Anschaffungsnahe Herstellungskosten: die 15-Prozent-Falle nach dem Kauf
Anschaffungsnahe Herstellungskosten entstehen, wenn du innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf für Instandsetzung und Modernisierung mehr als 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten ausgibst, netto ohne Umsatzsteuer. Reißt du diese Grenze, gelten die gesamten Kosten als Herstellungskosten. Statt sofort als Erhaltungsaufwand wirken sie dann nur noch langsam über die AfA über Jahrzehnte. Die 15 Prozent beziehen sich auf den Gebäudeanteil, nicht auf den ganzen Kaufpreis. Auch anteilige Sanierungen der Eigentümergemeinschaft zählen mit. Wer das früh weiß, verteilt größere Maßnahmen ab dem vierten Jahr und behält den Sofortabzug.
Warum die ersten drei Jahre steuerlich heikel sind
Du kaufst eine vermietete Eigentumswohnung und willst sie herrichten: neues Bad, neue Böden, moderne Fenster. Steuerlich rechnest du damit, dass diese Kosten als Erhaltungsaufwand sofort deine Mieteinnahmen mindern und dir im selben Jahr eine spürbare Entlastung bringen. Genau hier lauert eine Regel, die viele Käufer nicht kennen und die eine gut geplante Sanierung steuerlich entwerten kann.
Der Gesetzgeber will verhindern, dass ein Käufer eine heruntergekommene Wohnung günstig erwirbt, sie kurz nach dem Kauf umfassend saniert und die gesamten Kosten sofort absetzt. Deshalb gibt es die anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Sie ziehen eine Grenze, ab der aus schnell absetzbarem Erhaltungsaufwand langsam absetzbarer Herstellungsaufwand wird. Diese Grenze zu kennen, bevor du den ersten Handwerker beauftragst, kann über Tausende Euro Steuerwirkung entscheiden.
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten: der teure Unterschied
Der Kern liegt in zwei Begriffen, die steuerlich völlig anders behandelt werden.
Erhaltungsaufwand hält die Wohnung in Schuss, ohne sie grundlegend zu verändern. Ein neuer Anstrich, ein getauschtes Bad an derselben Stelle, reparierte Fenster. Diese Kosten sind sofort in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar oder auf Wunsch auf zwei bis fünf Jahre verteilbar. Sie wirken im Jahr der Zahlung.
Herstellungskosten schaffen etwas Neues oder heben den Standard der Wohnung deutlich an. Sie werden dem Gebäudewert zugeschlagen und laufen über die AfA mit 2 oder 2,5 Prozent pro Jahr über Jahrzehnte ab. Ein Sofortabzug entfällt. Aus einer Sofortwirkung wird ein dünner Effekt über 40 oder 50 Jahre.
Die anschaffungsnahen Herstellungskosten sind ein Sonderfall. Kosten, die für sich genommen klarer Erhaltungsaufwand wären, werden allein wegen ihrer Höhe und ihrer Nähe zum Kauf in Herstellungskosten umqualifiziert. Den Ausschlag gibt hier die Summe über der 15-Prozent-Grenze, nicht die Art der Arbeiten.
Die 15-Prozent-Grenze im Detail
Drei Bedingungen müssen zusammenkommen, damit die Umqualifizierung greift.
| Kriterium | Wert |
|---|---|
| Zeitraum | drei Jahre ab dem Kauf |
| Schwelle | mehr als 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten |
| Betrachtung | netto, ohne Umsatzsteuer |
Der wichtigste und am häufigsten übersehene Punkt ist die Bezugsgröße. Die 15 Prozent gelten auf den Gebäudeanteil deiner Anschaffungskosten, nicht auf den gesamten Kaufpreis. Weil bei Eigentumswohnungen häufig 70 bis 85 Prozent auf das Gebäude entfallen, ist die Grenze niedriger, als viele im Kopf haben. Wer den ganzen Kaufpreis als Basis nimmt, verrechnet sich zu seinen Gunsten und reißt die Grenze früher als gedacht. Wie sich der Gebäudeanteil bestimmt und warum er über die AfA entscheidet, steht im Ratgeber Kaufpreisaufteilung.
Ein Rechenbeispiel zum Prinzip, ohne dir eine Ersparnis zu versprechen. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einem Gebäudeanteil von 80 Prozent liegt der Gebäudewert bei 240.000 Euro. Die 15-Prozent-Grenze liegt dann bei 36.000 Euro netto über drei Jahre. Schon ein neues Bad, neue Böden und neue Fenster können diese Summe erreichen. Ob deine konkreten Kosten die Grenze reißen, hängt vom genauen Gebäudeanteil, von der Netto-Betrachtung und von der Zuordnung der einzelnen Maßnahmen ab. Diese Zuordnung gehört in die Hand eines Steuerberaters.
Was mitzählt, auch wenn du es nicht selbst steuerst
Ein Punkt, der die Grenze unerwartet reißen lässt: Auch anteilige Sanierungen der Eigentümergemeinschaft zählen mit. Beschließt die WEG in deinen ersten drei Jahren eine große Maßnahme am Gemeinschaftseigentum, etwa eine Dachsanierung oder eine neue Fassade, und zahlst du sie über eine Sonderumlage oder aus der Instandhaltungsrücklage mit, fließt dein Anteil in die 15-Prozent-Rechnung ein.
Das ist tückisch, weil du diese Kosten nicht allein in der Hand hast. Du planst dein Bad für Jahr zwei, die WEG beschließt in Jahr eins die Fassade. Plötzlich reißt die Summe die Grenze, obwohl jede Maßnahme für sich harmlos aussah. Wer eine größere eigene Sanierung plant, schaut deshalb vor dem Kauf in die Protokolle und die Rücklage, um absehbare Gemeinschaftsmaßnahmen mitzudenken. Wie du die Rücklage einschätzt, steht im Ratgeber Instandhaltungsrücklage prüfen.
Die Ausnahmen: was nicht in die Grenze fällt
Nicht alles, was du in den ersten drei Jahren ausgibst, zählt zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Drei Gruppen bleiben außen vor.
Erweiterungen sind ohnehin echte Herstellungskosten und werden gesondert behandelt. Ein Anbau, eine neue Dachgaube oder eine vergrößerte Wohnfläche fallen nicht unter die 15-Prozent-Prüfung, sie sind von vornherein über die AfA abzuschreiben.
Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten bleiben draußen. Das sind Wartungen und kleinere Reparaturen, die regelmäßig wiederkehren, etwa die jährliche Heizungswartung oder ein tropfender Wasserhahn. Sie zählen nicht in die 15-Prozent-Summe, auch wenn sie in die ersten drei Jahre fallen.
Kosten für eine Standardhebung dagegen sind ein eigener Fallstrick. Hebst du den Standard der Wohnung in mindestens drei der vier zentralen Bereiche deutlich an, nämlich Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster, kann das unabhängig von der 15-Prozent-Grenze zu Herstellungskosten führen. Das ist ein eigener Tatbestand nach § 255 Abs. 2 HGB, die wesentliche Verbesserung, und er ist zeitlich nicht auf die ersten drei Jahre begrenzt. Eine echte Luxussanierung dieser Kernbereiche ist steuerlich also selbst dann heikel, wenn sie die 15 Prozent nicht erreicht oder erst später kommt.
Der Ausweg: Zeitpunkt statt Verzicht
Die gute Nachricht ist, dass die Grenze nur zeitlich wirkt. Sie betrifft die ersten drei Jahre nach dem Kauf. Wer eine große Sanierung plant und die Grenze zu reißen droht, hat einen einfachen Hebel: den Zeitpunkt.
Verteilst du größere Maßnahmen so, dass der Teil über der Grenze erst ab dem vierten Jahr nach dem Kauf anfällt, bleibt dieser Teil sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Aus einer über Jahrzehnte gestreckten AfA wird wieder eine Sofortwirkung. Das setzt voraus, dass du früh rechnest, am besten vor dem Kauf, und die Reihenfolge deiner Maßnahmen bewusst legst. Ein kaputtes Bad muss natürlich raus, aber die geplante Modernisierung der Elektrik kann warten.
Die App von ImmoSis warnt genau an dieser Stelle. Sie prüft deine geplanten Renovierungs- und Sanierungskosten der ersten drei Jahre gegen 15 Prozent des geschätzten Gebäudewerts und meldet sich, wenn die Grenze in Gefahr ist oder du dicht davor liegst. Sie zeigt dir dann, welcher Betrag ins vierte Jahr rutschen sollte, damit dieser Teil sofort abziehbar bleibt. Das ist eine Warnung und ein Prüfhinweis, keine gerechnete Ersparnis, denn die verbindliche Zuordnung gehört zum Steuerberater.
Wann du fachlichen Rat brauchst
Dieser Artikel erklärt, wie die 15-Prozent-Grenze funktioniert und wie du eine Falle vermeidest. Er ersetzt keine Steuerberatung und rechnet dir keine Ersparnis aus. Ob eine einzelne Maßnahme Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten ist, welcher Gebäudeanteil gilt, wie die Netto-Betrachtung im Detail aussieht und ob eine Standardhebung vorliegt, gehört in die Hand einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters. Die Beratungskosten sind gering im Vergleich zu einem Sofortabzug, der über die 15-Prozent-Grenze in eine 50-Jahre-AfA rutscht. Am meisten bringt der Rat vor dem Kauf, weil du danach den Zeitpunkt deiner Maßnahmen noch frei legen kannst.
Häufige Fragen
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten? Instandsetzungs- und Modernisierungskosten, die du innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf trägst und die netto ohne Umsatzsteuer mehr als 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten ausmachen. Sie gelten dann nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG insgesamt als Herstellungskosten und sind nur über die AfA absetzbar, nicht sofort.
Auf welchen Betrag beziehen sich die 15 Prozent? Auf den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, nicht auf den gesamten Kaufpreis. Weil bei Eigentumswohnungen häufig 70 bis 85 Prozent auf das Gebäude entfallen, liegt die Grenze niedriger, als viele erwarten. Der Grundstücksanteil bleibt außen vor.
Was passiert, wenn ich die Grenze reiße? Dann werden die gesamten betroffenen Kosten den Herstellungskosten zugeschlagen und laufen über die AfA mit 2 oder 2,5 Prozent pro Jahr über Jahrzehnte ab, statt im Jahr der Zahlung voll abziehbar zu sein. Der Sofortabzug als Erhaltungsaufwand entfällt für diese Kosten.
Zählen Sanierungen der Eigentümergemeinschaft mit? Ja. Dein Anteil an größeren Maßnahmen der WEG am Gemeinschaftseigentum, den du über eine Sonderumlage oder aus der Instandhaltungsrücklage mitträgst, fließt in die 15-Prozent-Rechnung ein. Das kann die Grenze unerwartet reißen, deshalb lohnt ein Blick in Protokolle und Rücklage vor dem Kauf.
Wie vermeide ich die Falle? Indem du größere Maßnahmen so planst, dass der Teil über der Grenze erst ab dem vierten Jahr nach dem Kauf anfällt. Dann bleibt dieser Teil sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Am besten rechnest du das vor dem Kauf durch, weil du danach die Reihenfolge deiner Maßnahmen noch frei bestimmst.
Gibt es Ausnahmen von der 15-Prozent-Grenze? Ja. Erweiterungen sind ohnehin Herstellungskosten und werden gesondert behandelt. Jährlich üblicher Erhaltungsaufwand wie Wartungen zählt nicht mit. Eine deutliche Standardhebung in mindestens drei der vier Kernbereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster kann dagegen unabhängig von der 15-Prozent-Grenze zu Herstellungskosten führen.
Gilt die Grenze auch für Selbstnutzer? Die 15-Prozent-Regel wirkt bei vermieteten Immobilien, weil es dort um den Werbungskostenabzug geht. Für die selbst genutzte Wohnung stellt sich die Frage anders, weil laufende Erhaltungskosten dort steuerlich ohnehin nicht als Werbungskosten abziehbar sind. Für die vermietete Eigentumswohnung, um die es hier geht, ist die Grenze relevant.
Die 15-Prozent-Grenze ist eine Falle, die man nur vor dem Kauf umgeht, nicht danach. ImmoSis prüft eine Wohnung so, wie ein Käufer sie prüfen sollte: Die Ankaufsprüfung stellt deine geplanten Sanierungskosten der ersten drei Jahre gegen die 15-Prozent-Grenze und warnt, bevor der Sofortabzug kippt. Wie sich der Gebäudeanteil auf deine Abschreibung auswirkt, zeigt der AfA-Rechner. Wie all das zusammen deinen monatlichen Überschuss ergibt, steht im Ratgeber Cashflow einer Immobilie berechnen. Die erhöhte Abschreibung für Baudenkmäler nach § 7i EStG folgt eigenen Regeln und steht im Ratgeber Denkmal-AfA.
Vanessa Völkl
