Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: was du mit einer Eigentumswohnung wirklich erbst

Was beim Kauf einer Eigentumswohnung auf dich übergeht

Wenn du vor dem Kauf einer Eigentumswohnung nach der Sanierungspflicht suchst, willst du eigentlich wissen, was du mit der Wohnung erbst. Gesetzliche Pflichten, die erst durch deinen Kauf entstehen, gibt es bei einer Wohnung im Mehrfamilienhaus praktisch keine. Teuer kann es trotzdem werden. Du trittst in eine Eigentümergemeinschaft ein, die über Heizung, Dach und Dämmung entscheidet und die Kosten auf alle Eigentümer verteilt. Was dort beschlossen oder versäumt wurde, kaufst du mit.

Deshalb lohnt der Blick in zwei Richtungen. Einmal auf das Gesetz, das sich im Sommer 2026 deutlich geändert hat. Und einmal auf die Unterlagen der Gemeinschaft, in denen steht, was in den nächsten Jahren auf dich zukommt.

Rechtsstand 4. Oktober 2026. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Grundlage ist das Gesetz vom 23. Juli 2026, verkündet im Bundesgesetzblatt am 28. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226). Weitere Teile treten am 1. Januar 2027, 2028 und 2030 in Kraft, ein Gesetz zur Grüngasquote ist angekündigt. Dieser Artikel ist ein Prüfhinweis für Käufer und ersetzt keine Rechtsberatung.

Was sich mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz geändert hat

Viele Texte zur Sanierungspflicht beschreiben noch das alte GEG. Für Wohnungskäufer sind drei Änderungen wichtig. Die Austauschpflicht für Öl- und Gaskessel nach 30 Jahren ist ersatzlos gestrichen. Die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen ist ebenfalls weg und mit ihr die Sonderregeln für Eigentümergemeinschaften und Etagenheizungen. Geblieben sind die beiden klassischen Nachrüstpflichten am Gebäude, die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Dämmung ungedämmter Rohre.

Pflicht	Stand seit 29. Juli 2026	Was das für deine Eigentumswohnung heißt
Oberste Geschossdecke dämmen	gilt weiter, § 35 GModG	Pflicht des ganzen Hauses, die Gemeinschaft setzt sie um
Ungedämmte Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen dämmen	gilt weiter, § 69 Abs. 2 GModG	meist Rohre im Keller, Sache der Gemeinschaft
Zwei Jahre Frist nach Eigentümerwechsel	gilt weiter, § 35 Abs. 3 und § 69 Abs. 3 und 4 GModG	nur Häuser mit höchstens zwei Wohnungen bei Selbstnutzung am 1. Februar 2002
Heizkessel nach 30 Jahren austauschen	gestrichen	kein Tausch mehr allein wegen des Alters
65 Prozent erneuerbare Energie bei neuer Heizung	gestrichen	die Gemeinschaft wählt die Heizungsart wieder selbst
Bio-Anteil bei neuer Gas- oder Ölheizung	neu, § 43 GModG	gilt für Anlagen, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut werden
Heizungsprüfung in Häusern ab sechs Wohnungen	gilt weiter, § 60b GModG	Anlagen von vor Oktober 2009 müssen bis 30. September 2027 geprüft sein
Energieausweis bei der Besichtigung	gilt weiter, § 80 Abs. 4 GModG	Verkäufer oder Makler legen ihn spätestens bei der Besichtigung vor

Wer die Pflichten zur Geschossdecke oder zu den Rohren nicht erfüllt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro (§ 108 GModG). Bei einer Eigentumswohnung ist das ein Grund mehr, die Verwaltung nach dem Stand zu fragen.

Warum die Pflichten bei einer Wohnung bei der Gemeinschaft landen

Die Zwei-Jahres-Frist, um die es in den meisten Artikeln zur Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel geht, ist eine Ausnahmeregel. Sie betrifft Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, deren Eigentümer eine davon am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat. Diese Eigentümer waren von der Nachrüstung befreit. Erst wer nach ihnen Eigentümer wird, ob durch Kauf, Erbe oder Schenkung, muss die oberste Geschossdecke und die Rohre dämmen, binnen zwei Jahren nach dem ersten Eigentumsübergang (§ 35 Abs. 3 und § 69 Abs. 3 und 4 GModG).

Für ein Mehrfamilienhaus gibt es diese Ausnahme nicht. Dort gilt die Pflicht für das Haus seit Jahren, unabhängig davon, wer wann kauft. Ist die oberste Geschossdecke noch ungedämmt und erfüllt sie den Mindestwärmeschutz nicht, ist die Pflicht schon offen, bevor du unterschreibst. Erfüllt ist sie auch dann, wenn statt der Decke das Dach darüber gedämmt ist.

Oberste Geschossdecke, Dach, Kellerleitungen und Zentralheizung gehören zum Gemeinschaftseigentum. Über ihre Erhaltung entscheidet die Eigentümerversammlung, die Verwaltung setzt die Beschlüsse um. Die Kosten trägt jeder Eigentümer nach seinem Miteigentumsanteil, sofern die Gemeinschaft keinen anderen Schlüssel beschlossen oder in der Teilungserklärung vereinbart hat (§ 16 Abs. 2 WEG). Wechselt die Gemeinschaft die Technik grundlegend, etwa zur Wärmepumpe, kann das als bauliche Veränderung gelten, dann greifen andere Kostenregeln (§ 21 WEG). Für dich als Käufer zählt deshalb dein Anteil an den Kosten.

Eine Ausnahme ist die Gasetagenheizung, die nur deine Wohnung versorgt. Ob sie zum Sondereigentum gehört, regelt die Teilungserklärung. Ist das so, bezahlst du ihren Ersatz allein. Abgasleitung und Schornstein bleiben in der Regel Gemeinschaftseigentum. Für eine neue Etagenheizung gelten seit dem 29. Juli 2026 dieselben Regeln wie für jede andere neue Heizung.

Die Heizung bleibt der größte Kostenposten

Mit der gestrichenen 30-Jahre-Regel muss eine Gemeinschaft einen alten Kessel nicht mehr wegen seines Alters ausbauen. Die Heizung bleibt trotzdem der größte Kostenblock am Gemeinschaftseigentum. Irgendwann fällt sie aus oder die Reparaturen werden so häufig, dass die Gemeinschaft den Tausch beschließt. Für deine Kaufentscheidung zählt, wann das ansteht und ob das Geld dafür da ist.

Entscheidet sich die Gemeinschaft wieder für eine Gas- oder Ölheizung, gilt die sogenannte Bio-Treppe aus § 43 GModG. Erfüllen lässt sie sich auch über eine Solaranlage für Wärme oder eine Hybridheizung mit Wärmepumpe (§ 43 Abs. 3 bis 5). Ab 2029 müssen mindestens 10 Prozent der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff kommen, ab 2030 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent. Was diese Brennstoffe dann kosten, ist heute offen. Wärmepumpe, Fernwärme und Hybridheizung stehen im Gesetz als gleichrangige Optionen daneben (§ 42 GModG). Welche sich für das Haus rechnet, klärt ein Energieberater mit der Gemeinschaft.

In Häusern ab sechs Wohnungen gibt es außerdem eine kleinere Pflicht, die oft übersehen wird. Eine Heizung mit Wasser als Wärmeträger, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurde, muss bis zum 30. September 2027 geprüft und optimiert werden (§ 60b GModG). Sie lässt sich mit der Wartung oder der Feuerstättenschau verbinden. Frag die Verwaltung nach dem Prüfnachweis. Jüngere Anlagen sind 15 Jahre nach dem Einbau dran.

Die CO2-Kosten trägst du als Vermieter mit

Als Kapitalanleger hast du einen Posten, den ein Selbstnutzer nicht hat. Seit 2023 teilen sich Vermieter und Mieter die CO2-Kosten für Heizung und Warmwasser nach einem Stufenmodell aus dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz. Je mehr CO2 das Gebäude pro Quadratmeter Wohnfläche ausstößt, desto höher dein Anteil. Unter 12 Kilogramm CO2 pro Quadratmeter und Jahr zahlst du nichts, ab 52 Kilogramm trägst du 95 Prozent. Diesen Anteil kannst du nicht auf den Mieter umlegen, er mindert direkt deinen Cashflow.

Für Gas- und Ölheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut werden, gilt eine eigene Regel (§ 5a Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz). Vermieter und Mieter tragen ab 2028 jeweils die Hälfte der CO2-Kosten und der Gas-Netzentgelte. Ab 2029 kommt die Hälfte der Kosten für den vorgeschriebenen Bio-Anteil dazu, begrenzt auf 30 Prozent des verbrauchten Brennstoffs. Beschließt die Gemeinschaft eine neue fossile Heizung, entstehen für dich also laufende Kosten, die in keiner Mietrendite aus dem Exposé stehen.

Rechenbeispiel: Heizungstausch in einer WEG mit zwölf Wohnungen

Angenommen, eine Gemeinschaft mit zwölf Wohnungen ersetzt ihre 28 Jahre alte Gas-Zentralheizung. Eine Pflicht dazu besteht nicht mehr, die Gemeinschaft beschließt den Tausch wegen häufiger Ausfälle. Das Angebot liegt bei 120.000 Euro. Diese Summe ist eine Annahme für das Beispiel, echte Angebote hängen stark vom Haus und von der gewählten Technik ab. Deine Wohnung hat 75/1.000 Miteigentumsanteile, also 7,5 Prozent.

	Rücklage gut gefüllt	Rücklage dünn
Kosten Heizungstausch	120.000 €	120.000 €
davon aus der Rücklage	60.000 €	15.000 €
davon per Sonderumlage	60.000 €	105.000 €
dein Anteil an der Sonderumlage (7,5 %)	4.500 €	7.875 €
dein Anteil an der ganzen Maßnahme	9.000 €	9.000 €

Dein Anteil an der Maßnahme ist in beiden Fällen gleich. Der Unterschied liegt darin, woher das Geld kommt. Im ersten Fall sind rechnerisch 4.500 Euro deines Anteils schon durch die Erhaltungsrücklage gedeckt. Die Rücklage gehört der Gemeinschaft und bleibt beim Verkauf dort, von ihr profitierst du als neuer Eigentümer. Im zweiten Fall bringst du 7.875 Euro zusätzlich auf, oft kurz nach dem Kauf und neben Kaufnebenkosten und Finanzierung.

Zwei Wohnungen mit gleichem Preis und gleicher Miete sind deshalb unterschiedlich viel wert, wenn bei einer davon eine Sonderumlage von fast 8.000 Euro absehbar ist. Diese Zahl gehört in die Preisverhandlung. Wie du mit solchen Befunden verhandelst, steht im Ratgeber Kaufpreis verhandeln. Wie du den Rücklagenbestand pro Quadratmeter einordnest, erklärt der Artikel zur Instandhaltungsrücklage.

Dazu kommt ein steuerlicher Punkt. Wird die Maßnahme in den ersten drei Jahren nach dem Kauf ausgeführt, kann dein Kostenanteil bei der Prüfung der anschaffungsnahen Herstellungskosten mitzählen. Zusammen mit einer eigenen Renovierung kann das die 15-Prozent-Grenze überschreiten. Die Zuordnung klärt dein Steuerberater.

Wer eine beschlossene Sonderumlage zahlt

Entscheidend ist der Zeitpunkt der Fälligkeit. Wird die Sonderumlage erst fällig, nachdem du als Eigentümer im Grundbuch stehst, schuldest du sie der Gemeinschaft, auch wenn der Beschluss vor deinem Kauf gefallen ist. So hat es der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017, V ZR 257/16). Wird sie vorher fällig, zahlt der Verkäufer, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung lässt Erwerber für Rückstände haften. Ein Blick in die Teilungserklärung klärt das.

Zwischen dir und dem Verkäufer kann der Kaufvertrag eine andere Verteilung regeln. Gegenüber der Gemeinschaft ändert das nichts, du hättest dann nur einen Anspruch gegen den Verkäufer. Ist eine Sonderumlage beschlossen oder absehbar, sprich das deshalb vor dem Notartermin an und lass die Regelung in den Vertragsentwurf aufnehmen.

So prüfst du vor dem Kauf, was ansteht

Die meisten Antworten stehen in Unterlagen, die du ohnehin anfordern solltest. Wichtig ist, dass du sie mit der Frage nach Heizung, Dämmung und Geld liest.

Unterlage	Worauf du achtest
Energieausweis	Effizienzklasse, Kennwert, Baujahr des Wärmeerzeugers und die Modernisierungsempfehlungen. Verkäufer oder Makler müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen.
Protokolle der letzten drei Jahre und Beschluss-Sammlung	Beschlüsse und Diskussionen zu Heizung, Dach und Dämmung, eingeholte Angebote, eine beauftragte Energieberatung, beschlossene Sonderumlagen mit Fälligkeit
Wirtschaftsplan und Rücklagenstand	Bestand der Rücklage in Euro, gemessen an der absehbaren Maßnahme. Bei 120.000 Euro für die Heizung und 15.000 Euro Rücklage ist die Lücke offensichtlich.
Letzte Heizkostenabrechnung der Wohnung	CO2-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter und dein Anteil als Vermieter
Angaben der Verwaltung zur Heizung	Art und Baujahr der Anlage, Wartungsnachweise, in Häusern ab sechs Wohnungen die Heizungsprüfung nach § 60b
Keller und Dachboden bei der Besichtigung	Sind die Rohre im unbeheizten Keller gedämmt? Ist die oberste Geschossdecke oder das Dach gedämmt? Lass dir den Nachweis von der Verwaltung zeigen.

Welche weiteren Unterlagen du anforderst und was in jeder steht, findest du im Ratgeber Unterlagen beim Wohnungskauf. Für den Termin vor Ort hilft die Checkliste zur Besichtigung. Ein auffällig niedriges Hausgeld ist oft der erste Hinweis darauf, dass die Rücklage für eine solche Maßnahme nicht reicht.

Was du aus dem Befund machst

Ein anstehender Heizungstausch ist für sich kein Grund, vom Kauf abzusehen. Ist er beschlossen, beziffert und durch die Rücklage gedeckt, kannst du ihn einplanen. Kritisch wird es, wenn eine teure Maßnahme absehbar ist, die Rücklage dafür nicht reicht und das Protokoll noch keinen Plan zeigt. Dann kennst du weder Höhe noch Zeitpunkt deiner Zahlung.

Aus dem Befund folgen drei mögliche Schritte. Du rechnest deinen Anteil aus und verhandelst den Preis um diesen Betrag. Du regelst eine bereits beschlossene Sonderumlage im Kaufvertrag. Oder du lässt die Wohnung liegen, wenn die Zahlung deinen Cashflow über Jahre ins Minus drückt. Wie stark ein solcher Betrag deine monatliche Rechnung verändert, siehst du im Cashflow-Rechner.

Was noch offen ist

Das Gesetz ist beschlossen, an einigen Stellen aber noch in Bewegung. Diese Punkte solltest du im Blick behalten.

Nach § 42a GModG soll die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 ein Gesetz zu einer Grüngas- und Grünheizölquote vorlegen. Es soll die Lieferanten von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichten, bis 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen. Wie die Quote ausgestaltet wird und was sie kostet, steht noch nicht fest. Weil sie bei den Lieferanten ansetzt, dürfte sie über den Brennstoffpreis auch bestehende Gas- und Ölheizungen treffen.

Frei ist die Wahl der Heizung auch heute nicht überall. Landesrecht kann weitergehende Vorgaben machen (§ 9 GModG) und eine Gemeinde kann den Anschluss an ein Fernwärmenetz vorschreiben (§ 109 GModG). Ob das für das Haus gilt, weiß die Verwaltung.

Zum 1. Januar 2027 treten geänderte Regeln für Energieausweise in Kraft, die Effizienzklassen für Wohngebäude bleiben dabei bei A+ bis H. Im Jahr 2030 werden die Regeln des GModG überprüft (§ 9a GModG), danach kann der Gesetzgeber nachschärfen. Eine Sanierungspflicht für einzelne Eigentumswohnungen enthält das Gesetz derzeit nicht.

Wann du fachlichen Rat brauchst

Ob am Haus eine Nachrüstpflicht offen ist und welche Heizung sich für die Gemeinschaft rechnet, beurteilt ein Energieberater. Für die Regelung einer Sonderumlage im Kaufvertrag ist der Notar die erste Adresse, bei Streit in der Gemeinschaft ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht. Wie sich eine Sonderumlage steuerlich auswirkt, klärt dein Steuerberater. Einen Sonderfall solltest du immer fachlich prüfen lassen, nämlich ein Zweifamilienhaus, das in zwei Eigentumswohnungen aufgeteilt ist. Dort kann die Zwei-Jahres-Frist aus § 35 Abs. 3 GModG greifen. Dieser Artikel ordnet ein und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung.

Häufige Fragen

Gilt die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel auch für Eigentumswohnungen? Die Zwei-Jahres-Frist nach dem Eigentümerwechsel gilt nur für Häuser mit höchstens zwei Wohnungen. In einem Mehrfamilienhaus gelten die Pflichten zur Dämmung der obersten Geschossdecke und ungedämmter Rohre für das ganze Haus, unabhängig vom Kauf. Umgesetzt und bezahlt werden sie über die Eigentümergemeinschaft, du trägst deinen Anteil nach Miteigentumsanteilen.

Muss die Heizung ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre ist? Seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr. Die Austauschpflicht für 30 Jahre alte Öl- und Gaskessel aus § 72 GEG ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz gestrichen worden. Eine alte Heizung bleibt trotzdem ein Kostenrisiko, weil ein Ausfall oder ein beschlossener Tausch über Rücklage oder Sonderumlage bezahlt wird.

Muss bei einem Heizungstausch eine Wärmepumpe eingebaut werden? Nein. Die 65-Prozent-Regel ist gestrichen, auch neue Gas- und Ölheizungen sind wieder erlaubt. Für sie gilt ab 2029 ein Mindestanteil aus Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff, der von 10 Prozent bis auf 60 Prozent ab 2040 steigt (§ 43 GModG).

Wer zahlt eine Sonderumlage, die vor dem Kauf beschlossen wurde? Es zählt die Fälligkeit. Wird die Sonderumlage nach deiner Eintragung im Grundbuch fällig, schuldest du sie der Gemeinschaft, auch wenn der Beschluss älter ist (BGH, V ZR 257/16). Eine andere Verteilung zwischen dir und dem Verkäufer kann der Kaufvertrag regeln.

Wer kontrolliert die Sanierungspflicht? Der Bezirksschornsteinfeger prüft bei der Feuerstättenschau unter anderem, ob Heizungs- und Warmwasserrohre gedämmt sind, die nach § 69 GModG gedämmt sein müssten (§ 97 GModG). Werden Pflichten nicht erfüllt, setzt er eine Frist und informiert danach die zuständige Landesbehörde. Die Dämmung der obersten Geschossdecke prüft er nicht, das ist Sache der Landesbehörde. Bei Verstößen gegen die Dämmpflichten sind Bußgelder bis 50.000 Euro möglich.

Muss ich meine Wohnung selbst energetisch sanieren? Eine allgemeine Pflicht, die eigene Wohnung zu sanieren, gibt es nicht. Wenn du oder die Gemeinschaft Bauteile wie Fenster erneuern, müssen die neuen Teile die Anforderungen des GModG an den Wärmeschutz erfüllen, sobald mehr als 10 Prozent der jeweiligen Bauteilfläche des ganzen Hauses betroffen sind (§ 36 GModG). Fenster gehören in vielen Häusern zum Gemeinschaftseigentum, das regelt die Teilungserklärung.

Was kostet mich ein Heizungstausch in der WEG anteilig? Das hängt von deinem Miteigentumsanteil ab. Bei 75/1.000 Anteilen und einem Heizungstausch für 120.000 Euro sind es 9.000 Euro. Wie viel davon als Sonderumlage frisch fällig wird, hängt davon ab, wie viel die Rücklage abdeckt.

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Die Heizung, die Effizienzklasse und deinen Anteil an den CO2-Kosten prüft ImmoSis in der Objektprüfung mit. Eine alte Heizung oder eine schlechte Effizienzklasse erscheint dort als Warnsignal, zusammen mit der Frage, ob die Rücklage der Gemeinschaft für die absehbare Maßnahme reicht. ImmoSis verdient nichts am Kauf. Das Prüfergebnis zeigt deshalb auch dann klar, was fehlt, wenn es gegen die Wohnung spricht.