Denkmal-AfA: wie die erhöhte Abschreibung wirklich rechnet

Warum die Angst vor dem Denkmal unbegründet ist

Viele Kapitalanleger streichen eine Wohnung von der Liste, sobald das Wort Denkmal fällt. Sie fürchten, innen nichts mehr anfassen zu dürfen, und dass alles teuer und langwierig wird. In der Praxis ist die Grenze klarer, als der Ruf vermuten lässt. Die Technik einer Denkmalimmobilie darfst du in aller Regel modernisieren, also Heizung, Leitungen und Bad. Genehmigungspflichtig ist vor allem das Erscheinungsbild, also die Fassade, und beim Innendenkmal auch der Grundriss und erhaltene Elemente wie Stuck.

Ein sanierter Altbau mit Geschichte vermietet sich oft gut, weil viele Mieter genau diese Substanz suchen. Dazu kommt ein echter steuerlicher Hebel, die erhöhte Abschreibung nach dem Denkmalschutz. Genau dieser Hebel ist aber auch der Punkt, an dem im Vertrieb am meisten geschönt wird. Deshalb lohnt der nüchterne Blick: was die Denkmal-AfA ist, wie sie rechnet und woran du eine geschönte Rechnung erkennst.

Ensembleschutz oder Denkmalschutz: was wirklich geschützt ist

Bevor es um Steuern geht, klärst du, was an deiner Wohnung überhaupt unter Schutz steht. Das entscheidet über den Aufwand und über die spätere Bescheinigung.

Beim Ensembleschutz geht es um das Stadtbild. Geschützt ist die Außenwirkung, also die Fassade, die Dachform oder die Fenster, damit das Straßenbild erhalten bleibt. Innen bist du weitgehend frei. Beim Denkmalschutz im engeren Sinn kann auch das Innere geschützt sein, etwa Stuckdecken, ein historisches Treppenhaus oder der Grundriss. Dann brauchst du für Eingriffe innen eine Genehmigung der Denkmalbehörde.

Was für deine konkrete Wohnung gilt, findest du heraus, indem du die zuständige Denkmalschutzbehörde anrufst oder ins Denkmalkataster deines Bundeslandes schaust. Dort steht, ob und in welchem Umfang das Objekt geschützt ist. Diese Auskunft holst du dir vor dem Kauf ein, weil sie über die spätere Sanierung und über die steuerliche Begünstigung mitentscheidet.

Was die Denkmal-AfA ist und wie sie rechnet

Die Denkmal-AfA ist eine erhöhte Abschreibung nach § 7i Einkommensteuergesetz, oft auch Denkmalschutz-Abschreibung genannt. Sie gilt für Baumaßnahmen an einem anerkannten Baudenkmal, die zu seiner Erhaltung oder sinnvollen Nutzung nötig sind. Für vermietende Eigentümer sieht sie so aus.

In den ersten acht Jahren setzt du jeweils bis zu 9 Prozent der begünstigten Sanierungskosten ab, in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent. Über die zwölf Jahre kannst du damit bis zu 100 Prozent der begünstigten Kosten absetzen. Es sind Höchstsätze, wie viel am Ende zusammenkommt, hängt von der bescheinigten Bemessungsgrundlage ab. Zum Vergleich läuft die normale Gebäude-AfA nach § 7 Absatz 4 EStG über Jahrzehnte mit 2 Prozent (Fertigstellung ab 1925) oder 2,5 Prozent (davor).

Verkaufsprospekte verschweigen dabei gern den entscheidenden Punkt. Die 9 Prozent gelten nicht auf den ganzen Kaufpreis. Sie gelten nur auf den Teil der Kosten, der auf die bescheinigte Sanierung entfällt. Dein Kaufpreis teilt sich für die Steuer in drei Teile, die völlig unterschiedlich behandelt werden.

Teil des Kaufpreises	Abschreibung	Grundlage
Grund und Boden	keine	Boden nutzt sich nicht ab
Altbausubstanz (Gebäude vor Sanierung)	normale AfA, 2 oder 2,5 Prozent pro Jahr	§ 7 Abs. 4 EStG
begünstigte Sanierungskosten	erhöhte AfA, 8×9 % + 4×7 %	§ 7i EStG

Nur der unterste Teil dieser Tabelle bekommt die attraktiven 9 Prozent. Wie groß dieser Teil im Verhältnis zum Gesamtpreis ist, entscheidet über den echten Steuereffekt. Genau daran wird gedreht.

Denkmal-AfA gegen normale Gebäude-AfA im direkten Vergleich

Die folgende Gegenüberstellung zeigt, warum die Denkmal-AfA im Vertrieb so attraktiv klingt, und wo die Einschränkung sitzt.

Merkmal	Normale Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 4)	Denkmal-AfA (§ 7i)
Satz pro Jahr	2 % (ab 1925), 2,5 % (davor)	9 % in Jahr 1 bis 8, dann 7 % in Jahr 9 bis 12
Zeitraum bis 100 %	40 bis 50 Jahre	12 Jahre
Bemessungsgrundlage	Gebäudeanteil der Anschaffungskosten	nur die bescheinigten Sanierungskosten
Bedingung	keine besondere	Bescheinigung der Denkmalbehörde nach § 7i Abs. 2
Grundstücksanteil	wird nicht abgeschrieben	wird nicht abgeschrieben

Beide Abschreibungen laufen bei einer Denkmalimmobilie nebeneinander. Auf die Altbausubstanz läuft die normale AfA weiter, auf die Sanierung obendrauf die erhöhte. Das ist der reale Vorteil. Er wird nur oft so dargestellt, als bekäme man 9 Prozent auf den kompletten Kaufpreis, und das ist falsch.

Die Bescheinigung der Denkmalbehörde ist die harte Bedingung

Ohne Bescheinigung keine Denkmal-AfA. § 7i Absatz 2 EStG knüpft die erhöhte Abschreibung an einen Nachweis der zuständigen Landesbehörde. Sie bestätigt, dass das Gebäude ein Baudenkmal ist und dass die geltend gemachten Baumaßnahmen dafür erforderlich waren und in Abstimmung mit der Behörde durchgeführt wurden.

Zwei Dinge folgen daraus, die du vor dem Kauf klären solltest.

Erstens muss die Sanierung mit der Behörde abgestimmt sein, und zwar vor Beginn der Arbeiten. Wer einfach loslegt und die Bescheinigung nachträglich beantragt, riskiert, dass Maßnahmen nicht anerkannt werden. Zweitens prüft das Finanzamt trotz Bescheinigung die steuerliche Zuordnung eigenständig, also welcher Betrag überhaupt zu den begünstigten Kosten gehört. Die Bescheinigung ist die Eintrittskarte, sie garantiert aber nicht jeden Euro, den ein Prospekt ausweist.

Für dich als Käufer kommt eine besondere Bedingung dazu. Wenn du die Wohnung erwirbst und nicht selbst als Bauherr saniert hast, kannst du die erhöhte AfA nach § 7i Absatz 1 Satz 5 EStG nur für die Baumaßnahmen nutzen, die nach dem rechtswirksamen Abschluss deines Kaufvertrags durchgeführt wurden. Ein Bauherr, der von Anfang an selbst saniert, kennt diese Zeitgrenze nicht, ein Erwerber schon. Genau dieser Vertragszeitpunkt entscheidet beim Kauf einer sanierten Wohnung darüber, welcher Teil der Sanierung überhaupt bei dir absetzbar ist.

Ein weiterer Punkt, der in Renditerechnungen oft fehlt: Soweit die Sanierung durch öffentliche Zuschüsse gedeckt ist, fällt sie aus der erhöhten AfA heraus. Ein Denkmal- oder Städtebauförderzuschuss senkt die Bemessungsgrundlage der 9 Prozent Euro für Euro. Wer mit Zuschuss plant und trotzdem die volle AfA rechnet, rechnet zu hoch.

Wo die Rechnung geschönt wird

Die Suchergebnisse zu diesem Thema gehören überwiegend Anbietern, die Denkmalobjekte oder die Steueroptimierung verkaufen. Aus Käufersicht lohnt es sich, ihre Rechnungen an vier Stellen zu prüfen.

Der Kaufpreis hat den Steuervorteil schon eingepreist. Das ist die häufigste Marktbeobachtung bei diesen Objekten, keine steuerrechtliche Regel, aber ein reales Vertriebsmuster. Ein Objekt wird zum Neubaupreis oder darüber angeboten, mit dem Argument, die Steuer hole das wieder rein. Rechnerisch verschiebt sich damit nur, wer profitiert. Du zahlst heute zu viel, das Finanzamt gibt dir über zwölf Jahre einen Teil zurück, und unter dem Strich bleibt der Vorteil beim Verkäufer. Der Steuervorteil ist kein Grund, einen überhöhten Kaufpreis zu akzeptieren.

Der Sanierungskostenanteil ist zu hoch angesetzt. Weil nur dieser Anteil die 9 Prozent bekommt, ist es im Interesse des Anbieters, ihn möglichst groß auszuweisen und den Anteil für Altbausubstanz und Grund klein. Ein unrealistisch hoher Sanierungsanteil bläht die AfA-Grundlage auf. Das Finanzamt akzeptiert nur eine sachgerechte Aufteilung, und im Zweifel korrigiert es sie später, wenn die versprochene Ersparnis schon in deine Kaufentscheidung eingeflossen ist.

Es zählen nur nach dem Vertragsabschluss durchgeführte, abgestimmte Maßnahmen. Als Erwerber sind für dich nur die Sanierungsmaßnahmen begünstigt, die nach dem rechtswirksamen Abschluss deines Kaufvertrags durchgeführt und mit der Behörde abgestimmt wurden. Kosten für Arbeiten, die schon vorher fertig waren, sind bei dir nicht nach § 7i absetzbar. Beim klassischen Bauträgermodell ist genau deshalb der Zeitpunkt entscheidend: Der Kaufvertrag muss vor dem Sanierungsbeginn geschlossen sein, damit dir die AfA voll zusteht. Wird eine bereits fertig sanierte Wohnung verkauft, hängt viel daran, welcher Teil der Arbeiten zeitlich noch dir zugerechnet werden kann. Diese Zurechnung ist fehleranfällig und ein häufiger Streitpunkt mit dem Finanzamt, deshalb gehört sie vor dem Kauf durch eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater geprüft.

Die versprochenen 9 Prozent gelten nur zeitlich und anteilig begrenzt. Die Aussage „9 Prozent statt 2 Prozent” stimmt für die ersten acht Jahre und nur auf den Sanierungsanteil. Danach sind es 7 Prozent, nach zwölf Jahren ist der Topf leer. Auf den ganzen Kaufpreis bezogen fällt der effektive Satz deutlich kleiner aus. Wer die 9 Prozent auf den Gesamtpreis hochrechnet, verspricht eine Ersparnis, die es so nicht gibt.

Selbstnutzer und Sanierungsgebiet: die Abgrenzung

Damit du die Denkmal-AfA einordnen kannst, hier zwei verwandte Regeln.

Wer das Baudenkmal selbst bewohnt, statt es zu vermieten, fällt unter § 10f EStG. Dann sind die begünstigten Kosten über zehn Jahre mit jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abziehbar, insgesamt also 90 Prozent statt 100 Prozent. Für dich als Kapitalanleger ist § 7i der richtige Paragraf, weil deine Wohnung vermietet ist.

Neben dem Denkmalschutz gibt es die erhöhte Absetzung nach § 7h EStG für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Die Sätze und Zeiträume entsprechen § 7i, also 8×9 Prozent plus 4×7 Prozent für Vermieter. Der Unterschied liegt im Grund der Begünstigung, einmal der Denkmalstatus, einmal die Lage im Sanierungsgebiet.

Nutzung und Rechtsgrundlage	Satz und Zeitraum	Gesamt
Vermieter, Baudenkmal (§ 7i)	8×9 % + 4×7 %	100 % über 12 Jahre
Vermieter, Sanierungsgebiet (§ 7h)	8×9 % + 4×7 %	100 % über 12 Jahre
Selbstnutzer, Baudenkmal (§ 10f)	10×9 % als Sonderausgaben	90 % über 10 Jahre

Wann sich eine Denkmalimmobilie für dich rechnet

Die erhöhte Abschreibung ist echt und kann attraktiv sein. Ob sie sich für dich rechnet, hängt an drei Bedingungen, die alle erfüllt sein müssen.

Der Kaufpreis muss unabhängig vom Steuervorteil stimmen. Prüfe ihn wie bei jedem anderen Objekt über die Lage, die Miete und den Kaufpreisfaktor. Trägt sich die Wohnung nur mit der Steuer, ist sie zu teuer.

Dein persönlicher Steuersatz muss hoch genug sein, damit die Abschreibung überhaupt wirkt. Die AfA senkt dein zu versteuerndes Einkommen, sie bringt aber nur etwas, wenn du entsprechend Steuern zahlst. Wie stark eine Abschreibung wirkt, rechnest du grob mit dem AfA-Rechner durch. Er zeigt dir die normale Gebäude-AfA und ihre Steuerwirkung. Eine gezielte Denkmal-Ersparnis rechnet er bewusst nicht aus, weil die begünstigte Höhe von der Bescheinigung abhängt und keine seriöse Vorab-Zahl erlaubt.

Der Cashflow sollte auch ohne den Steuervorteil einigermaßen zu dir passen. Ein Objekt allein wegen der Steuer zu kaufen, ist riskant, weil der Vorteil über die Jahre kleiner wird und nach zwölf Jahren ganz wegfällt. Wie du den echten monatlichen Überschuss oder Zuschuss nach Steuer ermittelst, zeigt der Ratgeber Rechnet sich eine vermietete Eigentumswohnung?.

Wann du fachlichen Rat brauchst

Dieser Artikel erklärt den Mechanismus der Denkmal-AfA und ersetzt keine Steuerberatung. Die konkrete Aufteilung deines Kaufpreises in Grund, Altbausubstanz und begünstigte Sanierung, die Höhe der bescheinigungsfähigen Kosten und deine persönliche Steuerwirkung gehören in die Hand einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters. Fragen zur Bescheinigung und zu genehmigungspflichtigen Baumaßnahmen klärst du mit der Denkmalschutzbehörde. Die Kosten dafür sind gering im Vergleich zu einem Kaufpreis, der den Steuervorteil schon geschluckt hat.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Denkmal-AfA? Für vermietete Baudenkmäler setzt du nach § 7i EStG die begünstigten Sanierungskosten in den ersten acht Jahren mit jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren mit jeweils bis zu 7 Prozent ab, zusammen 100 Prozent über zwölf Jahre. Diese Sätze gelten nur auf den bescheinigten Sanierungsanteil, nicht auf den ganzen Kaufpreis.

Kann ich 9 Prozent vom Kaufpreis abschreiben? Nein. Die 9 Prozent gelten nur auf den Teil der Kosten, der auf die von der Denkmalbehörde bescheinigte Sanierung entfällt. Der Anteil für die Altbausubstanz läuft über die normale Gebäude-AfA von 2 oder 2,5 Prozent, der Grundstücksanteil wird gar nicht abgeschrieben.

Was zählt zu den begünstigten Kosten? Begünstigt sind Baumaßnahmen zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung des Baudenkmals, die mit der Denkmalbehörde abgestimmt und von ihr bescheinigt wurden. Sie müssen grundsätzlich nach dem Abschluss deines Kaufvertrags durchgeführt worden sein. Öffentliche Zuschüsse mindern die begünstigten Kosten.

Brauche ich für die Denkmal-AfA eine Bescheinigung? Ja. Ohne die Bescheinigung der zuständigen Landesbehörde nach § 7i Abs. 2 EStG gibt es die erhöhte Abschreibung nicht. Die Maßnahmen müssen vor Beginn mit der Behörde abgestimmt sein. Das Finanzamt prüft die steuerliche Zuordnung der Beträge zusätzlich selbst.

Was ist der Unterschied zwischen Ensembleschutz und Denkmalschutz? Beim Ensembleschutz ist das Stadtbild geschützt, also vor allem die Fassade, das Dach und die Fenster. Innen bist du weitgehend frei. Beim Denkmalschutz kann auch das Innere geschützt sein, etwa Stuck, ein Treppenhaus oder der Grundriss. Was gilt, sagt dir die Denkmalschutzbehörde oder das Denkmalkataster.

Lohnt sich eine Denkmalimmobilie als Kapitalanlage? Sie lohnt sich, wenn der Kaufpreis unabhängig vom Steuervorteil stimmt, dein Steuersatz hoch genug ist und der Cashflow auch ohne die Steuer trägt. Ein häufiges Vertriebsmuster ist ein überhöhter Preis, in den der Steuervorteil schon eingepreist ist. Dann bleibt der Vorteil beim Verkäufer, nicht bei dir.

Gilt die Denkmal-AfA auch, wenn ich selbst einziehe? Für Selbstnutzer greift § 10f EStG statt § 7i. Dann sind die begünstigten Kosten über zehn Jahre mit jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abziehbar, also 90 Prozent statt 100 Prozent. Für die vermietete Wohnung ist § 7i der richtige Paragraf.

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Die Denkmal-AfA ist ein echter Hebel, aber sie rettet keinen zu hohen Kaufpreis. ImmoSis prüft eine Wohnung so, wie ein Käufer sie prüfen sollte: Der Kaufpreisfaktor zeigt, ob der Preis zur Miete passt, die Objektprüfung führt dich durch die Unterlagen, und die Ankaufsprüfung fasst Cashflow, Steuerwirkung und Risiken zu einem klaren Prüfergebnis zusammen. Wie der Ablauf vom Angebot bis zum Grundbuch aussieht, steht im Ratgeber Ablauf Immobilienkauf.