ImmoSis und Immopal im Vergleich: Deal-Feed finden oder ein Objekt prüfen
Immopal und ImmoSis lösen zwei verschiedene Aufgaben. Immopal ist ein vorgerechneter Inserate-Feed, der aus laufend gecrawlten Portalen die Objekte mit den besten Kennzahlen anzeigt und eine Bank-Finanzierung anbindet. ImmoSis prüft ein einzelnes Objekt, das du schon gefunden hast, in die Tiefe: Cashflow, exakte Steuerwirkung, Red Flags und die Dokumente wie WEG-Protokoll und Hausgeldabrechnung. Immopal ist stark beim Finden vieler Kandidaten, ImmoSis bei der Entscheidung über das eine Objekt kurz vor der Unterschrift. Alle Angaben zu Immopal beziehen sich auf den Stand 31.08.2026.
Zwei Werkzeuge für zwei Momente im Kauf
Wer eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage sucht, durchläuft zwei Phasen. In der Suche geht es darum, aus tausenden Inseraten die wenigen zu finden, bei denen sich das Rechnen überhaupt lohnt. In der Entscheidung geht es um das eine Objekt, an dem echtes Geld hängt und das vor der Unterschrift gründlich geprüft gehört. Immopal und ImmoSis sitzen in unterschiedlichen dieser Phasen, deshalb ist die Frage „welches ist besser” die falsche. Die richtige Frage ist, wo du gerade stehst.
Immopal beantwortet die Frage „wo ist überhaupt ein Objekt, das sich rechnet”. ImmoSis beantwortet die Frage „taugt genau dieses Objekt und was übersehe ich dabei”. Dieser Text ordnet beide entlang nachprüfbarer Punkte ein, damit du siehst, welches Werkzeug zu deiner Lage passt. Alle Aussagen über Immopal stammen aus der öffentlich einsehbaren Immopal-Seite mit Stand 31.08.2026 und können sich seither geändert haben.
Was Immopal ist
Immopal ist im Kern ein vorgerechneter Inserate-Feed. Das Produkt crawlt laufend öffentlich zugängliche Wohnungsinserate von großen Immobilienportalen wie ImmoScout24, rechnet sie serverseitig durch und zeigt pro Objektkarte Preis, Preis pro Quadratmeter, einen Fairer-Preis-Check, ob die Wohnung vermietet oder leer ist, sowie ROI und Cashflow (Stand 31.08.2026). Die Objekt-Detailseite bringt eine Finanzübersicht mit geschätztem Marktwert, eine Buy-and-Hold-Analyse, eine Zehn-Jahres-Projektion, eine Steuerrechnung und einen Vergleich gegen ein Aktienindex-Investment. Dazu gibt es ein Standort-Terminal mit Kreis-Scores. Der Werbeslogan „Nur 2,4 % der Inserate rechnen sich. Wir zeigen dir, welche” fasst den Zweck gut zusammen: aus der Masse die Kandidaten herausfiltern.
Immopal ist ein Freemium-Produkt mit kostenlosen Analysen pro Tag und einem Plus-Tarif für erweiterte Funktionen (Stand 31.08.2026). Als zweite Erlösquelle ist eine Bank-Finanzierung über einen Finanzierungspartner in die Objektanalyse eingebunden. Das Team hat einen ernsthaften Branchen- und Datenhintergrund. Für die Suchphase ist das ein durchdachtes Werkzeug.
Was ImmoSis ist
ImmoSis prüft ein einzelnes Objekt, das du schon vor dir hast. Du gibst eine Inserats-URL, ein Exposé oder die Eckdaten ein. ImmoSis rechnet dann Cashflow und die Steuerwirkung nach § 32a EStG mit deinem eigenen Steuerprofil, prüft einen festen Katalog von Red Flags und liest die Unterlagen wie WEG-Protokoll, Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und Energieausweis. Am Ende steht ein klares Prüfergebnis, das auch „nicht kaufen” lauten darf.
Der Unterschied im Geschäftsmodell ist der Kern der Marke. ImmoSis verdient nichts am Abschluss, es gibt keine Maklerkooperationen und keine Finanzierungsprovisionen. Deshalb darf und wird ImmoSis abraten. Wie das Urteil zustande kommt, steht offen auf der Methodik-Seite.
Der zentrale Unterschied
Immopal findet viele Objekte und rechnet sie mit Schätzwerten durch. ImmoSis nimmt ein Objekt und prüft es in der Tiefe, samt Dokumenten und exakter Steuer. Das erklärt fast alle Punkte in der Tabelle unten. Ein Feed muss schnell und breit sein, deshalb arbeitet er mit Pauschalen. Eine Ankaufsprüfung darf langsam und schmal sein, dafür geht sie in die Belege.
Ein zweiter Unterschied betrifft das Geld. In der Immopal-Objektanalyse ist eine Bank-Finanzierung eingebunden, der Anbieter verdient dadurch voraussichtlich an der Finanzierung mit (Stand 31.08.2026). ImmoSis verdient nichts am Abschluss. Das beschreibt die Anreizlage, nicht die Absichten der Beteiligten. Wer an der Finanzierung mitverdient, hat keinen strukturellen Anreiz, von einem Kauf abzuraten. Wer nur für die Prüfung selbst bezahlt wird, darf ergebnisoffen prüfen. Beide Modelle sind legitim, sie führen nur zu unterschiedlichen Rollen.
Immopal und ImmoSis im direkten Vergleich
Die folgende Tabelle nennt nur nachprüfbare, strukturelle Unterschiede. Die Angaben zu Immopal haben den Stand 31.08.2026.
| Immopal (Stand 31.08.2026) | ImmoSis | |
|---|---|---|
| Grundfunktion | vorgerechneter Inserate-Feed | Tiefenprüfung eines einzelnen Objekts |
| Eigenes Objekt prüfen (URL, Exposé) | im Feed nicht vorgesehen | Kern der Prüfung |
| Datenquelle | eigener Crawl öffentlicher Immobilienportale (etwa ImmoScout24) | von dir eingegebenes Objekt, jede URL und manuelle Eingabe |
| Dokumentenanalyse (WEG-Protokoll, Hausgeld, Energieausweis) | nicht Teil des Produkts | fester Bestandteil |
| Steuerrechnung | pauschaler Steuersatz, lineare AfA | § 32a EStG mit eigenem Steuerprofil |
| Risiko-Prüfung | Baujahr- und Mietpreisbremse-Hinweis | fester Red-Flag-Katalog mit klarem Urteil |
| Verdient am Abschluss mit | Finanzierung über Partner eingebunden | nein, keine Kooperationen, keine Provisionen |
| Methodik offengelegt | Methodik-Seite zum Standort-Score | offene Methodik-Seite zum Objekt-Urteil |
| Kostenlos nutzbar | Freemium mit Tageslimit | 3 Objektprüfungen pro Monat kostenlos |
Ein Punkt in der Tabelle verdient eine Einordnung. Immopal legt seine Methodik für das Standort-Scoring offen und tut das quantitativ ernsthaft. Diese Methodik beschreibt aber Kreise, keine einzelnen Objekte. ImmoSis legt die Methodik für das Objekt-Urteil offen, also für genau die Ebene, auf der eine Kaufentscheidung fällt. Beide sind transparent, sie sind es auf unterschiedlichen Ebenen.
Wann Immopal das passende Werkzeug ist
Immopal spielt seine Stärke aus, wenn du noch kein Objekt hast und aus der Breite heraussortieren willst. Ein Feed, der laufend gecrawlte Inserate mit fertig gerechneten Kennzahlen zeigt, spart am Anfang viel Zeit. Auch das Standort-Terminal ist nützlich, wenn du eine Region überhaupt erst einordnen willst. Für die frühe Suchphase ist das ein sinnvolles Werkzeug und der ImmoSis-Suchagent deckt diese Phase bewusst nur am Rand ab.
Wann ImmoSis das passende Werkzeug ist
ImmoSis ist gebaut für den Moment kurz vor der Unterschrift, wenn du ein konkretes Objekt hast und wissen willst, ob es trägt. Eine überschlägige Kennzahl aus einem Feed entscheidet diese Frage nicht. An diesen Punkten entscheidet sich Kauf und Nichtkauf. Passt die angesetzte Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Ist das Hausgeld realistisch oder rechnet es den Cashflow schön. Was steht in den letzten WEG-Protokollen an Sonderumlagen und Sanierungsstau. Wie sieht deine Steuerwirkung nach § 32a EStG aus. Dafür braucht es eine Prüfung, die die Belege liest und jeden Rechenschritt offenlegt.
Der Ablauf ist einfach. Du gibst das Objekt ein, ImmoSis rechnet Cashflow und Steuer nachvollziehbar, prüft die Red Flags und liest die Dokumente. Am Ende bekommst du ein Urteil mit offenen Annahmen, die du ändern kannst. Ein komplettes Zahlenbeispiel steht im Artikel Rechnet sich eine vermietete Eigentumswohnung?. Wie ImmoSis grundsätzlich an eine Kapitalanlage herangeht, steht im Ratgeber zur Eigentumswohnung als Kapitalanlage.
Beides zusammen ergibt Sinn
Die beiden Werkzeuge schließen sich nicht aus. Ein Deal-Feed führt dich zu Kandidaten, eine Tiefenprüfung entscheidet über den einen, der es wert ist. Wer in der Breite sucht und einzelne Treffer dann gründlich prüft, nutzt für jede Phase das passende Werkzeug. Der Vergleich hier hilft nur, die Werkzeuge nicht zu verwechseln, weil eine Feed-Kennzahl keine Ankaufsprüfung ersetzt und eine Ankaufsprüfung nicht die Suche übernimmt.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen ImmoSis und Immopal? Immopal ist ein vorgerechneter Inserate-Feed, der aus laufend gecrawlten Portalen Objekte mit fertigen Kennzahlen anzeigt und eine Bank-Finanzierung anbindet (Stand 31.08.2026). ImmoSis prüft ein einzelnes Objekt in die Tiefe: Cashflow, exakte Steuer nach § 32a EStG, Red Flags und Dokumente wie WEG-Protokoll und Hausgeldabrechnung. Immopal ist auf das Finden vieler Kandidaten ausgelegt, ImmoSis auf die Entscheidung über ein konkretes Objekt.
Kann ich bei Immopal ein eigenes Objekt hochladen? Nach dem Stand 31.08.2026 analysiert Immopal die Objekte aus dem eigenen Crawl. Ein selbst mitgebrachtes Objekt per URL oder Exposé war zu diesem Zeitpunkt im Feed nicht vorgesehen. ImmoSis prüft dagegen jede eingegebene URL, jedes Exposé und jede manuelle Eingabe, auch Off-Market-Angebote.
Liest Immopal WEG-Protokolle und Hausgeldabrechnungen? Nach dem Stand 31.08.2026 ist die Analyse von WEG-Protokollen, Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftsplänen und Energieausweisen nicht Teil von Immopal. Diese Dokumentenanalyse ist ein fester Bestandteil der ImmoSis-Prüfung, weil sich an diesen Unterlagen oft Kauf oder Nichtkauf entscheidet.
Verdient eines der beiden Tools am Kauf mit? Bei Immopal ist eine Bank-Finanzierung über einen Partner in die Objektanalyse eingebunden, der Anbieter verdient dadurch voraussichtlich an der Finanzierung mit (Stand 31.08.2026). ImmoSis verdient nichts am Abschluss, es gibt keine Maklerkooperationen und keine Finanzierungsprovisionen. Ein Prüfergebnis darf deshalb auch „nicht kaufen” lauten.
Welches Tool passt für welche Phase? Immopal passt zur frühen Suchphase, wenn du aus vielen Inseraten heraussortieren willst. ImmoSis passt zur Entscheidungsphase kurz vor der Unterschrift, wenn du ein konkretes Objekt gründlich prüfen willst. Wer beides nutzt, sucht in der Breite und prüft die Treffer in der Tiefe.
Sind die Angaben zu Immopal aktuell? Alle Aussagen über Immopal in diesem Vergleich haben den Stand 31.08.2026 und stammen aus der öffentlich einsehbaren Immopal-Seite. Produkte ändern sich, deshalb steht das Datum an jeder Aussage. Prüf im Zweifel den aktuellen Stand direkt beim Anbieter.
Immopal hilft dir, aus vielen Inseraten die rechnenswerten zu finden. ImmoSis prüft das eine Objekt, an dem gerade dein Geld hängt. An deinem Kauf verdient ImmoSis nichts. Die Ankaufsprüfung rechnet Cashflow und Steuer nachvollziehbar, die Objektprüfung geht einen festen Katalog durch, auch die Punkte, nach denen du selbst nie gefragt hättest. Wenn du erst noch suchst, ist der Suchagent der Einstieg.
Vanessa Völkl
