Lohnt sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage noch?

Warum das Segment gerade so kritisch gesehen wird

Vor ein paar Jahren galt die vermietete Eigentumswohnung fast als Selbstläufer. Zinsen nahe null, dazu steigende Preise. Wer finanzierte, wurde vom Markt getragen. Das hat sich gedreht. Die Finanzierungszinsen liegen wieder spürbar höher, die Preise sind an vielen Orten zurückgekommen oder stehen still. In jedem zweiten Forum liest du, dass sich Immobilien schlicht nicht mehr rechnen. Diese Skepsis ist berechtigt, weil die einfache Formel von damals nicht mehr aufgeht.

Sie ist aber genauso pauschal wie das alte Versprechen, dass Betongold immer gewinnt. Beide Sätze ersparen dir das Nachrechnen. Genau darum taugen sie nichts. Ob sich eine Wohnung lohnt, entscheidet sich an vier, fünf Zahlen an deinem konkreten Objekt, unabhängig von der Stimmung im Markt. Dieser Artikel nimmt die Argumente auseinander, die gerade für und gegen den Kauf ins Feld geführt werden. Er zeigt, was davon einer nüchternen Rechnung standhält.

Der Geldhebel und seine Kehrseite

Das stärkste Argument für die Immobilie ist der Geldhebel. Du kaufst eine Wohnung für 250.000 Euro, bringst aber nur einen Teil davon als Eigenkapital ein und finanzierst den Rest. In diesem Beispiel sind das 55.000 Euro Eigenkapital, die die Kaufnebenkosten und einen Teil des Preises decken, dazu ein Darlehen von 220.000 Euro. Die Wertentwicklung und die Miete beziehen sich auf die vollen 250.000 Euro, die Rendite rechnest du aber auf dein viel kleineres Eigenkapital. Bei einem Aktiendepot arbeitet in der Regel nur das Geld, das du selbst einzahlst. Bei der Immobilie arbeiten 250.000 Euro, von denen dir 55.000 gehören. Das ist der Kern der Sache und ein echter Vorteil.

Der Haken steht im selben Satz. Ein Hebel verstärkt die Bewegung in beide Richtungen. Steigt der Wert der Wohnung um 5 Prozent, hast du auf dein Eigenkapital ein Vielfaches verdient. Fällt er um 5 Prozent, verlierst du genauso gehebelt, während dein Darlehen in voller Höhe stehen bleibt. Dazu kommt, dass dein ganzes Vermögen in einer einzigen Wohnung an einem einzigen Ort steckt. Geht es dem Standort schlecht, trifft es dich mit voller Wucht, ohne Ausgleich durch andere Werte.

Vor allem aber kostet der Hebel Geld. Das geliehene Kapital verlangt Zinsen. Sie ziehen an der Rendite, bevor überhaupt etwas bei dir ankommt. Genau hier gehen die schönen Zahlen aus dem Netz meist verloren.

Warum aus zehn Prozent schnell null wird

Rechne das Beispiel einmal ehrlich durch. Die Wohnung kostet 250.000 Euro und bringt 900 Euro Kaltmiete im Monat, also 10.800 Euro im Jahr. Auf den Kaufpreis sind das rund 4,3 Prozent Bruttomietrendite. Wer die Rendite auf sein Eigenkapital von 55.000 Euro hochrechnet und die mögliche Wertsteigerung dazupackt, landet ohne Mühe bei einer zweistelligen Zahl. So entstehen die 10 Prozent, die in Diskussionen herumgereicht werden.

Jetzt kommen die Kosten dazu, die in diesen Rechnungen gern fehlen.

Position	Betrag im Jahr
Kaltmiete	10.800 €
Zinsen auf 220.000 € Darlehen zu 4 %	−8.800 €
Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Rücklagenanteil, Instandhaltung)	−2.000 €
Ergebnis vor Tilgung und Steuer	0 €

Von den scheinbaren 10 Prozent bleibt vor Steuer ungefähr eine schwarze Null. Das muss dich nicht abschrecken, es ist einfach die ehrliche Zahl hinter der Schlagzeile. Der häufigste Fehler in den optimistischen Rechnungen ist, dass die Zinskosten und die nicht umlagefähigen Kosten unter den Tisch fallen. Die Zinsen sind mit rund 8.800 Euro der größte Brocken. Die Verwaltung, dein Anteil an der Instandhaltungsrücklage und die Reparaturen deiner Wohnung kannst du nicht auf den Mieter umlegen.

Wo kommt dann der Vermögensaufbau her? Er entsteht aus der Tilgung und aus einer möglichen Wertsteigerung. Ein magisches Wachstum steckt nicht dahinter. Mit jeder Rate sinkt deine Restschuld. Dieser Teil der Zahlung ist dein Vermögen, bezahlt zu einem großen Teil aus der Miete deines Mieters. Genau das meinen viele, wenn sie von zweistelligem Wachstum sprechen. Es ist real, aber es ist gebundenes, langsames Vermögen aus Tilgung und fließt dir nicht jedes Jahr als Ertrag zu. Zwischen Wachstum auf dem Papier und Geld auf dem Konto liegt der ganze Unterschied.

Die Steuer verschiebt dieses Bild noch. Zinsen und Abschreibung mindern dein zu versteuerndes Einkommen, was den Cashflow nach Steuer verbessert. Wie stark, das hängt an deinem persönlichen Steuersatz. Vorsicht ist geboten, wenn dir jemand die Steuerersparnis mit einem hohen Satz vorrechnet, der für dich gar nicht gilt. Wie du die Steuerwirkung sauber ansetzt, steht Schritt für Schritt im Ratgeber Rechnet sich eine vermietete Eigentumswohnung?.

Immobilie oder ETF im nüchternen Vergleich

In fast jeder dieser Debatten fällt irgendwann der Satz, ein ETF sei doch einfach besser. Der Vergleich ist fair, führt aber nur weiter, wenn du beide Seiten mit ihren echten Eigenschaften nebeneinanderstellst.

Ein breit gestreuter Aktien-ETF ist über tausende Firmen und viele Länder verteilt. Fällt eine Firma aus, tragen die anderen. Du kannst deine Anteile an jedem Börsentag verkaufen, in beliebiger Höhe, ohne Notar und ohne Käufersuche. Und du kannst mit kleinen Beträgen anfangen. Der Preis dafür ist, dass in aller Regel nur dein eigenes Geld arbeitet, ohne Hebel. Eine steuerliche Abschreibung auf den Kurswert gibt es ebenfalls nicht.

Die Immobilie steht gegenüber. Der Hebel lässt fremdes Kapital für dich mitarbeiten, die Miete kommt regelmäßig herein, über Abschreibung und Zinsen wirkt die Steuer mit. Dafür steckt dein Vermögen in einem einzigen Objekt an einem Ort. Es ist über Monate gebunden, wenn du verkaufen willst. Mietausfall, Leerstand und Sonderumlagen trägst du selbst.

Das Inflations-Argument gehört auf beide Seiten der Waage. Ja, Mieten und Immobilienwerte steigen mit der Inflation, das spricht für Sachwerte. Aber die Umsätze und Gewinne der Firmen in einem ETF steigen ebenfalls mit dem Preisniveau. Inflation ist deshalb kein Vorteil, der nur der Immobilie gehört, sie hebt langfristig beide Anlagen. Wer die Inflation nur auf der Immobilienseite verbucht, rechnet sich den Vergleich schön.

Am Ende sind es zwei verschiedene Werkzeuge mit verschiedenen Eigenschaften. Der ETF steht für Streuung und Verfügbarkeit, die Immobilie für Hebel und steuerliche Wirkung. Welches besser zu dir passt, hängt an deinem Ziel, deinem Horizont und deiner Nervenstärke. Für viele Anleger ergibt eine Mischung mehr Sinn als ein Entweder-oder. Eine Empfehlung für eine Anlageklasse bleibt hier bewusst aus, denn deine Lage kennt niemand besser als du und ein guter Berater.

Wann sie sich trotz Skepsis rechnet und wann nicht

Ob eine konkrete Wohnung tragfähig ist, machst du an denselben Zahlen fest, egal wie die Stimmung im Markt gerade ist. Die vier Kennzahlen dafür, Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor, Kaufnebenkosten und Cashflow nach Steuer, mit ihren Faustregeln beschreibt der Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage im Detail.

Genauso wichtig sind die Warnzeichen, die häufiger über Verlust entscheiden als die guten Werte. Ein Kaufpreisfaktor über 30 trägt sich meist nur über die Hoffnung auf Wertsteigerung, das ist eine Wette und keine Rechnung. Ein auffällig niedriges Hausgeld unter etwa 2,50 €/m² schönt den Cashflow und deutet auf eine unterfinanzierte Rücklage hin. Eine Kaltmiete deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete rechnet die Rendite künstlich hoch und kippt, sobald neu vermietet wird.

Ein Sonderfall ist die Vollfinanzierung ohne Eigenkapital, bei der auch die Kaufnebenkosten über den Kredit laufen, oft rund 10 Prozent des Kaufpreises. Weil diese Nebenkosten nicht im Wert der Wohnung stecken, liegt deine Schuld vom ersten Tag an über dem Marktwert. Müsstest du früh und zu einem gefallenen Preis verkaufen, bleibt schnell eine Restschuld übrig. Die Bank lässt sich dieses Risiko bezahlen. Auf den Zins kommt bei voller Beleihung meist ein Aufschlag von etwa 0,5 bis 1,0 Prozentpunkten gegenüber einer Finanzierung mit Eigenkapital. Viele Banken vergeben sie zudem nur bei sehr guter Bonität, sicherem Einkommen und einer gut verkäuflichen Wohnung.

Für eine vermietete Wohnung hat der große Kredit auch eine steuerliche Seite. Die Schuldzinsen sind bei Vermietung in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar, anders als die Tilgung. Ein hoher Fremdkapitalanteil vergrößert damit den steuerlichen Hebel. Genau darum finanzieren manche Anleger bewusst hoch. Das Risiko bleibt davon unberührt. Ohne Puffer schlägt jede Zinserhöhung und jede Sonderumlage sofort durch. Weil die Restschuld am Ende der Zinsbindung höher steht, trifft dich ein Zinssprung bei der Anschlussfinanzierung härter. Ausgeschlossen ist die Vollfinanzierung damit nicht. Wer die Risiken bewusst trägt und genug Kapital im Rücken hat, um harte Zinsphasen zu überbrücken, kann so finanzieren. Ohne diese Reserve wird sie schnell zur Falle.

Im heutigen Markt heißt das konkret, dass der Kaufpreis mehr denn je über den Erfolg entscheidet. Bei höheren Zinsen verzeiht ein zu hoher Faktor keinen Fehler mehr, weil die Miete die teure Finanzierung nicht mehr auffängt. Eine Wohnung mit solidem Faktor, realistischer Miete und ausreichender Rücklage rechnet sich auch 2026, eine überteuerte Vertriebswohnung mit geschönten Zahlen rechnet sich in keinem Markt.

Häufige Fragen

Lohnt sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage 2026 noch? Pauschal lässt sich das nicht beantworten, weil es am konkreten Objekt hängt und nicht am Jahr. Höhere Zinsen drücken den Cashflow, das ist richtig. Eine Wohnung mit solidem Kaufpreisfaktor, realistischer Miete und ausreichender Instandhaltungsrücklage kann sich aber auch bei den heutigen Zinsen tragen. Entscheidend ist die vollständige Rechnung aus Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor und Cashflow nach Steuer, nicht die allgemeine Marktstimmung.

Ist ein ETF nicht einfach besser als eine Immobilie? Es sind zwei Werkzeuge mit verschiedenen Eigenschaften. Ein breit gestreuter ETF ist liquider, einfacher und über viele Firmen verteilt, arbeitet aber meist ohne Hebel. Die Immobilie lässt über die Finanzierung fremdes Kapital für dich arbeiten und wirkt steuerlich über Abschreibung und Zinsen, dafür ist dein Geld gebunden und in einem Objekt konzentriert. Welches besser passt, hängt an deinem Ziel und Horizont. Für viele ergibt eine Mischung mehr Sinn als ein Entweder-oder.

Was bringt der Geldhebel bei einer Immobilie wirklich? Der Hebel bedeutet, dass sich Wert und Miete auf den vollen Kaufpreis beziehen, während du nur einen Teil als Eigenkapital einsetzt. Dadurch kann die Rendite auf dein eingesetztes Geld deutlich höher ausfallen als die reine Mietrendite. Der Hebel wirkt aber in beide Richtungen und verstärkt auch Verluste bei fallenden Preisen. Die Zinsen für das geliehene Kapital ziehen laufend an der Rendite. Ein Vorteil ist er nur, solange der Kaufpreis stimmt.

Sind zweistellige Renditen bei vermieteten Wohnungen realistisch? In den meisten Fällen nicht, wenn du ehrlich rechnest. Die hohen Zahlen entstehen, weil die Rendite auf ein kleines Eigenkapital hochgerechnet und die mögliche Wertsteigerung dazugepackt wird, während die Zinskosten und die nicht umlagefähigen Kosten fehlen. Ziehst du diese ab, bleibt vor Steuer häufig eine Zahl nahe null. Der Vermögensaufbau kommt dann vor allem aus der Tilgung. Eine solide vermietete Wohnung zielt auf eine Nettomietrendite ab etwa 3 bis 4 Prozent, nicht auf zweistellige Werte.

Zählen die Zinsen als Kosten oder als Steuervorteil? Beides, aber nicht gegeneinander aufrechenbar in voller Höhe. Die Zinsen sind zuerst echte Kosten, die deinen Cashflow belasten. Gleichzeitig mindern sie zusammen mit der Abschreibung dein zu versteuerndes Einkommen, was einen Teil über die Steuer zurückbringt. Wie viel genau, hängt an deinem persönlichen Steuersatz. Eine Steuerersparnis, die mit einem pauschal hohen Satz gerechnet ist, überschätzt den Effekt oft deutlich.

Baut eine vermietete Wohnung überhaupt Vermögen auf, wenn der Cashflow bei null liegt? Ja, über die Tilgung. Mit jeder Rate sinkt deine Restschuld. Dieser Teil, häufig aus der Miete deines Mieters bezahlt, wird zu deinem Vermögen. Dazu kann eine Wertsteigerung kommen, die aber nicht sicher ist. Ein Cashflow um null bedeutet also trotzdem einen langsamen Vermögensaufbau, der in der Wohnung gebunden ist und dir nicht als laufender Ertrag zufließt.

Wann du fachlichen Rat brauchst

Dieser Artikel zeigt, wie du die Argumente für und gegen den Kauf nüchtern nachrechnest. Er ist ein Prüfergebnis, keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung und kein Renditeversprechen. Für die genaue Steuerwirkung mit deinem persönlichen Satz und für die rechtliche Prüfung der Unterlagen ziehst du einen Steuerberater oder einen Fachanwalt hinzu.

---

Ob deine konkrete Wohnung die Rechnung trägt, hängt an ihren eigenen Zahlen. Den Überschlag der Rendite machst du im Mietrendite-Rechner, die Angemessenheit des Preises im Kaufpreisfaktor-Rechner und die Erwerbskosten im Kaufnebenkosten-Rechner. Cashflow, exakte Steuerwirkung und die Risiko-Warnungen fasst die Ankaufsprüfung von ImmoSis in einem klaren Prüfergebnis zusammen, das dir auch abrät, wenn die Zahlen nicht tragen. So triffst du die Entscheidung auf gerechneten Fakten statt auf der Stimmung im Markt.