliche Abschreibung, deshalb lohnt sich eine saubere, begründete Aufteilung. Erfinden lässt sie sich nicht, das Finanzamt prüft sie eigenständig.
Was die Kaufpreisaufteilung ist und warum sie zählt
Wenn du eine vermietete Eigentumswohnung kaufst, zahlst du einen Preis für das ganze Paket. Für die Steuer wird dieser Preis aber aufgeteilt und diese Aufteilung entscheidet mit darüber, wie viel du jedes Jahr abschreiben darfst.
Der Grund liegt in der AfA, der Absetzung für Abnutzung. Abschreibbar ist nur, was sich abnutzt. Ein Gebäude altert und verliert über die Jahrzehnte an Substanz, deshalb erkennt das Steuerrecht dafür eine jährliche Abschreibung an. Grund und Boden nutzen sich nicht ab, sie bleiben bestehen. Deshalb wird der Grundstücksanteil nie abgeschrieben, egal wie hoch der Kaufpreis war.
Für dich als Kapitalanleger heißt das, je größer der Teil deines Kaufpreises ist, der auf das Gebäude entfällt, desto höher ist deine jährliche AfA und desto mehr mindert sie deinen zu versteuernden Mietertrag. Ein Prozentpunkt mehr oder weniger Gebäudeanteil klingt klein, verschiebt aber die Bemessungsgrundlage spürbar. Genau deshalb schauen Finanzamt und Verkäufer auf diese Zahl. Und genau deshalb solltest du sie kennen, bevor du unterschreibst.
Die drei Teile deines Kaufpreises
Für die Steuer zerfällt der Kaufpreis in bis zu drei Teile, die völlig unterschiedlich behandelt werden.
| Teil des Kaufpreises | Abschreibbar? | Warum |
|---|---|---|
| Grund und Boden | nein | Boden nutzt sich nicht ab |
| Gebäude (deine Wohnung samt Anteil am Gemeinschaftseigentum) | ja, über die AfA | Substanz altert |
| Inventar (Einbauküche, Möbel) | ja, oft schneller als das Gebäude | eigene, kürzere Nutzungsdauer |
Der Gebäudeanteil ist der Teil, um den es meistens geht. Bei Eigentumswohnungen liegt er häufig zwischen 70 und 85 Prozent. In teuren Großstadtlagen fällt er niedriger aus, weil dort ein größerer Teil des Preises im Boden steckt. In einer Spitzenlage kann der Grundstücksanteil deutlich über den üblichen 20 bis 25 Prozent liegen, was die abschreibbare Basis kleiner macht.
Die AfA-Sätze auf den Gebäudeanteil hängen am Baujahr. Für Gebäude mit Fertigstellung ab 1925 sind es 2 Prozent pro Jahr, für ältere 2,5 Prozent, für Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 sind es 3 Prozent. Für neu gebaute Wohnungen mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 ist alternativ eine degressive AfA von 5 Prozent vom Restwert möglich, für Bestandswohnungen gilt sie nicht. Auch die Kaufnebenkosten gehören anteilig dazu. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zählen zu den Anschaffungskosten und werden im Verhältnis des Gebäudeanteils mit abgeschrieben. Den Jahresbetrag rechnest du im AfA-Rechner durch.
Wie der Gebäudeanteil ermittelt wird
Es gibt keine feste Zahl, die für jede Wohnung gilt. Der Gebäudeanteil wird geschätzt und dafür gibt es mehrere übliche Wege.
Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Das BMF stellt eine Excel-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit, die den Gebäude- und Bodenanteil aus Bodenrichtwert, Wohnfläche und Baujahr überschlägt. Sie ist der einfachste Einstieg und im Alltag der häufigste Ausgangspunkt. Der Bundesfinanzhof hat aber entschieden, dass sie nicht bindend ist. Wenn die Arbeitshilfe zu einem unrealistischen Ergebnis führt, etwa in einer teuren Lage einen zu niedrigen Bodenanteil ausweist, darf das Finanzgericht davon abweichen. Sie ist also eine Orientierung, kein Gesetz.
Bodenrichtwert und Sachwertverfahren. Genauer wird es, wenn der Bodenwert aus dem amtlichen Bodenrichtwert und der Grundstücksfläche berechnet und der Gebäudewert über das Sachwertverfahren angesetzt wird. Bodenrichtwerte findest du in den Portalen der Bundesländer (BORIS). Der Bodenwert ergibt sich aus Fläche mal Richtwert mal deinem Miteigentumsanteil.
Restwertmethode. Manchmal wird der Bodenwert vom Gesamtkaufpreis abgezogen und der Rest dem Gebäude zugeordnet. Das kann in guten Lagen zu einem sehr hohen Gebäudeanteil führen und wird vom Finanzamt kritisch gesehen, weil es die Aufteilung in eine Richtung verzerrt.
Gutachten. Bei einem hohen Kaufpreis oder einem strittigen Fall lohnt sich ein Gutachten eines Sachverständigen. Es kostet Geld, liefert aber eine belastbare Grundlage, wenn das Finanzamt nachfragt.
Für den Kauf reicht dir zunächst eine grobe Einordnung, um zu sehen, ob die im Exposé oder im Vertragsentwurf angesetzte Aufteilung plausibel ist. Die verbindliche Ermittlung für deine Steuererklärung gehört dann in die Hand einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters.
Was du vor dem Notartermin beeinflussen kannst
Anders als viele Kennzahlen ist die Kaufpreisaufteilung nicht schon in Stein gemeißelt, wenn du das Exposé liest. Käufer und Verkäufer können im notariellen Kaufvertrag festhalten, welcher Teil des Preises auf Grund, Gebäude und Inventar entfällt. Eine solche vertragliche Aufteilung erkennt das Finanzamt grundsätzlich an, solange sie wirtschaftlich vernünftig ist und die realen Werte trifft. Eine nur zum Steuersparen erfundene Aufteilung wird verworfen.
Daraus folgt ein praktischer Punkt, den die meisten Käufer nicht auf dem Schirm haben. Vor dem Notartermin lohnt es sich zu prüfen, ob eine sachgerechte Aufteilung im Vertrag den Gebäudeanteil realistisch abbildet. Wird im Vertrag gar nichts geregelt, schätzt das Finanzamt später selbst, oft über die Arbeitshilfe, und das Ergebnis muss nicht in deinem Sinn ausfallen. Ist eine Einbauküche oder hochwertiges Inventar dabei, gehört auch das sauber ausgewiesen, weil es eigene, teils kürzere Abschreibungsfristen hat und nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt.
Wichtig bleibt die Grenze: Beeinflussen heißt sauber begründen, nicht frei erfinden. Eine Aufteilung, die den Gebäudeanteil unrealistisch hoch ansetzt, hält einer Prüfung nicht stand.
Woran du eine ungünstige oder geschönte Aufteilung erkennst
Weil die Aufteilung Geld bewegt, wird an ihr gedreht, mal zu deinen Gunsten, mal zu deinen Lasten. Aus Käufersicht lohnt es sich, drei Stellen zu prüfen.
Der Grundstücksanteil ist zu hoch angesetzt. Ein hoher Bodenanteil schrumpft deine abschreibbare Basis. Wenn der Vertragsentwurf oder die Berechnung des Verkäufers in einer normalen Lage einen Bodenanteil von 40 oder 50 Prozent ausweist, ohne dass die Lage das hergibt, kostet dich das über die Jahre AfA. Prüfe den Bodenrichtwert deiner Lage gegen den angesetzten Wert.
Der Gebäudeanteil ist unrealistisch hoch angesetzt. Das andere Extrem ist genauso ein Problem, nur später. Ein aufgeblähter Gebäudeanteil verspricht viel AfA, hält aber der Prüfung des Finanzamts nicht stand. Wenn das Finanzamt die Aufteilung Jahre später korrigiert, hast du mit einer Zahl kalkuliert, die es nie gab. Eine Aufteilung ist nur so viel wert, wie sie belegbar ist.
Die Inventar-Falle. Ein hoch angesetzter Inventarwert senkt die Grunderwerbsteuer, weil das Inventar nicht darunter fällt. Gleichzeitig senkt er aber den Gebäudeanteil und damit deine AfA-Basis. Was du bei der Grunderwerbsteuer einmalig sparst, kann dich über die Jahre bei der Abschreibung mehr kosten. Diese Wechselwirkung rechnest du gegeneinander, statt nur auf die eine Ersparnis zu schauen. Mehr dazu steht im Ratgeber Kaufnebenkosten nach Bundesland.
Das Finanzamt prüft die Aufteilung eigenständig
Selbst eine im Kaufvertrag festgehaltene Aufteilung ist keine Garantie. Das Finanzamt prüft eigenständig, ob sie die tatsächlichen Wertverhältnisse abbildet. Der Bundesfinanzhof hat mehrfach klargestellt, dass eine vertragliche Aufteilung anzuerkennen ist, solange sie ernsthaft gewollt und wirtschaftlich haltbar ist, dass sie aber verworfen werden darf, wenn sie nur auf dem Papier steht und die realen Werte grob verfehlt.
Für dich bedeutet das zweierlei. Eine vernünftige, belegbare Aufteilung im Vertrag gibt dir eine solide Grundlage. Eine an den Haaren herbeigezogene Aufteilung gibt dir eine Scheinsicherheit, die im Zweifel Jahre später zusammenbricht, wenn die AfA schon in deiner Kalkulation steckt. Deshalb prüfst du die Aufteilung vorher lieber einmal zu gründlich.
Der Gebäudeanteil als Prüfgedanke, nicht als Sparversprechen
Der Hebel ist real, aber er ersetzt keine gute Wohnung zu einem fairen Preis. Ein paar Prozentpunkte mehr Gebäudeanteil erhöhen die jährliche AfA, um wie viel genau, hängt von deinem Kaufpreis, dem AfA-Satz nach Baujahr und am Ende von deinem persönlichen Steuertarif ab. Die App von ImmoSis macht diesen Hebel sichtbar, indem sie zeigt, wie sich die reine Abschreibung verändert, wenn der Gebäudeanteil um wenige Prozentpunkte steigt. Das ist eine Sensitivität, kein Betrag, den du dir sicher gutschreiben darfst.
So bleibt der Gebäudeanteil ein Prüfpunkt. Passt die angesetzte Aufteilung zur Lage und zum Objekt oder verschiebt sie Werte in eine Richtung, die dir schadet? Ein hoher Gebäudeanteil rettet keinen überhöhten Kaufpreis, so wie ihn auch die Denkmal-AfA nicht rettet. Die Denkmal-AfA nach § 7i EStG betrifft den bescheinigten Sanierungsanteil, die Kaufpreisaufteilung hier betrifft die Trennung von Gebäude und Grund für die normale AfA nach § 7 Abs. 4 EStG. Beides sind Hebel, keiner davon ist ein Grund, zu teuer zu kaufen.
Wie der Gebäudeanteil zusammen mit Zinsen, Rücklagen und deinem Steuertarif am Ende deinen monatlichen Überschuss oder Zuschuss ergibt, zeigt der Ratgeber Cashflow einer Immobilie berechnen.
Wann du fachlichen Rat brauchst
Dieser Artikel erklärt, wie die Kaufpreisaufteilung funktioniert und worauf du beim Kauf achtest. Er ersetzt keine Steuerberatung und rechnet dir keine Ersparnis aus. Die verbindliche Ermittlung deines Gebäudeanteils, die richtige Methode für dein Objekt, die Behandlung von Inventar und die konkrete Steuerwirkung mit deinem persönlichen Tarif gehören in die Hand einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters. Bei einem hohen Kaufpreis oder einer strittigen Lage kann ein Gutachten die Grundlage liefern, die einer Prüfung standhält. Die Kosten dafür sind gering im Vergleich zu einer AfA, die Jahre später zusammengestrichen wird.
Häufige Fragen
Was bedeutet Kaufpreisaufteilung? Sie beschreibt, wie sich der Kaufpreis einer Immobilie für steuerliche Zwecke auf Grund und Boden, Gebäude und gegebenenfalls Inventar verteilt. Nur der Gebäudeanteil ist über die AfA abschreibbar, der Grund und Boden nicht. Deshalb entscheidet die Aufteilung mit über die Höhe deiner jährlichen Abschreibung.
Wie hoch ist der Gebäudeanteil bei einer Eigentumswohnung? Häufig liegt er zwischen 70 und 85 Prozent, in teuren Großstadtlagen niedriger, weil dort ein größerer Teil des Kaufpreises auf den Boden entfällt. Die genaue Zahl hängt von Lage, Bodenrichtwert und Baujahr ab und wird für jedes Objekt einzeln ermittelt.
Wie berechne ich den Gebäudeanteil? Als Einstieg über die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung, genauer über den amtlichen Bodenrichtwert und das Sachwertverfahren oder über ein Gutachten. Für die Steuererklärung bestimmt ihn im Zweifel eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater.
Kann ich die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag festlegen? Ja. Käufer und Verkäufer können im notariellen Kaufvertrag festhalten, welcher Teil auf Grund, Gebäude und Inventar entfällt. Das Finanzamt erkennt eine solche Aufteilung an, solange sie wirtschaftlich vernünftig ist und die realen Werte nicht grob verfehlt. Eine nur zum Steuersparen erfundene Aufteilung wird verworfen.
Warum ist nur der Gebäudeanteil abschreibbar? Weil sich nur das Gebäude abnutzt. Grund und Boden verlieren nicht an Substanz, deshalb erkennt das Steuerrecht dafür keine Abschreibung an. Die AfA bildet den Wertverlust des Gebäudes über die Nutzungsdauer ab, mit 2 Prozent pro Jahr ab Baujahr 1925, 2,5 Prozent davor und 3 Prozent für Neubauten ab 2023.
Senkt ein hoher Inventarwert meine Steuer? Er senkt die Grunderwerbsteuer, weil Inventar nicht darunter fällt. Gleichzeitig senkt ein hoher Inventarwert aber den Gebäudeanteil und damit die AfA-Basis. Beide Effekte wirken gegeneinander und gehören durchgerechnet, statt nur auf die Grunderwerbsteuer zu schauen.
Prüft das Finanzamt die Aufteilung? Ja, eigenständig. Auch eine vertraglich vereinbarte Aufteilung wird daraufhin geprüft, ob sie die tatsächlichen Wertverhältnisse abbildet. Eine belegbare Aufteilung hält stand, eine unrealistische wird später korrigiert, oft nachdem die AfA schon in deiner Kalkulation steckt.
Die Kaufpreisaufteilung ist ein Hebel, den die meisten Käufer übersehen, und ein Prüfpunkt, kein Sparversprechen. ImmoSis prüft eine Wohnung so, wie ein Käufer sie prüfen sollte: Der AfA-Rechner zeigt dir die Abschreibung bei deinem Gebäudeanteil, die Steuerrechnung trennt Gebäude und Grund exakt, und die Ankaufsprüfung fasst Cashflow, Steuerwirkung und Risiken zu einem klaren Prüfergebnis zusammen.
Vanessa Völkl
