Hausgeld umlagefähig: welcher Teil auf den Mieter geht und was du selbst zahlst

15. Oktober 2026 ca. 9 Min. Lesezeit

Umlagefähig ist der Teil des Hausgelds, der zu den Betriebskosten nach § 2 Betriebskostenverordnung gehört, etwa Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister, Treppenhausreinigung und Gebäudeversicherung. Verwaltervergütung, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage und Reparaturen trägst du als Vermieter selbst. Als grobe Orientierung sind 50 bis 70 Prozent des Hausgelds umlagefähig. Der Anteil ist höher, wenn die Heizkosten über das Hausgeld laufen, und niedriger bei hoher Rücklage. Umlegen darfst du nur, was der Mietvertrag als Betriebskosten vereinbart. Den genauen Betrag liest du vor dem Kauf aus der letzten Hausgeldabrechnung ab.

Welche Kosten im Hausgeld umlagefähig sind

Umlagefähig sind die laufenden Betriebskosten des Hauses, die § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufzählt. Das Hausgeld ist deine monatliche Vorauszahlung an die Eigentümergemeinschaft. Ein Teil davon finanziert genau diese Betriebskosten und den holst du dir über die Nebenkostenvorauszahlung vom Mieter zurück.

Typische umlagefähige Posten im Hausgeld sind:

Heizung und Warmwasser, wenn das Haus eine Zentralheizung hat
Wasser und Abwasser
Müllabfuhr und Straßenreinigung
Treppenhaus- und Gebäudereinigung
Gartenpflege und Winterdienst
Allgemeinstrom für Flur, Keller und Außenbeleuchtung
Aufzug, wenn vorhanden
Hausmeister, aber nur für die laufende Betreuung des Hauses
Gebäude- und Haftpflichtversicherung
Schornsteinfeger
Wartung von Rauchmeldern, wenn der Mietvertrag sie ausdrücklich nennt

Beim Hausmeister lohnt ein zweiter Blick. Erledigt er auch Reparaturen oder Verwaltungsarbeiten, ist genau dieser Teil seiner Vergütung nicht umlagefähig. Eine saubere Abrechnung weist das getrennt aus.

Was als Vermieter an dir hängen bleibt

Nicht umlagefähig sind alle Kosten für Verwaltung, Erhaltung und Rücklagen. Diese nicht umlegbaren Kosten zahlst du jeden Monat aus der Kaltmiete. Dazu gehören:

die Vergütung der WEG-Verwaltung
die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, umgangssprachlich Instandhaltungsrücklage
Reparaturen und Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum
Kontoführung und Bankgebühren der Gemeinschaft
Rechts- und Beratungskosten der WEG
Sonderumlagen für Reparaturen und Sanierungen

Die Rücklage ist meist der größte Einzelposten in dieser Liste. Deshalb hängt dein Anteil stark davon ab, wie gut die Gemeinschaft vorsorgt. Eine Gemeinschaft, die wenig zurücklegt, drückt den nicht umlagefähigen Teil heute und schiebt die Kosten in die Zukunft. Warum ein auffällig niedriges Hausgeld deshalb ein Warnsignal ist, steht im Ratgeber Hausgeld bei der Eigentumswohnung.

Wie viel Prozent vom Hausgeld sind umlagefähig?

Als grobe Orientierung sind 50 bis 70 Prozent des Hausgelds umlagefähig. Eine feste Quote gibt es nicht, weil zwei Faktoren den Anteil stark verschieben. Laufen die Heizkosten über das Hausgeld, steigt der umlagefähige Teil. Ist die Rücklagenzuführung hoch, sinkt er.

Ein Beispiel für eine 65-Quadratmeter-Wohnung mit Zentralheizung und 260 Euro Hausgeld im Monat:

Posten im Wirtschaftsplan	Euro pro Monat	umlagefähig?
Heizung und Warmwasser	85	ja
Wasser und Abwasser	28	ja
Hausmeister und Treppenhausreinigung	22	ja
Müllabfuhr und Straßenreinigung	14	ja
Gebäude- und Haftpflichtversicherung	14	ja
Allgemeinstrom und Gartenpflege	9	ja
Zuführung zur Erhaltungsrücklage	55	nein
Verwaltervergütung	30	nein
Kontoführung und Kleinreparaturen	3	nein
Summe	260	172 € ja, 88 € nein

Hier sind rund 66 Prozent umlagefähig. Hat dieselbe Wohnung eine eigene Gastherme, fallen die 85 Euro Heizkosten aus dem Hausgeld heraus, weil der Mieter seinen Gasvertrag selbst zahlt. Das Hausgeld sinkt auf 175 Euro, die nicht umlagefähigen 88 Euro bleiben gleich. Der umlagefähige Anteil fällt damit auf rund 50 Prozent, obwohl sich für dich nichts geändert hat.

Schau deshalb zuerst auf den Eurobetrag. Für deinen Cashflow zählt, wie viele Euro im Monat an dir hängen bleiben.

Wo du den Anteil vor dem Kauf ablesen kannst

Den genauen Betrag liest du aus der letzten Hausgeldabrechnung ab. Viele Verwaltungen weisen dort pro Kostenart aus, ob sie umlagefähig ist, oft in einer eigenen Spalte oder als Zwischensumme. Steht das nicht drin, ordnest du die Posten mit der Liste oben selbst zu.

Der Wirtschaftsplan zeigt dir, womit die Gemeinschaft für das laufende Jahr plant. Die Abrechnung zeigt, was tatsächlich angefallen ist. Fordere beides an, denn ein Plan kann zu optimistisch angesetzt sein. Weichen die beiden stark voneinander ab, frag nach dem Grund. Welche Unterlagen du beim Wohnungskauf sonst noch brauchst, steht im Ratgeber Unterlagen beim Wohnungskauf.

Liegt dir noch keine Abrechnung vor, rechne vorsichtig. ImmoSis setzt in der Ankaufsprüfung ohne Abrechnung pauschal die Hälfte des Hausgelds als nicht umlagefähig an. Im Beispiel oben wären das 130 Euro statt der tatsächlichen 88 Euro, also eine Rechnung mit Puffer. Sobald du den echten Betrag aus der Abrechnung hast, trägst du ihn ein und ersetzt damit die Pauschale.

Umlegen darfst du nur, was im Mietvertrag steht

Die Betriebskostenverordnung legt fest, was umlagefähig sein kann. Ob du es tatsächlich umlegen darfst, entscheidet der Mietvertrag. Nach § 556 Absatz 1 BGB muss der Vertrag vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Fehlt diese Vereinbarung, zahlst du die Betriebskosten selbst.

Bei einer vermieteten Wohnung ist das ein Prüfpunkt vor dem Kauf. Du trittst nach § 566 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Klauseln. Drei Varianten kommen vor:

Vereinbarung im Mietvertrag	Was das für dich heißt
Nebenkostenvorauszahlung mit jährlicher Abrechnung	Normalfall. Du legst die umlagefähigen Kosten um und rechnest einmal im Jahr ab.
Betriebskostenpauschale	Der Mieter zahlt einen festen Betrag. Steigen die Kosten, trägst du die Differenz. Erhöhen darfst du die Pauschale nur, wenn der Mietvertrag das ausdrücklich vorsieht, und nur mit einer begründeten Erklärung. Sinken die Kosten, musst du sie senken.
Inklusiv- oder Bruttomiete	Die Betriebskosten stecken in der Miete, du trägst sie selbst. Heizung und Warmwasser musst du bei einer Zentralheizung trotzdem nach Verbrauch abrechnen, weil die Heizkostenverordnung Vorrang vor dem Vertrag hat.

Prüf außerdem, ob die Vorauszahlung des Mieters zu den tatsächlichen Kosten passt. Liegt sie deutlich darunter, steht bei der nächsten Abrechnung eine hohe Nachzahlung an. Das belastet das Mietverhältnis, das du gerade übernimmst. Was du im Mietvertrag sonst prüfst, steht im Ratgeber Vermietete Wohnung kaufen.

Für die Verteilung auf deine Wohnung gilt seit der WEG-Reform eine Vereinfachung. Haben Mieter und Vermieter keinen eigenen Verteilerschlüssel vereinbart, werden die Betriebskosten nach § 556a Absatz 3 BGB so umgelegt, wie sie in der Gemeinschaft verteilt werden, meist nach Miteigentumsanteilen. Das gilt, solange dieser Schlüssel nicht unbillig ist. Heiz- und Warmwasserkosten werden nach der Heizkostenverordnung zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet.

Kosten außerhalb des Hausgelds

Drei Posten tauchen in vielen Rechnungen falsch auf, weil sie nichts mit der WEG zu tun haben oder sich geändert haben.

Die Grundsteuer ist umlagefähig, steht aber nicht im Hausgeld. Den Grundsteuerbescheid schickt dir die Gemeinde direkt als Eigentümer, in Berlin, Hamburg und Bremen kommt er vom Finanzamt. Über die Nebenkostenabrechnung holst du sie vom Mieter zurück, wenn der Mietvertrag das vorsieht.

Der Kabelanschluss ist seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr umlagefähig. Mit dem Wegfall des sogenannten Nebenkostenprivilegs dürfen die laufenden Gebühren für einen Kabel-TV-Anschluss nicht mehr über die Betriebskosten abgerechnet werden. Zahlt die Gemeinschaft noch einen Sammelvertrag, landet dieser Posten bei dir.

Bei den CO₂-Kosten der Heizung trägst du einen Teil selbst. Seit 2023 teilt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz die CO₂-Abgabe zwischen Mieter und Vermieter auf, je mehr CO₂ das Haus pro Quadratmeter ausstößt, desto höher dein Anteil, von 0 bis 95 Prozent. Für Gas- und Ölheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut wurden, gilt eine eigene Kostenteilung. Mehr dazu im Ratgeber Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel. ImmoSis schätzt deinen CO₂-Anteil in der Prüfung aus dem Energieausweis und zeigt ihn dir als eigenen Hinweis, sobald er bei 30 Prozent oder mehr liegt.

Was das für deinen Cashflow heißt

Der umlagefähige Teil des Hausgelds ist für dich ein Durchlaufposten, der nicht umlagefähige Teil geht direkt von deiner Kaltmiete ab. Im Beispiel oben zahlt der Mieter 172 Euro über die Nebenkosten, du zahlst sie an die Gemeinschaft weiter. Die 88 Euro nicht umlagefähiges Hausgeld bleiben bei dir, das sind 1.056 Euro im Jahr.

Bei einer Kaltmiete von 750 Euro gehen damit rund 12 Prozent der Miete allein für Verwaltung, Rücklage und Kontoführung weg, bevor die Bankrate überhaupt bezahlt ist. Rechnest du mit einer zu niedrigen Zahl, sieht dein Cashflow besser aus, als er ist. Wie du die übrigen Posten bis zum Ergebnis nach Steuer durchrechnest, zeigt der Ratgeber Cashflow einer Immobilie berechnen. Mit deinen eigenen Zahlen probierst du es im Cashflow-Rechner aus.

Ist Hausgeld steuerlich absetzbar?

Als Vermieter kannst du das Hausgeld als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung ansetzen, mit einer wichtigen Ausnahme. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist erst absetzbar, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme ausgibt. Das hat der Bundesfinanzhof auch für die Rechtslage nach der WEG-Reform bestätigt (Urteil vom 14. Januar 2025, IX R 19/24). In der Jahresabrechnung siehst du, wie viel die Gemeinschaft im Jahr aus der Rücklage entnommen und ausgegeben hat. Diesen Betrag braucht deine Steuerberatung.

Der umlagefähige Teil wirkt sich steuerlich kaum aus. Die Vorauszahlungen des Mieters sind Einnahmen, die bezahlten Betriebskosten Werbungskosten, beides gleicht sich weitgehend aus. Wie das im Einzelfall in deine Steuererklärung gehört, klärst du mit deiner Steuerberatung.

Wann du fachlichen Rat brauchst

Dieser Ratgeber erklärt die Regeln für die Kaufprüfung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Eine Fachperson brauchst du, wenn der übernommene Mietvertrag eine Pauschale oder Inklusivmiete enthält und du wissen willst, ob und wie sich das ändern lässt. Das gilt auch, wenn der Mieter frühere Nebenkostenabrechnungen bestreitet oder wenn im Kaufvertrag offen ist, wer die Abrechnung für das Jahr des Eigentümerwechsels macht. Für die steuerliche Behandlung von Rücklage und Sonderumlage ist die Steuerberatung zuständig.

Häufige Fragen

Wie viel Prozent vom Hausgeld sind umlagefähig? Meist 50 bis 70 Prozent. Laufen die Heizkosten über das Hausgeld, liegt der Anteil eher oben, bei hoher Rücklagenzuführung oder eigener Gastherme eher unten. Den genauen Betrag zeigt die Hausgeldabrechnung.

Kann ich das komplette Hausgeld auf den Mieter umlegen? Nein. Umlagefähig sind nur die Betriebskosten nach § 2 BetrKV. Verwaltung, Erhaltungsrücklage, Reparaturen und Sonderumlagen trägst du als Eigentümer selbst.

Sind die Verwaltungskosten umlagefähig? Nein. Die Vergütung der WEG-Verwaltung gehört zu den Verwaltungskosten, die § 1 Absatz 2 BetrKV ausdrücklich von den Betriebskosten ausnimmt. Das gilt auch für die Kosten einer eigenen Mietverwaltung, mehr dazu im Ratgeber Sondereigentumsverwaltung.

Ist die Instandhaltungsrücklage umlagefähig? Nein. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage dient dem Erhalt des Gebäudes und gehört zu deinen Eigentümerkosten. Das Geld gehört der Gemeinschaft. Beim Verkauf bekommt der Verkäufer seinen Anteil nicht ausgezahlt, die Rücklage bleibt im Vermögen der Gemeinschaft und kommt damit dem Käufer zugute.

Was passiert, wenn im Mietvertrag keine Betriebskosten vereinbart sind? Dann darfst du keine Betriebskosten umlegen und zahlst sie aus der Miete. Heizung und Warmwasser bei Zentralheizung rechnest du nach der Heizkostenverordnung trotzdem nach Verbrauch ab. Beim Kauf einer vermieteten Wohnung übernimmst du diese Regelung mit dem Mietvertrag.

Wer macht die Nebenkostenabrechnung im Jahr des Kaufs? Maßgeblich ist der Tag, an dem du als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wirst. Der liegt meist einige Wochen nach Notartermin und Schlüsselübergabe. Abrechnungszeiträume, die an diesem Tag schon abgelaufen waren, rechnet der Verkäufer ab, auch wenn die Abrechnung erst später fällig wird. Den Zeitraum, in den der Wechsel fällt, rechnest du als Käufer gegenüber dem Mieter komplett ab (BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003, VIII ZR 168/03). Wie Guthaben und Nachzahlungen zwischen dir und dem Verkäufer verteilt werden, lässt sich im Kaufvertrag regeln.

Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung beim Mieter sein? Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Absatz 3 BGB). Danach kannst du in der Regel keine Nachzahlung mehr verlangen. Das gilt auch, wenn die Eigentümergemeinschaft ihre Jahresabrechnung noch nicht beschlossen hat (BGH, Urteil vom 25. Januar 2017, VIII ZR 249/15).

In der Ankaufsprüfung trägst du den nicht umlagefähigen Betrag aus der Hausgeldabrechnung ein, dann rechnet ImmoSis Cashflow und Nettomietrendite mit deiner echten Zahl. Was in der Abrechnung, im Wirtschaftsplan und in den Protokollen sonst noch steckt, findest du über die Objektprüfung, die dich durch die WEG-Unterlagen führt.